von Rechtsanwalt Mallorca | Aug 9, 2021 | Allgemein, Baurecht, Immobilien Mallorca
Typischer Fallstrick im notariellen Kaufvertrag auf Mallorca Grundstückskauf
Mangelhafte Grundstücksbeschreibung – Flächenabweichung
Die notariellen Kaufverträge in Spanien geben in Regel nur eine Kopie des Grundbucheintrages wieder, ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Lage, Grösse und Katasters.
Bei einem Apartmentkauf in einem Mehrfamilienhaus mag dies ausreichend sein, doch nicht bei einem Grundstückskauf auf Mallorca, und um so weniger, wenn es keine klar abgegrenzte Bauparzelle ist, sondern ein Grundstück, Agrarland (finca rústica).
Das spanische Gesetz zur Regelung des Grundstückskaufes, Art.18.2 TRLC, verlangt die Koordinierung zwischen
GRUNDBUCHEINTRAGUNG – KATASTER – REALITÄT
und insbesondere der Grundstückskäufer hat einen gesetzlichen Anspruch darauf. Bei jedem Grundstückskauf in Spanien, sollte ausdrücklich verlangt werden.
- Dass die Deckungsgleichheit zwischen Grundbuch, Kataster und Realität in der notariellen Kaufurkunde ausdrücklich von den Parteien erklärt wird.
- Dass eine Abweichung durch einen eingefügten Vermessungsplan nachgewiesen und in der Kaufurkunde das Verfahren bestimmt wird, wie die Abweichung bereinigt werden kann, und zwar im Kataster und Grundbuch.
- Wer die Kosten des Bereinigungsverfahrens tragen sollte.
Eine typische Vertragsklausel in einem notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück auf Mallorca kann lauten, wenn Übereinstimmung gegeben ist.
Vertragsklauser, notarieller Kaufvertrag
REPRESENTACION GRAFICA:
Los Señores comparecientes manifiestan que la finca descrita se corresponde con la que resulta de la CCDG, referencia catastral y concuerda con la realidad.
ODER
Es gibt eine Abweichung zum Kataster, dann muss dies in der Kaufurkunde aufgenommen werden und das Berichtigungsverfahren angegeben werden, wie zum Beispiel…
No obstante , manifiestan que la certificación catastral no se corresponde fielmente con la realidad, por lo que aportan la validación grafica catastral de la representación grafica alternativa que contiene la descripción real que incorporo en esta escritura para la rectificación según el art.18.2.
(HERVORZUHEBEN, DASS DIE GRAPHISCHE DARSTELLUNG IN DIE KAUFURKUNDE AUFZUNEHMEN IST UND NICHT NUR DIE WÖRTLICHE BESCHREIBUNG WIE FRÜHER)
Auf diese Weise werden Rechtsstreitigkeiten vermieden, wie der bekannte Fall mit der Banco Santander, wo ein Käufer zwei Grundstücke gekauft hat und sich später herausgestellt hat, dass es die nebenan liegenden Grundstücke waren, die er kaufen wollte, zufälligerweise ähnlich in der wörtlichen Beschreibung; auf die graphische Darstellung und Pläne wurde in der Kaufurkunde von den Parteien verzichtet.
In der ersten gerichtlichen Instanz hatte der Käufer den Anfechtungsprozess gegen die Banco Santander verloren, da mehr als 4 Jahre vergangen waren und erst in der letzten Instanz gewann er, da das oberste spanische Zivilgericht von einem Dissens ausging, da der Wille zum Kauf der besagten Grundstücke nicht gegeben war, da der Grundstückskäufer andere Grundstücke kaufen wollte.
Nicht nur in diesen extremen Fällen, kann eine Anfechtung geboten sein, sondern auch schon bei einer Abweichung von mehr als 10% der Grundstücksfläche.
Im katalanischen Immobilienrecht wurde in Art.621-50 eingefügt, dass bei einer Flächenabweichung bei einem Grundstückskauf von mehr als 10% der Kaufvertrag aufgelöst werden kann und bei einer Abweichung unter 10% die Kaufpreisminderung verlangt werden kann.
von Rechtsanwalt Mallorca | Jul 15, 2021 | Steuer, Steuer Nichtresidenten
Bei einem Immobilienkauf auf Mallorca gibt es kurzfristige Steuerpflichten, die in 30 Tagen nach dem Notartermin zu erledigen sind und langfristige Steuerpflichten, die man während der gesamten Eigentumszeit erfüllen muss.
