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Cédula de habitabilidad

Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) beim Immobilienkauf auf Mallorca

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist bei einem Immobilienkauf auf Mallorca erforderlich, wenngleich das Gesetz aus dem Jahr 2018 dem Noatar die Möglichkeit gibt, dass trotz des fehlenden Vorliegens die notarielle Kaufurkunde über die Immobilie unterschrieben und wirksam vollzogen werden kann.

Der Notar musss aber den Hinweis erteilen, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung fehlt und nicht vorgelegt wurde. Art.16.4

TIPP:

Hier sollte in der notariellen Kaufurkunde eine Zusatzklausel eingefügt werden, dass der Immobilienverkäufer garantiert, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht entzogen wurde, aufgrund Verlust der technischen Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit der besagten Immobilie.


Ausnahme:

Eine Neubauimmobilie mit Erstbezug kann vom Bauträger nicht verkauft werden, ohne dass die Erstbezugsbescheinigung (licencia de primera ocupacion) und die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad) vorliegt, da der Käufer dieser Neubauimmobilie weder Strom und Wasser, Telefon, Gas u.a. anmelden kann.

Es wäre auch nicht berechtigt , darin zu wohnen. Zivilrechtlich wäre es vertragliche Nichterfüllung oder zumindest Schlechterfüllung mit Schadensersatzanspruch, sei es auch nur wegen zeitlichem Verzug, wenn die Bewohnbarkeitsbescheinigung beim notariellen Kauftermin, der Eigentumserwerb und Besitzuebergang beurkundet, nicht vorliegt.


TIPP:

Schon vor Unterschrift des Reservierungsvertrages der Neubauimmobilie ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung mit der Übergabefrist vorzusehen.

Immobilienkauf aus zweiter Hand:

Ein  Verzicht auf die Bewohnbarkeitsbescheinigung von seiten des Immobilienkäufers kann durchaus schwerwiegende Folgen haben.
– die touristische Vermietungsgenehmigung kann nur erlangt werden, wenn eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt;

  • Auch dauerhafte Vermietung ist nur mit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung moeglich
  • Der Immobilienverkauf wird erschwert bzw bei Eintritt der Verpflichtung zur Vorlage der Bewohnbarkeitsbescheinigung beim Immobilienverkauf, praktisch unmoeglich. In Katalonien ist es heute schon Pflicht, dass beim Immobilienkauf eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt.

Wer stellt die Bewohnbarkeitsbescheinigung aus ?

Nach Art.16 die Inselregierung, wobei ist die Zuständigkeit in der Regel an die Gemeinde abgetreten.

Was ist in einer balearischen Bewohnbarkeitsbescheinigung geregelt ?

Die Einzelheiten regelt das Decreto 145/1997, angepasst im Jahre 2007.

Es wird  die Bewohnbarkeit anerkannt, nach den technischen Bauvorschriften, die im sogenannten technischen Baugesetz CTE geregelt sind.


Typische Regelungsgegenstände:

  • Belichtung
  • Belüftung
  • Pflicht zur Aufzugsinstallation
  • Geländerhöhe auf dem Balkon
  • Installation von Versorgungseinrichtungen (Strom, Wasser, Abwasser (oftmals problematisch bei Baugenehmigungsvergabe  im Sueden von Mallorca)
  • Telekomunikation
  • Parkplatzgrösse etc

In einem Strafurteil vom 17.11.2021, aus Palma de Mallorca, wurde der Architekt und der Immobilienverkäufer Y wegen Betruges verurteilt.

Herr Y kaufte ein Erdgeschoss  eines Gebäudes und unterteilte es in Apartmenteinheiten. Der Architekt  bestätigte die notwendige Mindestgrösse gegenüber der Gemeinde der 4 erzeugten Apartmenteinheiten und diese wurden dann mit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung, mit Falschangaben erlangt, an gutgläubige Immobilienkäufer als Wohnungen verkauft, obgleich die Bewohnbarkeit weder hinsichtlich der Grösse, noch Belichtung und Belüftung gegeben waren.

