von Rechtsanwalt Mallorca | Feb. 9, 2022 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Kann man einen Immobilienkauf auf Mallorca ohne einen Vorkaufvertrag durchführen?
Ja, es ist möglich, wenngleich ungewöhnlich, im folgenden die Vorteile und Nachteile.
Zunächst ist klarzustellen, dass der oft gebräuchliche Optionskaufvertrag oder auch Kaufoption (opcion de compra) genannt, für den Immobilienkäufer nicht zu empfehlen ist, da er den wirklichen Immobilienkauf, der gewollt ist, nicht regelt, sondern nur ein Vorrecht, die Option.
Es sei denn, er ist in rechtlich korrekter Weise mit einem Kaufoptionsrecht ausgestaltet und regelt die gesamten Kaufmodalitäten.
TIPP Erbschaft und Kaufoption:
Es gibt nur wenige Ausnahmen hierzu, und eine Ausnahme ist, der Erwerb einer Immobilie aus einer Erbschaft.
Hier kann eine Kaufoption zur schnellen Bindung der Erben führen, damit sie nicht anderweitig verkaufen, ohne dass die Erben bislang im Grundbuch eingetragen sind.
Vorteile eines Vorkaufvertrages
Vorteile eines Vorkaufvertrages in Spanien für den Käufer eines Grundstücks oder Immobilie auf Mallorca, der keine Option ist, sondern rechtlich korrekt ein Kaufvertrag mit 10% Anzahlung (arras gemass Art.1454 CC)
- Bindung der Verkäufer an den Käufer und den Kaufpreis
- Fristsetzung fuer den Notartermin und damit Zeit zum Abschluss der Finanzierung
Vertragsvereinbarungen, die nicht im notariellen Kaufvertrag genannt werden können, da sie moeglicherweise die Grundbucheintragung hemmen, können im privaten Kaufvertrag verbindlich vereinbart werden (Bsp. Grundbuchanspassung bei Quadratmeterabweichungen zwischen Kataster und baulicher Realitaet)
Nachteile eines Vorkaufvertrages
- 10% Anzahlung ohne dingliche Sicherheit- hier bietet unsere Kanzlei einen kostenlosen Treuhandkontoservice an. Wie bei einem Anderkonto wird die Verwahrung des Geldes bis zum Notartermin und damit selbst bei Nichterfüllung des Verkäufers, gesichert.
- Käufer verliert seine Anzahlung, wenn er nicht notariell die Immobilie fristgemäss erwirbt
- fehlerhafte Vertragsgestaltungen wie die Kaufoption, führen zu Rechtsstreitigkeiten und unnötigen Steuerpflichten, da bspsw eine Kaufoption eine separate Grunderwerbssteuer auslöst, die nicht auf die Grunderwerbssteuer des Kaufpreises angerechnet werden kann.
2002 – 2022
Wir betreuen Sie seit 20 Jahren bei Ihrem Immobilienerwerb auf Mallorca
Herr D.Luickhardt ist Steuerberater in Spanien und Rechtsanwalt mit deutsch-spanischer Doppelzulassung und 20 jähriger Berufungserfahrung und Fachkompetenz in Immobilienrecht, Immobilienkauf und Steuergestaltungen mit GBR-GmbH – SL Konstruktionen und langfristiger steuerlicher und rechtlicher Begleitung, so dass Sie einen Immobilienkauf mit Rechtssicherheit in Mallorca durchführen.
Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket von der steuerlichen Beratung, Nachlassplanung von Ihrem Kauf bis hin zur rechtlichen Vorkontrolle der Immobilie und Bebaubarkeit des Grundstuecks bis hin zu der Grundbucheintragung und den Anmeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer auf den neuen Eigentümer, alles aus einer Hand in deutscher und spanischer Sprache.
von Rechtsanwalt Mallorca | Sep. 29, 2021 | Baurecht, Immobilien Mallorca
Grundstückskauf Mallorca – informe urbanistico
Bei jedem Grundstückskauf in Spanien und insbesondere auf Mallorca oder Teneriffa, ist die Bebaubarkeit zu prüfen.