In Spanien gilt das Prinzip der Selbstveranlagung, sprich Sie müssen freiwillig und fristgemäß die Steuererklärung einreichen, ohne Aufforderung der Finanzbehörde.
Erfüllen Sie nicht selbst die Steuerpflicht, verhängt das spanische Finanzamt direkt Bußgeld und Verzugsaufschlag.
TIPP:
Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket für Ihren Immobilienkauf auf Mallorca oder auch Teneriffa, Gran Canaria, so dass Sie sorglos Eigentum erwerben und eine kurzfristige und langfristige Betreuung vor und nach dem Immobilienkauf in deutscher Sprache auf Mallorca haben und auch einen Ansprechpartner in unseren deutschen Kanzleistandorten, Tettnang, (Bodensreeraum), Berlin, Hannover, Weinheim.
Kurzfristige Steuerpflichten beim Immobilienkauf
Kurzfristige Steuerpflichten beim Immobilienkauf auf Mallorca für eine natürliche Person, deutsche Gmbh, oder SL (spanische GmbH):
- Grunderwerbssteuer (30 Tagesfrist nach dem Notartermin) bei der Finanzbehörde auf Mallorca ATIB
- Steuerrückbehalt 3% beim Kauf vom Nichtsteuerresidenten (30 Tagesfrist) bei der staatlichen Finanzbehörde AEAT
- Rückbehalt gemeindliche Wertzuwachssteuer – plusvalia municipal (sollte die Gemeinde 6 Monate lang nicht auf die Erklärung reagieren, kann wegen Verwaltungsverzug die Zahlung ausgesetzt werden – aktuelle Rechtsprechung 2021)
Langfristige Steuerpflichten, die sich jährlich wiederholen
- Grundsteuer (IBI) bei der Gemeinde
- Quartalsmeldungen bei Vermietung mit 19% Steuerlast auf den Gewinn (Erklärungsformular 210)
- Eigennutzungssteuer für eigengenutzte Immobilien – einmal jährlich (Erklärungsformular 210)
- Vermögenssteuer bei einem Anschaffungspreis der Immobilie ab 700.000 Euro.
Die Steuererklärung 210 ist obligatorisch für jeden Immobilieneigentümer in Spanien, Mallorca, der nicht steuerlich in Spanien ansässig ist.
Definition Steuerliche Ansässigkeit:
Nach der spanischen gesetzlichen Regelung, Art.9 LIRPF, ist eine Ansässigkeit in Spanien gegeben, wenn man länger als 183 Tage im Kalenderjahr sich in Spanien aufhält.
Steuerfalle:
Ehegattin lebt mit Kindern auf Mallorca und Ehegatte in Deutschland. Die spanische Finanzbehörde vermutet die steuerliche Ansässigkeit von der ganzen Familie auf Mallorca mit unbeschränkter Einkommensteuerplicht und Vermögenssteuerpflicht. In solchen Fällen ist eine Beratung durch unsere Kanzlei dringendst zu empfehlen.
Wenn dies nicht der Fall ist, ist man steuerlich ein sogenannter Nichtresident, d.h. wenn man Immobilieneigentum auf Mallorca hat, dann muss eine jährliche Steuererklärung im Modell 210 abgegeben werden.
Wie hoch ist die Steuerlast?
Die Eigennutzungssteuer ist keine Ertragssteuer.
- Besteuerungsgrund: Immobilieneigentum in Spanien mit Selbstnutzung (nicht Grundstück ohne Bebauung)
- Berechnungsgrundlage: Katasterwert x 2% (Ausnahmefälle: 1.1%)
- Steuersatz: 19%
- Abgabezeitpunkt: bis zum 31.12. des Folgejahres
Beispiel:
Immobilienkauf 2021: erste Abgabe bis zum 31.12.2022
Unser Honorar für die Erstellung 107 Euro.
Abzugsfähigkeit in der deutschen Einkommensteuer: Nein, da keine Ertragssteuer.