Webzugsbesteuerung Mallorca, Ibiza 2023



Oftmals vergessen wird, dass es nicht nur in Deutschland eine Wegzugsbesteuerung gibt, sondern auch in Spanien, geregelt in Art 95 bis LIRPF

Folglich ist bei einen Zuzug nach Ibiza oder Mallorca nicht nur vorab die Vermögenssteuer mit einer zu erwartenden Steuererhöhung im Jahre 2023 auf den Balearen zu berechnen, sondern auch die Einkommensteuer für den Zuzug und den Wegzug.

In Spanien unterscheidet die Wegzugsbesteuerung zwischen Wegzug in das EU Ausland und Nicht EU Ausland.


Grundvoraussetzung:

Kapitalvermögen in Höhe von mehr als 4 Mio EUR oder Kapitalanteile von mehr als 25% an einer Kapitalgesellschaft mit einem Mindestwert von mehr als 1 Mio EUR.

Wegzug in das EU Ausland:

  • Steuerliche Ansässigkeit von 10 Jahren in Spanien in den letzten 15 Jahren.
  • Wegzug in ein EU Land mit einem Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien und Informationsaustausch
  • Fristgemässe Erklärung des Wegzugs in der Steuererklärung 113 bis zum Ende der Erklärungsfrist der spanischen Einkommensteuer des Folgejahres
  • Kein Verkauf von Kapitalvermögen innerhalb der folgenden 10 Jahre nach Wegzug aus Spanien.
  • Steuerliche Ansässigkeit bleibt 10 Jahre lang in der EU nach dem Wegzug aus Spanien.

Sollten Sie beim Wegzug eine Immobilie auf Mallorca verkaufen, ist eine Steuerberatung zu empfehlen, um die Gewinnsteuer zu minimieren und wenn Sie zum Beispiel einen Ratenverkauf durchführen, dann ist vor Wegzug 100% des Gewinns zu erklären, wenn nicht steuerlich optimiert gearbeitet wurde.

Wegzug in das nicht EU Ausland:

Wesentlicher gravierender ist der Wegzug in ein Steuerparadies oder ein Nicht EU Land.

Wenn Kapitalvermögen von 4 Mio EUR bestünde und der Anschaffungswert bei 3 Mio EUR lag, dann müsste die Differenz mit den progressiven 26% besteuert werden, wobei im Jahre 2023 mit einer Erhöhung auf 27% zu rechnen ist.


Steuerstundung:

Sollte der Wegzug nur für 5 Jahre sein oder aufgrund beruflicher Verpflichtungen auch bis zu 10 Jahren und eine Bankbürgschaft als Sicherheit hinterlegt werden, dann kann eine Steuerstunden erlangt werden. Dies gilt nicht bei einem Wegzug in ein Steuerparadies.

Immobilienkauf, Immobilienverkauf auf Mallorca 2023

Steuern und Nebenkosten

Beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf gibt es verschiedenste Konstellationen mit Steuerspar TIPPS in der Grunderwerbssteuer Mallorca und der Balearen

Beispielsfall

Privatperson Nichtsteuerresident in Spanien verkauft die Immobilie auf Mallorca an einen Nichtsteuerresidenten zum Preis von 500.000 Euro. Dies ist der typische Fall beim Verkauf einer Ferienimmobilie.

Steuerpflichten des Immobilienkäufers

Grunderwerbssteuer + Steuerrückbehalt 3% vom Kaufpreis

Grunderwerbssteuer: bis 400.000 = 8%
Bei 500.000 EUR Kaufpreis sind es 41.000 EUR Steuerlast

TIPP:

Der Kaufpreis darf den steuerlichen Verkehrswert nicht unterschreiten, sonst kann es nach Jahren zu Lasten des Käufers zu einer Grunderwerbssteuernacherhebung mit Bußgeld und Verzugsaufschlag kommen.

Bussgeld vermeiden:

Benennung eines Steuervertreters auf Mallorca, so dass die Zustellungen der Finanzbehörde ordentlich empfangen und Rechtsmittel eingelegt werden können. Die mallorquinischen Finanzbehörden setzen meist unrechtmäßig überhöhte Werte fest, ohne die Immobilie zustandsgerecht zu bewerten.