Prüfungsfolge Grundstückskauf:
- Grundbuch
- Kataster
- Bebaubarkeit
Die Bebaubarkeit richtet sich nach der Qualifizierung im Bebauungsplan, oder wenn dieser nicht existiert, da es sich beispielsweise um ein Grundstück im Außenbereich (rustico) handelt, dann gelten die sogenannten subsidiären Normen und die spezielle Gesetzgebung aus dem Jahre 1997.
In Spanien wird dieser Bericht der Gemeinde zur Bebaubarkeit als sogenannter informe urbanistico bezeichnet, auf Mallorca wird er INFORME ASSESSOR TECNIC MUNICIPAL genannt.
Dieser städtebauliche Bericht- Informe hat die folgende Struktur
Benennung der Parzelle
Baurechtliche Qualifizierung
- Bauland (urbano)
- Bauerwartungsland (urbanizable)
- Landwirtschaftliche Fläche (rustico) mit der gesetzlichen Bezeichnung SRG
Auf Mallorca ist Bauland sehr teuer, deshalb besteht ein Trend zum Kauf von sogenannten Rustico. Grundsätzlich ist ein landwirtschaftliches Grundstück nicht bebaubar, doch hierzu gibt es Ausnahmen, wenn zum Beispiel die Mindestgröße von in der Regel 14206 qm eingehalten wird.
Desweiteren kann es bauliche Beschränkungen geben:
- Überbaute Fläche
- Dienstbarkeiten gemäß dem Küstenschutzgesetz
- Dienstbarkeit für den Flughafen, Stromversorger etc.
- „Rustico“ wird von den Gemeinden im Bebauungsplan oftmals als Reserve behalten, um öffentliche Bauvorhaben für die Zukunft durchführen zu können, Bsp Kläranlagenbau.
Typische Inhalte eines informe urbanistico
- Mindestparzellengrösse
- Bebaubarkeit: Maximales Bauvolumen m3
- Nutzbarkeit: Landwirtschaftliche Nutzvolumen m3
- Belegbarkeit Wohnnutzung (ocupacion) Bsp 2%
- Stockwerksanzahl
- Gebäudehöhe: Bsp 8 m
- Abstandsflächen zu Straße, Grenzen
Aktuelle Baurechtliche Normen zur Zeit auf Mallorca
Gesetz 9/2020 (25.5.2020) und Verordnung 12/2017 zum Gesetz 2/2014 aus dem Jahre 2014.
Gesetz zur landwirtschaftlichen Flaechen (Rustico) vom 8.7.1997
Nutzen Sie unser Servicepaket zum Grundstückskauf auf Mallorca und Spanien, als auch unsere steuerliche und rechtliche Betreuung Ihres Bauprojekts.
Bei einem Bauprojekt kann aus steuerlichen Gesichtspunkten und Vorsteuerrueckvergütungsmöglichkeiten durchaus eine spanische SL (GmbH) in Frage kommen.
von Rechtsanwalt Mallorca | Sep. 13, 2021 | Allgemein, Grunderwerbssteuer, Steuer
Umsatzsteuer Bauleistungen GU
Bauvertrag und schlüsselfertiger Immobilienerwerb
In Spanien gibt es bei einem Grundstückskauf folgende Steuerarten aus Käufersicht.
- Kauf eines Baugrundstücks von Privat: Grunderwerbssteuer 8-11% (wertabhängig)
- Kauf eines Baugrundstücks von einem Unternehmen: Umsatzsteuer 21% + Dokumentensteuer (AJD): 1.5%
Wenn jedoch eine fertiggestellte neu erbaute Immobilie erworben werden soll, dann gibt es einen ermäßigten Umsatzsteuersatz von nur 10% + 1.5% Dokumentensteuer.
Der Grund ist, dass der Kauf einer Neubauwohnung steuerlich begünstigt sein soll.
In der Praxis findet man auch die sogenannten GU – Generalunterehmerangebote, von Baugrundstück und schlüsselfertigen Immobilienbau zu einem Festpreis.