Einreichungsvoraussetzungen und notwendige Daten
- NIE Nummer des Steuerpflichtigen
- Anmeldung der NIE Nummer bei der spanischen Steuerbehoerde
- Geburtsdatum
- Katasterwert und Anschrift der Immobilie auf Mallorca
- Bankkonto zur Belastung
Einreichungsverfahren zu empfehlen: Es gibt nicht mehr die Möglichkeit der Einreichung in Papierform, sondern nur noch elektronisch oder bei einer spanischen Bank mit Bareinzahlung.
Elektronische Einreichung mit Belastung auf einem spanischen Bankkonto zum 31.12. ( in der Praxis nicht zu empfehlen, da die Finanzbehörden oftmals die Belastung nicht ordnungsgemäß vornehmen)
WICHTIG: Das Steuererklaerungsformular 210 hat verschiedene Anwendungen, deshalb kann man nicht vom Formular 210 sprechen, sondern muss unterscheiden.
Anwendungsfelder fuer das Modell 210:
- Eigennutzungssteuer jährlich
- Vermietung Spanien Immobilien vierteljährlich
- Differenzbesteuerung bei Steuerrückbehalten in Spanien – Beispiel: Sie vermieten über eine Agentur oder einen Hotelbetreiber, der von der Mietzahlung schon 19% an die Finanzbehörde abführt, dann kann der zu hoch eingezahlte Zahlbetrag innerhalb von 4 Jahren zurückgefordert werden.
- Gewinnsteuer nach Immobilienverkauf – innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin
TIPP:
Die Steuererklärung 210 gilt für natürliche Personen und juristische Personen (GmbH, spanische SL), jedoch ist es umstritten, ob eine GmbH oder KG mit Immobilieneigentum auf Mallorca auch eine Eigennutzungssteuer zu zahlen hat.
Dies ist im Einzelfall zu prüfen und bei der KG regelmäßig zu bejahen, da diese steuerlich in Spanien transparent ist, sprich der Kommanditist in die persönliche Steuerpflicht gerät.
von Rechtsanwalt Mallorca | Jun 28, 2021 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Steuerrisiko Share Deal
Anteilskauf einer spanischen SL zum Immobilienerwerb auf Mallorca oder direkter Immobilienkauf – steuerliche Risiken.
Praxisbeispiel:
Typischer Praxisfall auf Mallorca oder auch Teneriffa, dass eine Immobilie einer spanischen SL (GmbH) gehört und es soll nicht die Immobilie verkauft werden, sondern die gesamten SL Anteile (Share Deal).
Beworben wird der Verkauf gegenüber dem Immobilienkäufer, dass dieser die Grunderwerbssteuer von 8-11% spart.
Diese Annahme ist grundsätzlich richtig, wenn es sich um eine spanische SL handelt, die gewerblich aktiv ist, dann fiele keine Grunderwerbssteuer und auch keine Umsatzsteuer beim Share Deal an.
Doch der spanische Gesetzgeber hat den Art.314 LMV geschaffen, um den Steuertrick, nicht gewerblich tätige spanische SL verkauft Immobilie grunderwerbssteuerfrei zu erschweren.
Der Gesetzgeber arbeitet mit einer gesetzlichen Vermutung und der Steuerpflichtige muss beweisen, dass diese Vermutung nicht zutrifft.
Vermutung 1:
Es werden von einer Person mehr als 50% der Gesellschaftsanteile erworben und das Aktivvermögen der SL besteht aus mindestens 50% Immobilien.
Vermutung 2:
Es werden von einer Person mehr als 50% der Gesellschaftsanteile von einer anderen SL erworben, die 50% Immobilienvermögen hält und nicht gewerblich tätig ist.
Damit werden die Holdingstrukturen, deutsche GmbH, oder Schweizer AG hält die Anteile einer spanischen SL erfasst.
Vermutung 3:
Selbst wenn weniger als 50% der SL Anteile erworben werden, aber der Verkäufer der SL, diese vor nicht länger als 3 Jahre vor dem Verkauf gegründet hat und die Immobilie als Kapitaleinlage eingebracht hatte, dann fiele ebenso Grunderwerbssteuer an.