Hintergrundwissen: Progressive Grunderwerbssteuer

  • bis 400.000 Euro: 8% Grunderwerbsteuer Mallorca
  • 400.001 – 600.000 EUR: 9%
  • 600.000 – 1.000.000 EUR: 10%
  • 1.000.000 – 2.000.000 EUR: 12%
  • über 2.000.000 EUR: 13%

Praxistipp Immobilienverkauf inklusive Möbel

Oftmals werden Möbel separat verkauft, um Grunderwerbssteuer zu sparen, doch nicht zu vergessen ist, dass Möbel mit 4% Grunderwerbssteuer zu versteuern sind.

Abgabefrist Grunderwerbssteuer

Innerhalb eines Monats nach dem notariellen Kauftermin

Es ist nicht die Zahlung ausreichend, sondern die Steuererklärung muss vor Ende der Abgabefrist bei der Finanzbehörde in Mallorca im Modell 600 eingereicht sein.

Gesamtkosten bei einem Immobilienkauf auf Mallorca bei 500.000 EUR = 47.615 EUR

  • Grunderwerbssteuer: 41.000 EUR
  • Notar ca 1200 EUR (variabel nach Dokumentenumfang)
  • Grundbuch ca 600 EUR (variabel nach Dokumentenumfang, maximal 0.3 % vom Kaufpreis)
  • Legalium Mallorca Vollabwicklung durch unsere Kanzlei: 4500 EUR zzgl Mwst

TIPP zur Rechtssicherheit:

Als Käufer einer Immobilie auf Mallorca sollte die gemeindliche Wertzuwachssteuer stets einbehalten werden. Der Immobilienkäufer und die Finca haftet subsidiär für diese Gemeindesteuer.

Steuerpflichten des Immobilienverkäufers:

Nichtresidentensteuererklärung der letzten 4 Jahre vor dem Verkauf + Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) + Staatliche Gewinnsteuer (19%)

Die Staatliche Gewinnsteuer ist auf Mallorca in der Steuererklärung 210 innerhalb von 4 Monaten nach dem notariellen Verkaufstermin vom Verkäufer einzureichen. Eine Fristversäumung führt zu Bussgeld.

TIPP Doppelbesteuerungsabkommen Spanien Deutschland: Nach Art.6, 13, 22 kann die auf Mallorca bezahlte Gewinnsteuer in Deutschland auf die Einkommensteuerlast anteilig angerechnet werden.

Sondernutzung Terrasse – Immobilienerwerb auf Mallorca

Nicht nur auf Mallorca ist das Problem verbreitet, dass Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus verkauft werden und die Dachterrasse der Wohnungsgemeinschaft zugehörig ist, aber beim Immobilienkauf auf Mallorca versprochen wird, dass die Sondernutzung der entsprechenden Wohneinheit zusteht.

TIPP:

Notwendig ist stets eine juristische Vorkontrolle beim Immobilienkauf auf Mallorca, denn die Grundbucheintragung der Wohnungseinheit ist maßgeblich und sollte dort die Terrassennutzung nicht der Wohnung zugewiesen sein, ist sie rechtlich nicht vorhanden.

Man unterscheidet im spanischen Wohnungseigentumsrecht zwischen Sondernutzung (Wohnungseigentum) und gemeinschaftlicher Nutzung.

Die Ausnahme ist, dass Wohnungseigentum im Rahmen der Sondernutzung, auch die Dachterrasse nutzen kann, als Sondernutzungsrecht.


Hierzu muss dieses Recht entweder

  • im Grundbuch eingetragen sein 
  • in der Satzung des Gebäudes erwähnt sein 
  • oder alle Eigentümer, wohlgemerkt, zu 100% das Einverständnis der Sondernutzung für eine Wohneinheit gegeben haben.

Im letzteren Falle bleibt dann zu prüfen, ob bei einem Verkauf der Wohnung auf Mallorca, der Käufer in das Sondernutzungsrecht eintreten kann und mit kauft.

Sondernutzung kann für eine Dachfläche, Gartenteil, Patio etc gewährt werden.

Hervorzuheben bleibt, dass die Sondernutzung nicht den Charakter des Gemeinschaftseigentum nimmt, und damit auch die Unterhaltungskosten weiterhin der gesamten Wohnungseigentumsgemeinschaft gebühren.

Wenngleich unterschieden werden muss, dass der Erhaltungsaufwand wohl dem Nutzer gebührt und substanzerhaltende Baumaßnahmen allen Wohnungseigentümern gemäß Anteilsquote.

