Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) beim Immobilienkauf auf Mallorca
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist bei einem Immobilienkauf auf Mallorca erforderlich, wenngleich das Gesetz aus dem Jahr 2018 dem Noatar die Möglichkeit gibt, dass trotz des fehlenden Vorliegens die notarielle Kaufurkunde über die Immobilie unterschrieben und wirksam vollzogen werden kann.
Der Notar musss aber den Hinweis erteilen, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung fehlt und nicht vorgelegt wurde. Art.16.4
TIPP:
Hier sollte in der notariellen Kaufurkunde eine Zusatzklausel eingefügt werden, dass der Immobilienverkäufer garantiert, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht entzogen wurde, aufgrund Verlust der technischen Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit der besagten Immobilie.
Ausnahme:
Eine Neubauimmobilie mit Erstbezug kann vom Bauträger nicht verkauft werden, ohne dass die Erstbezugsbescheinigung (licencia de primera ocupacion) und die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad) vorliegt, da der Käufer dieser Neubauimmobilie weder Strom und Wasser, Telefon, Gas u.a. anmelden kann.
Es wäre auch nicht berechtigt , darin zu wohnen. Zivilrechtlich wäre es vertragliche Nichterfüllung oder zumindest Schlechterfüllung mit Schadensersatzanspruch, sei es auch nur wegen zeitlichem Verzug, wenn die Bewohnbarkeitsbescheinigung beim notariellen Kauftermin, der Eigentumserwerb und Besitzuebergang beurkundet, nicht vorliegt.
TIPP:
Schon vor Unterschrift des Reservierungsvertrages der Neubauimmobilie ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung mit der Übergabefrist vorzusehen.
Immobilienkauf aus zweiter Hand:
Ein Verzicht auf die Bewohnbarkeitsbescheinigung von seiten des Immobilienkäufers kann durchaus schwerwiegende Folgen haben. – die touristische Vermietungsgenehmigung kann nur erlangt werden, wenn eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt;
Auch dauerhafte Vermietung ist nur mit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung moeglich
Der Immobilienverkauf wird erschwert bzw bei Eintritt der Verpflichtung zur Vorlage der Bewohnbarkeitsbescheinigung beim Immobilienverkauf, praktisch unmoeglich. In Katalonien ist es heute schon Pflicht, dass beim Immobilienkauf eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt.
Wer stellt die Bewohnbarkeitsbescheinigung aus ?
Nach Art.16 die Inselregierung, wobei ist die Zuständigkeit in der Regel an die Gemeinde abgetreten.
Was ist in einer balearischen Bewohnbarkeitsbescheinigung geregelt ?
Die Einzelheiten regelt das Decreto 145/1997, angepasst im Jahre 2007.
Es wird die Bewohnbarkeit anerkannt, nach den technischen Bauvorschriften, die im sogenannten technischen Baugesetz CTE geregelt sind.
Typische Regelungsgegenstände:
Belichtung
Belüftung
Pflicht zur Aufzugsinstallation
Geländerhöhe auf dem Balkon
Installation von Versorgungseinrichtungen (Strom, Wasser, Abwasser (oftmals problematisch bei Baugenehmigungsvergabe im Sueden von Mallorca)
Telekomunikation
Parkplatzgrösse etc
In einem Strafurteil vom 17.11.2021, aus Palma de Mallorca, wurde der Architekt und der Immobilienverkäufer Y wegen Betruges verurteilt.
Herr Y kaufte ein Erdgeschoss eines Gebäudes und unterteilte es in Apartmenteinheiten. Der Architekt bestätigte die notwendige Mindestgrösse gegenüber der Gemeinde der 4 erzeugten Apartmenteinheiten und diese wurden dann mit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung, mit Falschangaben erlangt, an gutgläubige Immobilienkäufer als Wohnungen verkauft, obgleich die Bewohnbarkeit weder hinsichtlich der Grösse, noch Belichtung und Belüftung gegeben waren.
Oftmals vergessen wird, dass es nicht nur in Deutschland eine Wegzugsbesteuerung gibt, sondern auch in Spanien, geregelt in Art 95 bis LIRPF
Folglich ist bei einen Zuzug nach Ibiza oder Mallorca nicht nur vorab die Vermögenssteuer mit einer zu erwartenden Steuererhöhung im Jahre 2023 auf den Balearen zu berechnen, sondern auch die Einkommensteuer für den Zuzug und den Wegzug.
In Spanien unterscheidet die Wegzugsbesteuerung zwischen Wegzug in das EU Ausland und Nicht EU Ausland.
Grundvoraussetzung:
Kapitalvermögen in Höhe von mehr als 4 Mio EUR oder Kapitalanteile von mehr als 25% an einer Kapitalgesellschaft mit einem Mindestwert von mehr als 1 Mio EUR.
Wegzug in das EU Ausland:
Steuerliche Ansässigkeit von 10 Jahren in Spanien in den letzten 15 Jahren.