Wir empfehlen unser Immobilienkaufservicepaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie auf Mallorca, Ibiza, Teneriffa oder Gran Canaria erwerben, sei es mit einem direkten Immobilienkauf oder einem Share Deal und der Übernahme einer spanischen SL. (GmbH)
Immobilienkaufservicepaket LEGALIUM
von Rechtsanwalt Mallorca | Mai 24, 2021 | Allgemein, Immobilien Mallorca
Schenkungen steuergünstig auch für Ausländer – 2021
Seit dem Urteil vom 30.12.2020 (noch nicht rechtskräftig) kann jetzt der sogenannte “finiquito” auch für Nicht Mallorquiner in der vorweggenommene Erbfolge genutzt werden.
Letztendlich handelt sich um eine Schenkung zu Lebzeiten, auf den Verzicht des Pflichtteilsrechtes nach mallorquinischen Recht.
Steuervorteil
Der Steuervorteil liegt darin, dass nicht teure mallorquinische Schenkungssteuer zur Anwendung kommt, sondern wie eine Erbschaft mit 1% bis 700.000 EUR besteuert wird. Weitere Steuervorteile wie die Freistellung von der Gewinnsteuer sind umstritten.
Neu ist, dass auch Ausländer dieses besondere mallorquinische Recht anwenden können und zwar nach einer europarechtskonformen Auslegung des Art.50 CB (Gesetzbuch der Balearen) und der europäischen Erbrechtsverordnung 650/2012, welche mit Art.22 die Rechtswahl des Erbrechts des Ansässigkeitsortes erlaubt und bei Erbverträgen der Ansässigkeitsort im Moment der Erstellung des Erbvertrages für das anzuwendende Erbrecht anzuwenden ist.
Voraussetzung
Der Schenker und Ausländer muss seinen dauerhaften Wohnsitz und seine Ansässigkeit auf Mallorca haben, als auch die Immobilie sollte auf Mallorca belegen sein.
Weitere Voraussetzungen dieser Steuervergünstigung
- Verzicht auf Erbrecht und/oder Pflichteilsrecht in notarieller Urkunde.
- fristgemässe Schenkungssteuererklärung nach Art.11b) Verordnung (Erbschaftssteuervergünstigung anzuwenden)
Abstammungsverhältnis. - Eltern Kind Verhältnis, Abkommen, Adoptiert
- Eltern des Schenkers
- Ehegatte
Weitere Informationen zur Schenkung auf Mallorca
von Rechtsanwalt Mallorca | Mai 10, 2021 | Allgemein, Baurecht
Unsere Kanzlei begleitet Sie bei Ihrem Hausbau auf Mallorca vom Grundstückskauf mit Rechtssicherheit, Prüfung des Bau und Architektenvertrages, bis hin zur Durchsetzung Ihrer Rechtsansprüche aussergerichtlich und gerichtlich auf Mallorca bei den häufigen Baumangelstreitigkeiten.
Die folgenden Schritte beim Bau Ihres Eigenheims auf Mallorca sollten Sie beachten.
I. Grundstückssuche Mallorca
Unser Hausmakler steht Ihnen zur Verfügung.
Bauland wird auf Mallorca als suelo urbano bezeichnet. Jede Parzelle hat eine maximale Bebaubarkeit, die mit einer Gemeindeauskunft abzufragen ist.
Unser Immobilienkaufservicepaekt ist mit einem Architektenservice unserer Kanzlei kombiniert, so dass wir nicht nur die rechtlichen Rahmenbedingungen prüfen, sondern auch die Bebaubarkeit.
Problematisch kann eine Bebauung auf Mallorca sein, wenn:
- Suelo rustico – landwirtschaftliche Flaeche
- Suelo urbanizable – Bauerwartungsland
II. Kaufvertrag – Vorkaufvertrag Grundstückskauf Mallorca
Nach dem Sie das Grundstück gefunden haben, ist ein Vorkaufvertrag zu erstellen, wo die wesentlichen Verpflichtungen geregelt werden, insbesondere auch vom Verkäufer, welche Unterlagen er beizubringen hat, so dass die Lastenfreiheit und der Grenzverlauf nachgewiesen wird. Wir erstellen den Vorkaufvertrag auf deutsch und spanisch.