Gerichtsentscheidung – Zugehörigkeit einer Dachterrasse

Am 11.11.2021 ergang eine Gerichtsentscheidung in Kantabrien zu einem Sachverhalt der Zugehörigkeit einer Dachterrasse zu einer Wohnung ohne Grundbucheintrag. Ein Sachverhalt, der äusserst praxisrelevant ist.

Vor allen Dingen auf Mallorca oder in Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Sirges, Tarragona), wo es die Bezeichnung „entresuelo“ (Zwischenstock) gibt, aber auch auf Teneriffa oder Gran Canaria, findet sich die Problematik, dass man eine Wohnimmobilie kauft, die einen Zugang zu einer Dachterrasse hat. Dieser ist nicht im Grundbuch der Wohnimmobilie eingetragen, sondern gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Vergleichbar ist die Situation, dass nach Fertigstellung eines Neubaus nachträglich nicht genehmigte Kellerräume geöffnet werden und asl sogenannte Abstellräume (trastero), später der verkauften Wohnimmobilie zugeordnet werden, aber ohne Grundbuchbezug bzw. Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft.

TIPP:

Sollten Sie bei einem Immobilienkauf in Spanien in solch einer Situation sein, dann ist schon im privaten Kaufvertrag eindeutig zu vermerken, dass im Grundbuch nicht eingetragene Bestandteile mit übereignet werden.

Bei einer Terrasse, die nicht eindeutig dem Stockwerkseigentum im Grundbuch zugewiesen ist, ist im Grundbuch zumindest das exklusive Nutzungsrecht der Dachterrasse in Bezug auf die zu kaufende Wohnimmobilie einzutragen.

Damit wird gesichert, dass der Veräusserer Verfügungsberechtigung über die Dachterrasse hatte und später die Wohnungseigentümergemeinschaft die ausschliessliche Nutzung nicht untersagen kann.

TOURISTISCHE VERMIETUNG

Moratorium bei der touristischen Vermietung auf Mallorca

Die balearische Regierung hat ab sofort den Erwerb der sogenannten plazas turísticas, mit Gesetzeseintritt vom 11.02.2022, blockiert.

Damit kann keine private touristische Vermietungslizenz mehr auf Mallorca neu erworben werden, da auf Mallorca ein 3 Stufenmodell gilt.

  • Kompatibilität PIAT Raumordnungsplan – Kapazitaet fuer weitere touristische Vermietung
  • Erwerb von touristischen Plaetzen, was jetzt blockiert ist
  • Antrag auf die touristische Vermietungslizenz ETV

Das Ziel ist, eine Verringerung der Zahl der derzeit auf dem Archipel verfügbaren Unterbringungsmöglichkeiten, zu erreichen.

TIPP:

Bei jedem neuen Immobilienkauf auf Mallorca ist darauf zu achten, ob fuer die Immobilie schon eine ETV Lizenz besteht und übertragbar ist.

Immobilienkauf ohne Vorkaufsvertrag

Kann man einen Immobilienkauf auf Mallorca ohne einen Vorkaufvertrag durchführen?

Ja, es ist möglich, wenngleich ungewöhnlich, im folgenden die Vorteile und Nachteile.

Zunächst ist klarzustellen, dass der oft gebräuchliche Optionskaufvertrag oder auch Kaufoption (opcion de compra) genannt, für den Immobilienkäufer nicht zu empfehlen ist, da er den wirklichen Immobilienkauf, der gewollt ist, nicht regelt, sondern nur ein Vorrecht, die Option.

Es sei denn, er ist in rechtlich korrekter Weise mit einem Kaufoptionsrecht ausgestaltet und regelt die gesamten Kaufmodalitäten.

TIPP Erbschaft und Kaufoption:

Es gibt nur wenige Ausnahmen hierzu, und eine Ausnahme ist, der Erwerb einer Immobilie aus einer Erbschaft.

Hier kann eine Kaufoption zur schnellen Bindung der Erben führen, damit sie nicht anderweitig verkaufen, ohne dass die Erben bislang im Grundbuch eingetragen sind.