Hier kann es regelmäßig zu Problemen mit der spanischen Finanzbehörde kommen, da die Finanzbehörde 21% Umsatzsteuer auf den Grundstückskauf eines Baugrundstücks verlangt und auf die Bauleistungen nur 10%.
SteuerTIPP:
Hier gibt es schon beim Kauf des Grundstücks bzw Gestaltung des Bauvertrages rechtliche Möglichkeiten, nur 10% Umsatzsteuer für das gesamte Projekt zu zahlen.
Grund ist eine Entscheidung der Finanzbehörden (DGT) aus dem Jahre 2016, wo ein Bauträger 8 Bauparzellen mit Immobilie auf Plan verkauft hat und die Rechtsfrage geklärt werden musste, ob der allgemeine Steuersatz oder der ermäßigte Steuersatz zur Anwendung kommt.
Hier wurde auf den Käuferwillen und die Verfügungsmöglichkeit über das Baugrundstück abgestellt und schließlich der ermäßigte Steuersatz in der Umsatzsteuer für richtig befunden.
Schließlich darf neben der Steuerersparnis, aber nicht die Risikovermeidung für den Immobilienkäufer aus den Augen verloren werden, gerade bei Generalunternehmerverträgen muss auch die Kontrollmöglichkeit der Bauqualität, Baukosten und Baufristen durch den Erwerber gegeben sein und Anzahlungen durch Bürgschaft, Versicherung oder Hypothek gesichert sein.
von Rechtsanwalt Mallorca | Aug. 9, 2021 | Allgemein, Baurecht, Immobilien Mallorca
Typischer Fallstrick im notariellen Kaufvertrag auf Mallorca Grundstückskauf
Mangelhafte Grundstücksbeschreibung – Flächenabweichung
Die notariellen Kaufverträge in Spanien geben in Regel nur eine Kopie des Grundbucheintrages wieder, ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Lage, Grösse und Katasters.
Bei einem Apartmentkauf in einem Mehrfamilienhaus mag dies ausreichend sein, doch nicht bei einem Grundstückskauf auf Mallorca, und um so weniger, wenn es keine klar abgegrenzte Bauparzelle ist, sondern ein Grundstück, Agrarland (finca rústica).
Das spanische Gesetz zur Regelung des Grundstückskaufes, Art.18.2 TRLC, verlangt die Koordinierung zwischen
GRUNDBUCHEINTRAGUNG – KATASTER – REALITÄT
und insbesondere der Grundstückskäufer hat einen gesetzlichen Anspruch darauf. Bei jedem Grundstückskauf in Spanien, sollte ausdrücklich verlangt werden.
- Dass die Deckungsgleichheit zwischen Grundbuch, Kataster und Realität in der notariellen Kaufurkunde ausdrücklich von den Parteien erklärt wird.
- Dass eine Abweichung durch einen eingefügten Vermessungsplan nachgewiesen und in der Kaufurkunde das Verfahren bestimmt wird, wie die Abweichung bereinigt werden kann, und zwar im Kataster und Grundbuch.
- Wer die Kosten des Bereinigungsverfahrens tragen sollte.
Eine typische Vertragsklausel in einem notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück auf Mallorca kann lauten, wenn Übereinstimmung gegeben ist.
Vertragsklauser, notarieller Kaufvertrag
REPRESENTACION GRAFICA:
Los Señores comparecientes manifiestan que la finca descrita se corresponde con la que resulta de la CCDG, referencia catastral y concuerda con la realidad.
ODER
Es gibt eine Abweichung zum Kataster, dann muss dies in der Kaufurkunde aufgenommen werden und das Berichtigungsverfahren angegeben werden, wie zum Beispiel…
No obstante , manifiestan que la certificación catastral no se corresponde fielmente con la realidad, por lo que aportan la validación grafica catastral de la representación grafica alternativa que contiene la descripción real que incorporo en esta escritura para la rectificación según el art.18.2.