III. Notarieller Kaufvertrag auf Mallorca
Dieser baut auf die Klauseln des Vorkaufvertrages auf. Wir führen den notariellen Kauftermin für Sie durch.
IV. Steuerzahlung
Grunderwerbssteuerzahlung oder Umsatzsteuerzahlung + Dokumentensteuer bei Bauland
V. Grundbucheintragung
Alle Punkte 2-5 ist in unserem Servicepaket – Grundstückskauf auf Mallorca mit Rechtssicherheit zum Pauschalpreis enthalten.
VI. Kosten eines Bauprojekts
Die Kosten richten sich nach dem Bauwert.
Architektenkosten
5.000-30.000 EUR
Architektenleistungen: Vorprojekt + Grundprojekt (proyecto basico) + Baugenehmigungsantrag (Bearbeitungszeit je nach Gemeinde von 9 Monaten ab) + Ausführungsprojekt.
Gebühren
- Bausteuer bei der Gemeinde: ca 4% vom Bauwert
- Gebühr fuer die Erstbewohnbarkeitsbescheinigung: 1%
- Dokumentensteuer Neubauerklärung: 1.5%
- 10 Jahresbauversicherung nach Wert (obligatorisch bei Wiederverkauf innerhalb von 10 Jahren nach der Fertigstellung des Neubaus)
Zur Zeit kann man von Baukosten von ca 1.200 Euro/qm ausgehen, für eine funktionstüchtige Bauqualitäet.
Im Bauunternehmervertrag sollten die einzelnen Gewerke aufgelistet und im Leistungsverzeichnis bewertet werden.
- Erdbewegungen
- Fundamentlegung
- Rohbau
- Isolierung
- Maurerarbeiten
- Fassadenarbeiten
- Schreinerarbeiten
- Schlosserarbeiten
- Fenster
- Anstrich
- Sanitärinstallation
- Elektrizitätsinstallation
- Klimanlage, Heizung
- Brandschutz
- Telefonie, Verkabelung
- Bauabnahme und Qualitätskontrolle
- Abfallentsorgung
- Arbeitsunfallschutz
- Bauzaun und Sicherheit
- Kran und Baggermiete
von Rechtsanwalt Mallorca | Apr 29, 2021 | Immobilienrecht
Fallbeispiele aus der Praxis
Das spanische Immobilienrecht ist unsere Fachkompetenz durch tägliche Praxis und 20 jährige Berufserfahrung.
Abogado, RA D.Luickhardt und sein Legalium Team stehen Ihnen auf Mallorca und Ibiza zur Verfügung.
Folgend führen wir einige in der Vergangenheit geführte Praxisfallbeispiele, so dass Sie sehen, ob Ihr rechtliches Problem in unseren Tätigkeitsbereich fällt. Alle diese Fälle mussten vor den spanischen Gerichten verhandelt werden, da außergerichtlich keine Einigung erzielt werden konnte.
In der spanischen Zivilgerichtsbarkeit gibt es keine Wertschranke, sondern alle Gerichtsstreigkeiten im spanischen Immobilienrecht beginnen beim Gericht, wo die Immobilie belegen ist, das sogenannte Juzgado de Primera Instancia und in der zweiten Instanz beim Berufungsgericht (apelacion in Palma de Mallorca) und in der dritten Instanz, der sogenannten Casacion vor dem obersten Zivilgericht (Tribunal Supremo) in Madrid.
I. Immobilienverkauf Mallorca
Der Käufer erscheint nicht zum Notartermin und fordert die Anzahlung gerichtlich zurück.
TIPP für den Verkäufer:
Eindeutige und klare Formulierung des Kaufvertrages, wann der Käufer wegen Nichterfüllung seine Anzahlung verliert. Entscheidend ist der erste Vertrag, der bei einem Immobilienkauf unterschrieben wird.
II. Immobilienverkauf Mallorca
Der Verkäufer erscheint nicht zum Notartermin und der Makler verweigert die Herausgabe der 10% igen Anzahlung bzw zieht sein Honorar von der hinterlegten Summe ab.