Vorteile eines Vorkaufvertrages

Vorteile eines Vorkaufvertrages in Spanien für den Käufer eines Grundstücks oder Immobilie auf Mallorca, der keine Option ist, sondern rechtlich korrekt ein Kaufvertrag mit 10% Anzahlung (arras gemass Art.1454 CC)

  • Bindung der Verkäufer an den Käufer und den Kaufpreis
  • Fristsetzung fuer den Notartermin und damit Zeit zum Abschluss der Finanzierung

Vertragsvereinbarungen, die nicht im notariellen Kaufvertrag genannt werden können, da sie moeglicherweise die Grundbucheintragung hemmen, können im privaten Kaufvertrag verbindlich vereinbart werden (Bsp. Grundbuchanspassung bei Quadratmeterabweichungen zwischen Kataster und baulicher Realitaet)

Nachteile eines Vorkaufvertrages

  • 10% Anzahlung ohne dingliche Sicherheit- hier bietet unsere Kanzlei einen kostenlosen Treuhandkontoservice an. Wie bei einem Anderkonto wird die Verwahrung des Geldes bis zum Notartermin und damit selbst bei Nichterfüllung des Verkäufers, gesichert.
  • Käufer verliert seine Anzahlung, wenn er nicht notariell die Immobilie fristgemäss erwirbt
  • fehlerhafte Vertragsgestaltungen wie die Kaufoption, führen zu Rechtsstreitigkeiten und unnötigen Steuerpflichten, da bspsw eine Kaufoption eine separate Grunderwerbssteuer auslöst, die nicht auf die Grunderwerbssteuer des Kaufpreises angerechnet werden kann.

2002 – 2022

Wir betreuen Sie seit 20 Jahren bei Ihrem Immobilienerwerb auf Mallorca

Herr D.Luickhardt ist Steuerberater in Spanien und Rechtsanwalt mit deutsch-spanischer Doppelzulassung und 20 jähriger Berufungserfahrung und Fachkompetenz in Immobilienrecht, Immobilienkauf und Steuergestaltungen mit GBR-GmbH – SL Konstruktionen und langfristiger steuerlicher und rechtlicher Begleitung, so dass Sie einen Immobilienkauf mit Rechtssicherheit in Mallorca durchführen.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket von der steuerlichen Beratung, Nachlassplanung von Ihrem Kauf bis hin zur rechtlichen Vorkontrolle der Immobilie und Bebaubarkeit des Grundstuecks bis hin zu der Grundbucheintragung und den Anmeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer auf den neuen Eigentümer, alles aus einer Hand in deutscher und spanischer Sprache.

VERMÖGENSSTEUER MALLORCA

Vermögenssteuer Spanien 2022 – Pflicht auch für Nichtsteuerresidenten mit Immobilieneigentum

Aktuell 13.02.2022

Die spanische Regierung reagiert auf das Urteil aus Bruessel und wendet ab dem 31.03.2022 auch rückwirkend ab dem 01.01.2020 die Verjährung von 4 Jahren von Steuerrechtsverletzungen auf die informative Steuererklärung, Modell 720, an. Das Bussgeld ist auf 50% der nicht eingezahlten Steuerzahllast begrenzt. Hier ist abzuwarten, wie das Gesetz formuliert wird, da das Modell 720 keine Steuerlast auslöst, sondern nur mögliche Einkommensteuernachzahlungen nach sich ziehen kann.

 

Aktuell 27.01.2022

Am 27.01.2022 wurde das langerwartete Urteil von der EU gefällt und das Gesetz welches die Steuererklärung 720 begründet, für europarechtswidrig erklärt.

Der EuGH hält die damit verbundenen Geldbußen und die Beschränkungen des freien Kapitalverkehrs für unverhältnismäßig.

Der spanische Gesetzgeber muss reagieren und das Gesetz an die Vorgaben des EU Gerichtshofes anpassen.

In dem Urteil werden drei Gründe genannt, warum die Pflicht zur Angabe von Auslandsvermögen im Wert von mehr als 50.000 Euro „gegen EU-Recht verstößt“.

1.

Der erste Grund ist, der europäische Prinzip der Kapitalverkehrsfreiheit verletzt wurde. Durch die Erklärungspflicht und die hohen Bussgelder zogen die in Spanien ansässigen Steuerpflichtigen eine Investition in Spanien bevor, um die Steuereklärung 720 zu vermeiden.

2.