(HERVORZUHEBEN, DASS DIE GRAPHISCHE DARSTELLUNG IN DIE KAUFURKUNDE AUFZUNEHMEN IST UND NICHT NUR DIE WÖRTLICHE BESCHREIBUNG WIE FRÜHER)
Auf diese Weise werden Rechtsstreitigkeiten vermieden, wie der bekannte Fall mit der Banco Santander, wo ein Käufer zwei Grundstücke gekauft hat und sich später herausgestellt hat, dass es die nebenan liegenden Grundstücke waren, die er kaufen wollte, zufälligerweise ähnlich in der wörtlichen Beschreibung; auf die graphische Darstellung und Pläne wurde in der Kaufurkunde von den Parteien verzichtet.
In der ersten gerichtlichen Instanz hatte der Käufer den Anfechtungsprozess gegen die Banco Santander verloren, da mehr als 4 Jahre vergangen waren und erst in der letzten Instanz gewann er, da das oberste spanische Zivilgericht von einem Dissens ausging, da der Wille zum Kauf der besagten Grundstücke nicht gegeben war, da der Grundstückskäufer andere Grundstücke kaufen wollte.
Nicht nur in diesen extremen Fällen, kann eine Anfechtung geboten sein, sondern auch schon bei einer Abweichung von mehr als 10% der Grundstücksfläche.
Im katalanischen Immobilienrecht wurde in Art.621-50 eingefügt, dass bei einer Flächenabweichung bei einem Grundstückskauf von mehr als 10% der Kaufvertrag aufgelöst werden kann und bei einer Abweichung unter 10% die Kaufpreisminderung verlangt werden kann.
von Rechtsanwalt Mallorca | Juli 15, 2021 | Steuer, Steuer Nichtresidenten
Bei einem Immobilienkauf auf Mallorca gibt es kurzfristige Steuerpflichten, die in 30 Tagen nach dem Notartermin zu erledigen sind und langfristige Steuerpflichten, die man während der gesamten Eigentumszeit erfüllen muss.
In Spanien gilt das Prinzip der Selbstveranlagung, sprich Sie müssen freiwillig und fristgemäß die Steuererklärung einreichen, ohne Aufforderung der Finanzbehörde.
Erfüllen Sie nicht selbst die Steuerpflicht, verhängt das spanische Finanzamt direkt Bußgeld und Verzugsaufschlag.
TIPP:
Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket für Ihren Immobilienkauf auf Mallorca oder auch Teneriffa, Gran Canaria, so dass Sie sorglos Eigentum erwerben und eine kurzfristige und langfristige Betreuung vor und nach dem Immobilienkauf in deutscher Sprache auf Mallorca haben und auch einen Ansprechpartner in unseren deutschen Kanzleistandorten, Tettnang, (Bodensreeraum), Berlin, Hannover, Weinheim.
Kurzfristige Steuerpflichten beim Immobilienkauf
Kurzfristige Steuerpflichten beim Immobilienkauf auf Mallorca für eine natürliche Person, deutsche Gmbh, oder SL (spanische GmbH):
- Grunderwerbssteuer (30 Tagesfrist nach dem Notartermin) bei der Finanzbehörde auf Mallorca ATIB
- Steuerrückbehalt 3% beim Kauf vom Nichtsteuerresidenten (30 Tagesfrist) bei der staatlichen Finanzbehörde AEAT
- Rückbehalt gemeindliche Wertzuwachssteuer – plusvalia municipal (sollte die Gemeinde 6 Monate lang nicht auf die Erklärung reagieren, kann wegen Verwaltungsverzug die Zahlung ausgesetzt werden – aktuelle Rechtsprechung 2021)
Langfristige Steuerpflichten, die sich jährlich wiederholen
- Grundsteuer (IBI) bei der Gemeinde
- Quartalsmeldungen bei Vermietung mit 19% Steuerlast auf den Gewinn (Erklärungsformular 210)
- Eigennutzungssteuer für eigengenutzte Immobilien – einmal jährlich (Erklärungsformular 210)
- Vermögenssteuer bei einem Anschaffungspreis der Immobilie ab 700.000 Euro.
Die Steuererklärung 210 ist obligatorisch für jeden Immobilieneigentümer in Spanien, Mallorca, der nicht steuerlich in Spanien ansässig ist.