TIPP:
Keine Hinterlegung von Geldern bei Maklern, sondern rechtssichere Hinterlegung auf dem Treuhandkonto von Legalium.
III. Immobilienkauf Mallorca auf Plan (Neubau):
Der Verkäufer und Bauträger erfüllt nicht die vertraglichen Fristen der Bauausführung und trotzdem verweigert er die Rückzahlung der Anzahlung, als auch die sichernde Bank schließt sich unbegründeterweise der Verweigerungshaltung an.
TIPP:
Eindeutige Vertragsformulierung bei Immobilienkauf auf Plan, insbesondere Zahlungsfristen, Zahlung nach Baufortschritt, Bauabnahme etc.
IV. Immobilienverkauf von einer spanischen SL
Eine SL (spanische GmbH) verkauft auf Mallorca eine Immobilie, in dem die SL Geschäftsanteile übertragen werden, oder auch die Immobilie direkt verkauft wird, doch die Zahlung des Kaufpreises bleibt aus.
TIPP:
Da in Spanien bei Immobiliengeschäften die deutsche Auflassung nicht existiert, sondern bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages sofort das Eigentum übertragen wird, ist der Normalfall, dass der Kaufpreis beim Notartermin durch spanische Bankschecks bezahlt wird. Ratenzahlungen sind vom Rechtsanwalt vertraglich zu bestimmen,
V. Vollstreckung in das Immobilieneigentum
Es wird ein deutsches Urteil gemäß der EGVO 1215/2012 in Mallorca vollstreckt und eine Immobilie durch Beschlagnahmevermerk im Grundbuch gepfändet und später in der Zwangsversteigerung veräußert.
VI. Verkauf durch den Makler
Ein Makler veräußert eine Immobilie in Palma de Mallorca und trägt vor, dass die touristische Vermietung möglich ist. Es ist eine Kaufvertragsanfechtung wegen arglistiger Täuschung erforderlich.
TIPP:
Vor jedem Immobilienkauf sollten Sie unser Legalium Immobilienkaufservicepaket nutzen, so dass von RA D.Luickhardt alle rechtlichen Voraussetzungen geprüft werden, bevor ein Vertrag unterschrieben wird. Damit erwerben Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie auf Mallorca.
VII. Erben einer Immobilie
Drei Geschwister erben eine Immobilie auf Mallorca und können sich nicht über die Zahlung der Unterhaltungskosten einigen und auch nicht über den Verkauf.
Es ist eine Teilungsklage mit anschließender Teilungsversteigerung durchzuführen und schließlich wird der Erlös aus der Versteigerung unter den Miteigentümern geteilt.
TIPP:
Solche Fälle bedürfen einer Mediation und es sollte versucht werden, sich außergerichtlich zu einigen, da die Teilungsversteigerung sonst nicht vermeidbar ist. Schon bei der Erbschaftsannahme, in derselben Urkunde, kann eine Miteigentumsauflösung kostengünstig und streitvermeidend durchgeführt werden.
VIII. Time Share
Marriott verkauft Time Share Rechte ohne zeitliche Begrenzung und im sogenannten Floating System, was mit der aktuellen Rechtsprechung seit dem Jahre 2017 rechtswidrig ist und damit Vertragsauflösung und Schadensersatz verlangt werden kann.
TIPP:
Nutzen Sie die aktuelle Rechtsprechung zu Gunsten der Verbraucher, sich von den missbräuchlichen Verträgen von Feriennutzungsrechten zu lösen.
VIII. Erbengemeinschaft
Drei Kinder erben eine Immobilie auf Mallorca und ein Erbe ist nicht bereit die notarielle Erbschaftsannahme auf Mallorca zu unterschreiben. Obgleich es sich um deutsches Erbrecht handelt, aber auf Grund der Belegenheit der Immobilie auf Mallorca, ist ein spanisches Erbschaftsauseinandersetzungsverfahren mit zunächst Inventarerstellung und anschließenden Teilungsverfahren durchzuführen.
TIPP:
Wie oben gilt hier die anwaltliche Mediation.
IX. Bauprojekte
Ein Bauunternehmer erfüllt nur mangelhaft den Bauvertrag einer Neubauimmobilie auf Mallorca, und erhöht ohne Einwilligung den vereinbarten Preis, indem Gewerke abgerechnet werden, die nicht beauftragt waren.