Der zweite Grund betrifft die Höhe der Strafe, die bis zu 150 % des nicht gemeldeten Betrags erreichen kann, zuzüglich weiterer Sanktionen.

3.

Die dritte Begründung der Richter bezieht sich auch auf die Höhe der in der Verordnung über das Modell 720 vorgesehenen Strafen, die eine Strafe von 5.000 Euro für jede unvollständige Information an die Steuerbehörde und 10.000 Euro für jede falsche Information vorsieht; dazu kommen 100 Euro für Verspätungen (ebenfalls für jede Information).

FAZIT

Der europäische Gerichtshof bestätigt, dass der Zweck der Erlangung der Information über Kapitalvermögen zwar die Steuererklärung 720 an sich rechtfertigt, aber nicht, dass

  • nicht erklärte Vermögensgüter ohne jede steuerliche Verjährung unbegrenzt nacherklärt werden müssen und als Kapitalvermögen mit 19-26% nachversteuert werden müssen.
  • Bussgelder von 5.000,00 EUR für eine fehlende oder fehlerhaft erklärte Dateneinheit verhängt werden, mit einem Midestbussgeld von 10.000,00 EUR und zusätzlich 150% Bussgeld auf den Steuernachzahlbetrag.

Sobald die Vorschriften an das Urteil anpasst werden, kann die Kommission Spanien erneut anklagen, wenn sie der Ansicht ist, dass es dem Urteil der Richter nicht nachgekommen ist.

Mit dieser erneuten Beschwerde kann die EU-Exekutive nun den EuGH auffordern, gegen den nicht konformen Staat eine Geldstrafe zu verhängen.

Steuer sparen Spanien

Familiengesellschaft SL Spanien mit wesentlicher Steuererparnis in der spanischen Vermögenssteuer, Einkommensteuer in Spanien, spanischen Erbschaftssteuer und gemeindlichen Wertzuwachssteuer (plusvalia).

Im folgenden Beispiel wird ersichtlich, dass privat gehaltenes Vermögen wesentlich höher besteuert wird, als in eine Familiengesellschaft (SL = GmbH) eingebrachtes Vermögen.

Zudem ist die Einbringung steuerfrei auf der Einkommensteuerebene, wenn es vor der Einbringung 3 Jahre lang gewerblich genutzt wurde.

Das Berechnungsbeispiel ist orientativ und soll die Tendenz der Steuerersparnis aufzeigen und ersetzt keine Berechnung des Einzelfalls, die unsere Kanzlei Legalium auf Mallorca und Teneriffa im Rahmen einer steuerlichen Beratung anbieten.

Beispiel:


Sie haben 4.8 Mio EUR Immobilienvermögen auf Mallorca, welches als Wohnraum vermietet wird, aufgeteilt in 8 Wohnungen.

Steuerlast Immobilie im Privatvermögen:

Mieteinnahmen jährlich: 121.200 EUR

Einkommensteuer:
a. als Nichtsteuerresident in Spanien: 19%
b. als Steuerresident auf Mallorca: 35.70 %

Vermögenssteuer Mallorca:
56.224 EUR

Erbschaftsteuer, wenn der Eigentümer verstirbt und der einzige Sohn alles erbt.
434.750 EUR

Steuerlast Immobilienvermögen in einer Gesellschaft:

Der Eigentümer gründet eine spanische SL (GmbH) oder SA (Aktiengesellschaft) und bringt sein Immobilienvermögen dort ein, des weiteren wird ein Geschäftslokal angemietet und ein Vollzeitangestellter eingestellt, um die Voraussetzung einer gewerblichen Aktivität zu erfüllen und keine Vermögenshaltungsgesellschaft vorliegt.

Einkommensteuer:

Keine Besteuerung

Körperschaftsbesteuerung

25% Steuersatz, jedoch koennen von der Besteuerungsgrundlage 85% steuerfrei gestelllt werden, da alle Einkuenfte aus dauerhafte Wohnraumvermietung stammt.