Definition Steuerliche Ansässigkeit:
Nach der spanischen gesetzlichen Regelung, Art.9 LIRPF, ist eine Ansässigkeit in Spanien gegeben, wenn man länger als 183 Tage im Kalenderjahr sich in Spanien aufhält.
Steuerfalle:
Ehegattin lebt mit Kindern auf Mallorca und Ehegatte in Deutschland. Die spanische Finanzbehörde vermutet die steuerliche Ansässigkeit von der ganzen Familie auf Mallorca mit unbeschränkter Einkommensteuerplicht und Vermögenssteuerpflicht. In solchen Fällen ist eine Beratung durch unsere Kanzlei dringendst zu empfehlen.
Wenn dies nicht der Fall ist, ist man steuerlich ein sogenannter Nichtresident, d.h. wenn man Immobilieneigentum auf Mallorca hat, dann muss eine jährliche Steuererklärung im Modell 210 abgegeben werden.
Wie hoch ist die Steuerlast?
Die Eigennutzungssteuer ist keine Ertragssteuer.
- Besteuerungsgrund: Immobilieneigentum in Spanien mit Selbstnutzung (nicht Grundstück ohne Bebauung)
- Berechnungsgrundlage: Katasterwert x 2% (Ausnahmefälle: 1.1%)
- Steuersatz: 19%
- Abgabezeitpunkt: bis zum 31.12. des Folgejahres
Beispiel:
Immobilienkauf 2021: erste Abgabe bis zum 31.12.2022
Unser Honorar für die Erstellung 107 Euro.
Abzugsfähigkeit in der deutschen Einkommensteuer: Nein, da keine Ertragssteuer.
Einreichungsvoraussetzungen und notwendige Daten
- NIE Nummer des Steuerpflichtigen
- Anmeldung der NIE Nummer bei der spanischen Steuerbehoerde
- Geburtsdatum
- Katasterwert und Anschrift der Immobilie auf Mallorca
- Bankkonto zur Belastung
Einreichungsverfahren zu empfehlen: Es gibt nicht mehr die Möglichkeit der Einreichung in Papierform, sondern nur noch elektronisch oder bei einer spanischen Bank mit Bareinzahlung.
Elektronische Einreichung mit Belastung auf einem spanischen Bankkonto zum 31.12. ( in der Praxis nicht zu empfehlen, da die Finanzbehörden oftmals die Belastung nicht ordnungsgemäß vornehmen)
WICHTIG: Das Steuererklaerungsformular 210 hat verschiedene Anwendungen, deshalb kann man nicht vom Formular 210 sprechen, sondern muss unterscheiden.
Anwendungsfelder fuer das Modell 210:
- Eigennutzungssteuer jährlich
- Vermietung Spanien Immobilien vierteljährlich
- Differenzbesteuerung bei Steuerrückbehalten in Spanien – Beispiel: Sie vermieten über eine Agentur oder einen Hotelbetreiber, der von der Mietzahlung schon 19% an die Finanzbehörde abführt, dann kann der zu hoch eingezahlte Zahlbetrag innerhalb von 4 Jahren zurückgefordert werden.
- Gewinnsteuer nach Immobilienverkauf – innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin
TIPP:
Die Steuererklärung 210 gilt für natürliche Personen und juristische Personen (GmbH, spanische SL), jedoch ist es umstritten, ob eine GmbH oder KG mit Immobilieneigentum auf Mallorca auch eine Eigennutzungssteuer zu zahlen hat.
Dies ist im Einzelfall zu prüfen und bei der KG regelmäßig zu bejahen, da diese steuerlich in Spanien transparent ist, sprich der Kommanditist in die persönliche Steuerpflicht gerät.
von Rechtsanwalt Mallorca | Juni 28, 2021 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Steuerrisiko Share Deal
Anteilskauf einer spanischen SL zum Immobilienerwerb auf Mallorca oder direkter Immobilienkauf – steuerliche Risiken.
Praxisbeispiel:
Typischer Praxisfall auf Mallorca oder auch Teneriffa, dass eine Immobilie einer spanischen SL (GmbH) gehört und es soll nicht die Immobilie verkauft werden, sondern die gesamten SL Anteile (Share Deal).