TIPP:
Der Bauvertrag ist mit rechtsanwaltlicher Unterstützung ordentlich zu erstellen und unser Legalium Team mit Architekten und Gutachterservice ist frühzeitig zu dem Streit mit dem Bauunternehmen hinzuziehen.
von Rechtsanwalt Mallorca | Apr 20, 2021 | Allgemein, Vermögenssteuer Mallorca
Kauf mit einer deutschen GmbH oder spanischen SL?
Steuerliche und Rechtsberatung und die vollständige Immobilienkaufabwicklung auf Mallorca oder Ibiza ist durch RA D.Luickhardt und sein Legalium Team zu empfehlen, da die angelegte Firmenstruktur für den Immobilienkauf nur steuerlich standhält, wenn die Planung und Struktur korrekt ausgeführt sind.
Wer benötigt Beratung ?
- Immobilienkäufer auf Mallorca mit einem Kaufpreis über 700.000 EUR, und zwar schon in der Planungsphase vor dem Kauf.
- Immobilieneigetümer auf Mallorca, die noch keine Vermögenssteuererklärung abgegeben haben.
- Immobilieneigentümer auf Mallorca, die eine Strategie zur Vermeidung der Erbschaftssteuer suchen.
- SL Inhaber mit einer Immobilie auf Mallorca
Was haben wir aus dem Mallorca urteil vom 03.12.2020 als Rechts und Steuertipps entnommen?
Es gibt keine Vermögenssteuerpflicht auf Mallorca, obgleich die Immobilie über 700.000 EUR Wert ist, wenn die Immobilie von einer spanischen SL erworben wird und diese spanische SL zu 100% von einer deutschen GmbH gehalten wird und der Inhaber der GmbH in Deutschland steuerlich ansässig ist.
Steuer TIPP zum Immobilienkauf in Spanien
Daraus folgt, dass eine Immobilie nicht privat gekauft werden sollte, und ebenso wenig direkt mit einer deutschen GmbH oder einer spanischen SL, da dann spanische Vermögenssteuer zu zahlen ist.
Begründung des Urteils
Ausgangsfall: Jose Enrique ist in Deutschland steuerlich ansässig und Inhaber einer Deneb Grundbesitz GmbH und diese GmbH ist wiederum Gesellschafterin der Anevesi SL.
Herr Enrique erklärt und bezahlt für das Jahr 2013 43.443.98 EUR Vermögenssteuer und für das Jahr 2015 den Betrag von 42.536,65 Euro spanische Vermögenssteuer.
Später fordert er die Vermögenssteuer zurück und die Verwaltungsbehörde lehnt dies ab, das Finanzgericht der Baleaeren weist zunächst ab und die anschließende verwaltungsgerichtliche Klage vor dem obersten balearischen Verwaltungsgericht führt zum Teilerfolg.
Die Begründung des Urteils basiert auf dem spanischen Vermögenssteuerrecht und dem Art.5.1.b) Vermögenssteuergesetz 19/1991, welches besagt, dass Rechte direkt in Spanien ausgeübt werden, der spanischen Vermögenssteuer unterliegen.
Aber wenn eine deutsche GmbH die spanischen SL Geschäftsanteile hält, dann übt der Gesellschafter als natürliche Person, die Rechte der deutschen GmbH unmittelbar aus, wenn er die Immobilie auf Mallorca nutzt und damit bewegliche Rechte an einer Kapitalgesellschaft, welche in Deutschland ihren Sitz hat.
Die Abschirmwirkung kommt damit voll und ganz zur Geltung.
Warum ist das Urteil vom 03.12.2020 nicht nur für die spanische Vermögensteuer wichtig ?
In diesem Urteil wird zwar das Thema der verdeckten Gewinnausschüttung nicht ausgeführt, doch die rechtliche Begründung des obersten Verwaltungsgerichts der Balearen, zeigt auf, dass die Privatnutzung von dem in Deutschland ansässigen Gesellschafters keine Relevanz hat.