Vermögenssteuer Spanien Mallorca:

Keine

Voraussetzungen für die Vermögenssteuerfreistellung:

  • der Gesellschafter muss mindestens 5% Anteile an der Familiengesellschaft halten
  • 50% der Eigentuemer ist auch der Geschaeftsfuehrer der SL und erhaelt mehr als 50% seiner Einkuenfte aus Arbeit und Gewerbe aus dieser Geschaeftsfuehrertaetigkeit – gewerbliche Vemietung ist durch den Vollzeitangestellten gegeben;

Erbschaftssteuer:

Hier kann eine Steuervergünstigung von 95% geltend gemacht werden, da es sich um Betriebsvermögen handelt.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer: plusvalia municipal:
Bei einem Erbfall fällt zudem keine gemeindliche Wertzuwachssteuer an, da keine Immobilien vererbt werden, sondern Geschäftsanteile der SL (Familiengesellschaft)

Daraus wird ersichtlich, dass die gewerbliche Vermögensverwaltung mit Geschäftsbetrieb in einer spanischen SL (GmbH) nicht nur steuerliche Vorteile bringt, sondern insbesondere bei größerem Vermögen über 700.000 EUR Wert die Verwaltung und Vererbung erleichtert.

Weitere Informationen zur Vermögenssteuer in Spanien

Bebaubarkeit Grundstück Mallorca

Grundstückskauf Mallorca – informe urbanistico

Bei jedem Grundstückskauf in Spanien und insbesondere auf Mallorca oder Teneriffa, ist die Bebaubarkeit zu prüfen.

Prüfungsfolge Grundstückskauf:

  • Grundbuch
  • Kataster
  • Bebaubarkeit

Die Bebaubarkeit richtet sich nach der Qualifizierung im Bebauungsplan, oder wenn dieser nicht existiert, da es sich beispielsweise um ein Grundstück im Außenbereich (rustico) handelt, dann gelten die sogenannten subsidiären Normen und die spezielle Gesetzgebung aus dem Jahre 1997.

In Spanien wird dieser Bericht der Gemeinde zur Bebaubarkeit als sogenannter informe urbanistico bezeichnet, auf Mallorca wird er INFORME ASSESSOR TECNIC MUNICIPAL genannt.

Dieser städtebauliche Bericht- Informe hat die folgende Struktur

Benennung der Parzelle
Baurechtliche Qualifizierung

  • Bauland (urbano)
  • Bauerwartungsland (urbanizable)
  • Landwirtschaftliche Fläche (rustico) mit der gesetzlichen Bezeichnung SRG

Auf Mallorca ist Bauland sehr teuer, deshalb besteht ein Trend zum Kauf von sogenannten Rustico. Grundsätzlich ist ein landwirtschaftliches Grundstück nicht bebaubar, doch hierzu gibt es Ausnahmen, wenn zum Beispiel die Mindestgröße von in der Regel 14206 qm eingehalten wird.

Desweiteren kann es bauliche Beschränkungen geben:

  • Überbaute Fläche
  • Dienstbarkeiten gemäß dem Küstenschutzgesetz
  • Dienstbarkeit für den Flughafen, Stromversorger etc.
  • „Rustico“ wird von den Gemeinden im Bebauungsplan oftmals als Reserve behalten, um öffentliche Bauvorhaben für die Zukunft durchführen zu können, Bsp Kläranlagenbau.

Typische Inhalte eines informe urbanistico

  • Mindestparzellengrösse
  • Bebaubarkeit: Maximales Bauvolumen m3
  • Nutzbarkeit: Landwirtschaftliche Nutzvolumen m3
  • Belegbarkeit Wohnnutzung (ocupacion) Bsp 2%
  • Stockwerksanzahl
  • Gebäudehöhe: Bsp 8 m
  • Abstandsflächen zu Straße, Grenzen

Aktuelle Baurechtliche Normen zur Zeit auf Mallorca

Gesetz 9/2020 (25.5.2020) und Verordnung 12/2017 zum Gesetz 2/2014 aus dem Jahre 2014.
Gesetz zur landwirtschaftlichen Flaechen (Rustico) vom 8.7.1997

Nutzen Sie unser Servicepaket zum Grundstückskauf auf Mallorca und Spanien, als auch unsere steuerliche und rechtliche Betreuung Ihres Bauprojekts.
Bei einem Bauprojekt kann aus steuerlichen Gesichtspunkten und Vorsteuerrueckvergütungsmöglichkeiten durchaus eine spanische SL (GmbH) in Frage kommen.