Beworben wird der Verkauf gegenüber dem Immobilienkäufer, dass dieser die Grunderwerbssteuer von 8-11% spart.
Diese Annahme ist grundsätzlich richtig, wenn es sich um eine spanische SL handelt, die gewerblich aktiv ist, dann fiele keine Grunderwerbssteuer und auch keine Umsatzsteuer beim Share Deal an.
Doch der spanische Gesetzgeber hat den Art.314 LMV geschaffen, um den Steuertrick, nicht gewerblich tätige spanische SL verkauft Immobilie grunderwerbssteuerfrei zu erschweren.
Der Gesetzgeber arbeitet mit einer gesetzlichen Vermutung und der Steuerpflichtige muss beweisen, dass diese Vermutung nicht zutrifft.
Vermutung 1:
Es werden von einer Person mehr als 50% der Gesellschaftsanteile erworben und das Aktivvermögen der SL besteht aus mindestens 50% Immobilien.
Vermutung 2:
Es werden von einer Person mehr als 50% der Gesellschaftsanteile von einer anderen SL erworben, die 50% Immobilienvermögen hält und nicht gewerblich tätig ist.
Damit werden die Holdingstrukturen, deutsche GmbH, oder Schweizer AG hält die Anteile einer spanischen SL erfasst.
Vermutung 3:
Selbst wenn weniger als 50% der SL Anteile erworben werden, aber der Verkäufer der SL, diese vor nicht länger als 3 Jahre vor dem Verkauf gegründet hat und die Immobilie als Kapitaleinlage eingebracht hatte, dann fiele ebenso Grunderwerbssteuer an.
Wir empfehlen unser Immobilienkaufservicepaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie auf Mallorca, Ibiza, Teneriffa oder Gran Canaria erwerben, sei es mit einem direkten Immobilienkauf oder einem Share Deal und der Übernahme einer spanischen SL. (GmbH)
Immobilienkaufservicepaket LEGALIUM
von Rechtsanwalt Mallorca | Mai 24, 2021 | Allgemein, Immobilien Mallorca
Schenkungen steuergünstig auch für Ausländer – 2021
Seit dem Urteil vom 30.12.2020 (noch nicht rechtskräftig) kann jetzt der sogenannte “finiquito” auch für Nicht Mallorquiner in der vorweggenommene Erbfolge genutzt werden.
Letztendlich handelt sich um eine Schenkung zu Lebzeiten, auf den Verzicht des Pflichtteilsrechtes nach mallorquinischen Recht.
Steuervorteil
Der Steuervorteil liegt darin, dass nicht teure mallorquinische Schenkungssteuer zur Anwendung kommt, sondern wie eine Erbschaft mit 1% bis 700.000 EUR besteuert wird. Weitere Steuervorteile wie die Freistellung von der Gewinnsteuer sind umstritten.
Neu ist, dass auch Ausländer dieses besondere mallorquinische Recht anwenden können und zwar nach einer europarechtskonformen Auslegung des Art.50 CB (Gesetzbuch der Balearen) und der europäischen Erbrechtsverordnung 650/2012, welche mit Art.22 die Rechtswahl des Erbrechts des Ansässigkeitsortes erlaubt und bei Erbverträgen der Ansässigkeitsort im Moment der Erstellung des Erbvertrages für das anzuwendende Erbrecht anzuwenden ist.
Voraussetzung
Der Schenker und Ausländer muss seinen dauerhaften Wohnsitz und seine Ansässigkeit auf Mallorca haben, als auch die Immobilie sollte auf Mallorca belegen sein.
Weitere Voraussetzungen dieser Steuervergünstigung
- Verzicht auf Erbrecht und/oder Pflichteilsrecht in notarieller Urkunde.