Dies hat das Urteil damit untermauert, dass auch der Art.21 Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung Spanien Deutschland (DBA), der eine mittelbare Nutzung einer Immobilie durch eine zwischengeschaltete spanische SL dem Gesellschafter zuordnet und damit die Möglichkeit zur Heranziehung zur Vermögenssteuer erlaubt, nicht angewendet wurde.
Eine Schwachstelle des Urteils bleibt, dass nicht darauf eingegangen wurde, wer der Geschäftsführer der spanischen SL ist und ob diese gewerblich tätig ist und dass der Geschäftsführer 50% seiner Einkünfte aus der Geschäftsführertätigkeit beziehen muss, um eine Vermögenssteuerfreiheit zu erlangen. Hier macht es sich das Gericht in dem Urteil einfach und verweist auf die Nichtansässigeit des Gesellschafters.
Nach diesem Urteil gibt es jetzt eine DGT (Finanzschiedsgericht) Entscheidung, die just bei der Qualifizierung der Vermögenssteuerfreiheit eines nichtansässigen Geschäftsführers auf sein Gesamteinkommen in Spanien und in seinem Heimatland abstellt und die 50% Regelung zur Anwendung kommt.
von Rechtsanwalt Mallorca | Apr 13, 2021 | Allgemein, Immobilienrecht
Besonderheiten einer Hypothekenfinanzierung
Eine der wichtigsten Fragen bei einem Immobilienkauf auf Mallorca oder Ibiza sind die Nebenkosten.
Diese sind regional verschieden und auch davon abhängig, ob Sie mit einer Hypothek finanzieren oder nicht.
Bei einer Hypothekenfinanzierung gibt es aufgrund der aktuellen Rechtsprechung zu Gunsten der Verbraucher und der Kostenübernahmepflichten der Banken, erhebliche Vergünstigungen.
Bei einer Hypothekenfinanzierung muss der Verbraucher nicht mehr die Dokumentensteuer zahlen und ebensowenig das Schätzgutachten zur Bewertung der Immobilie, Notar und Grundbuchkosten.
Es bleiben nur noch 0,5% Eröffnungsgebühr durch die Bank.
Bei einem Finanzierungsbetrag von 234.000 EUR und einem aktuellen günstigen Zinssatz von 1,9% pp variable über dem Euribor, wären die Gesamtkosten über 10 Jahre:
- Zinsen: 23.266,27 EUR
- Eröffnungsgebühr der Bank: 1.170 EUR
Beispiel Mallorca, Ibiza
- Kaufpreis Immobilie: 390.000 EUR
- Notariat: 939 EUR
- Grunderwerbssteuer: 8%= 31.200 EUR bei einer Immobilie aus zweiter Hand.
oder
- Neubau Erstbezug: 10% Umsatzsteuer + 5.850 EUR Dokumentensteuer (1.5%)
- Grundbuchamt: 560 EUR
- Anwaltskosten RA D.Luickhardt und sein Legalium Team für die Vollabwicklung von der juristischen Vorkontrolle der Lastenfreiheit und Grundbuchkongruenz bis zum schlüsselfertigen Ummelden von Strom, Wasser, Grundsteuer auf Sie als neuen Eigentümer: 0,7% (mindestens 2.500 EUR) zzgl Mwst.
STEUERTIPP
Eine Hypothek kann sachdienlich sein, um die Vermögenssteuer zu vermeiden, wenn die Immobilie mehr als 700.000 Euro kostet und nicht der Erstwohnsitz ist, sondern nur eine Ferienimmobilie.
RECHTSTIPP
Für den Kauf einer Immobilie mit einer Hypothekenfinanzierung ist in jedem Falle ein Rechtsanwalt unserer Kanzlei zur Begleitung hinzuziehen, da die aktuelle Rechtsprechung wesentlich Begünstigungen gebracht haben, die aber die Banken nicht immer umsetzen.
DOKUMENTEN HYPOTHEK
Eine Hypothek beinhaltet verschiedene Unterlagen. Die wichtigsten sind:
- FiAE (Hinweisblatt für die Folgen der Nichterfüllung, Nichtzahlung der Quoten)
- FEIN (Europäisches Formblatt zur Zusammenfassung der wesentlichen Daten der Hypothek): Darlehensgeber; Darlehenskonditionen, Gesamtkosten, Bürgen