- fristgemässe Schenkungssteuererklärung nach Art.11b) Verordnung (Erbschaftssteuervergünstigung anzuwenden)
Abstammungsverhältnis. - Eltern Kind Verhältnis, Abkommen, Adoptiert
- Eltern des Schenkers
- Ehegatte
Weitere Informationen zur Schenkung auf Mallorca
von Rechtsanwalt Mallorca | Mai 10, 2021 | Allgemein, Baurecht
Unsere Kanzlei begleitet Sie bei Ihrem Hausbau auf Mallorca vom Grundstückskauf mit Rechtssicherheit, Prüfung des Bau und Architektenvertrages, bis hin zur Durchsetzung Ihrer Rechtsansprüche aussergerichtlich und gerichtlich auf Mallorca bei den häufigen Baumangelstreitigkeiten.
Die folgenden Schritte beim Bau Ihres Eigenheims auf Mallorca sollten Sie beachten.
I. Grundstückssuche Mallorca
Unser Hausmakler steht Ihnen zur Verfügung.
Bauland wird auf Mallorca als suelo urbano bezeichnet. Jede Parzelle hat eine maximale Bebaubarkeit, die mit einer Gemeindeauskunft abzufragen ist.
Unser Immobilienkaufservicepaekt ist mit einem Architektenservice unserer Kanzlei kombiniert, so dass wir nicht nur die rechtlichen Rahmenbedingungen prüfen, sondern auch die Bebaubarkeit.
Problematisch kann eine Bebauung auf Mallorca sein, wenn:
- Suelo rustico – landwirtschaftliche Flaeche
- Suelo urbanizable – Bauerwartungsland
II. Kaufvertrag – Vorkaufvertrag Grundstückskauf Mallorca
Nach dem Sie das Grundstück gefunden haben, ist ein Vorkaufvertrag zu erstellen, wo die wesentlichen Verpflichtungen geregelt werden, insbesondere auch vom Verkäufer, welche Unterlagen er beizubringen hat, so dass die Lastenfreiheit und der Grenzverlauf nachgewiesen wird. Wir erstellen den Vorkaufvertrag auf deutsch und spanisch.
III. Notarieller Kaufvertrag auf Mallorca
Dieser baut auf die Klauseln des Vorkaufvertrages auf. Wir führen den notariellen Kauftermin für Sie durch.
IV. Steuerzahlung
Grunderwerbssteuerzahlung oder Umsatzsteuerzahlung + Dokumentensteuer bei Bauland
V. Grundbucheintragung
Alle Punkte 2-5 ist in unserem Servicepaket – Grundstückskauf auf Mallorca mit Rechtssicherheit zum Pauschalpreis enthalten.
VI. Kosten eines Bauprojekts
Die Kosten richten sich nach dem Bauwert.
Architektenkosten
5.000-30.000 EUR
Architektenleistungen: Vorprojekt + Grundprojekt (proyecto basico) + Baugenehmigungsantrag (Bearbeitungszeit je nach Gemeinde von 9 Monaten ab) + Ausführungsprojekt.
Gebühren
- Bausteuer bei der Gemeinde: ca 4% vom Bauwert
- Gebühr fuer die Erstbewohnbarkeitsbescheinigung: 1%
- Dokumentensteuer Neubauerklärung: 1.5%
- 10 Jahresbauversicherung nach Wert (obligatorisch bei Wiederverkauf innerhalb von 10 Jahren nach der Fertigstellung des Neubaus)
Zur Zeit kann man von Baukosten von ca 1.200 Euro/qm ausgehen, für eine funktionstüchtige Bauqualitäet.
Im Bauunternehmervertrag sollten die einzelnen Gewerke aufgelistet und im Leistungsverzeichnis bewertet werden.
- Erdbewegungen
- Fundamentlegung
- Rohbau
- Isolierung
- Maurerarbeiten
- Fassadenarbeiten
- Schreinerarbeiten
- Schlosserarbeiten
- Fenster
- Anstrich
- Sanitärinstallation
- Elektrizitätsinstallation
- Klimanlage, Heizung
- Brandschutz
- Telefonie, Verkabelung
- Bauabnahme und Qualitätskontrolle
- Abfallentsorgung
- Arbeitsunfallschutz
- Bauzaun und Sicherheit
- Kran und Baggermiete