Wegzug in ein EU Land mit einem Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien und Informationsaustausch
Fristgemässe Erklärung des Wegzugs in der Steuererklärung 113 bis zum Ende der Erklärungsfrist der spanischen Einkommensteuer des Folgejahres
Kein Verkauf von Kapitalvermögen innerhalb der folgenden 10 Jahre nach Wegzug aus Spanien.
Steuerliche Ansässigkeit bleibt 10 Jahre lang in der EU nach dem Wegzug aus Spanien.
Sollten Sie beim Wegzug eine Immobilie auf Mallorca verkaufen, ist eine Steuerberatung zu empfehlen, um die Gewinnsteuer zu minimieren und wenn Sie zum Beispiel einen Ratenverkauf durchführen, dann ist vor Wegzug 100% des Gewinns zu erklären, wenn nicht steuerlich optimiert gearbeitet wurde.
Wegzug in das nicht EU Ausland:
Wesentlicher gravierender ist der Wegzug in ein Steuerparadies oder ein Nicht EU Land.
Wenn Kapitalvermögen von 4 Mio EUR bestünde und der Anschaffungswert bei 3 Mio EUR lag, dann müsste die Differenz mit den progressiven 26% besteuert werden, wobei im Jahre 2023 mit einer Erhöhung auf 27% zu rechnen ist.
Steuerstundung:
Sollte der Wegzug nur für 5 Jahre sein oder aufgrund beruflicher Verpflichtungen auch bis zu 10 Jahren und eine Bankbürgschaft als Sicherheit hinterlegt werden, dann kann eine Steuerstunden erlangt werden. Dies gilt nicht bei einem Wegzug in ein Steuerparadies.
Beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf gibt es verschiedenste Konstellationen mit Steuerspar TIPPS in der Grunderwerbssteuer Mallorca und der Balearen
Beispielsfall
Privatperson Nichtsteuerresident in Spanien verkauft die Immobilie auf Mallorca an einen Nichtsteuerresidenten zum Preis von 500.000 Euro. Dies ist der typische Fall beim Verkauf einer Ferienimmobilie.
Steuerpflichten des Immobilienkäufers
Grunderwerbssteuer + Steuerrückbehalt 3% vom Kaufpreis
Grunderwerbssteuer: bis 400.000 = 8% Bei 500.000 EUR Kaufpreis sind es 41.000 EUR Steuerlast
TIPP:
Der Kaufpreis darf den steuerlichen Verkehrswert nicht unterschreiten, sonst kann es nach Jahren zu Lasten des Käufers zu einer Grunderwerbssteuernacherhebung mit Bußgeld und Verzugsaufschlag kommen.
Bussgeld vermeiden:
Benennung eines Steuervertreters auf Mallorca, so dass die Zustellungen der Finanzbehörde ordentlich empfangen und Rechtsmittel eingelegt werden können. Die mallorquinischen Finanzbehörden setzen meist unrechtmäßig überhöhte Werte fest, ohne die Immobilie zustandsgerecht zu bewerten.
Hintergrundwissen: Progressive Grunderwerbssteuer
bis 400.000 Euro: 8% Grunderwerbsteuer Mallorca
400.001 – 600.000 EUR: 9%
600.000 – 1.000.000 EUR: 10%
1.000.000 – 2.000.000 EUR: 12%
über 2.000.000 EUR: 13%
Praxistipp Immobilienverkauf inklusive Möbel
Oftmals werden Möbel separat verkauft, um Grunderwerbssteuer zu sparen, doch nicht zu vergessen ist, dass Möbel mit 4% Grunderwerbssteuer zu versteuern sind.
Abgabefrist Grunderwerbssteuer
Innerhalb eines Monats nach dem notariellen Kauftermin
Es ist nicht die Zahlung ausreichend, sondern die Steuererklärung muss vor Ende der Abgabefrist bei der Finanzbehörde in Mallorca im Modell 600 eingereicht sein.
Gesamtkosten bei einem Immobilienkauf auf Mallorca bei 500.000 EUR = 47.615 EUR
Grunderwerbssteuer: 41.000 EUR
Notar ca 1200 EUR (variabel nach Dokumentenumfang)
Grundbuch ca 600 EUR (variabel nach Dokumentenumfang, maximal 0.3 % vom Kaufpreis)
Legalium Mallorca Vollabwicklung durch unsere Kanzlei: 4500 EUR zzgl Mwst
TIPP zur Rechtssicherheit:
Als Käufer einer Immobilie auf Mallorca sollte die gemeindliche Wertzuwachssteuer stets einbehalten werden. Der Immobilienkäufer und die Finca haftet subsidiär für diese Gemeindesteuer.
Steuerpflichten des Immobilienverkäufers:
Nichtresidentensteuererklärung der letzten 4 Jahre vor dem Verkauf + Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) + Staatliche Gewinnsteuer (19%)
Die Staatliche Gewinnsteuer ist auf Mallorca in der Steuererklärung 210 innerhalb von 4 Monaten nach dem notariellen Verkaufstermin vom Verkäufer einzureichen. Eine Fristversäumung führt zu Bussgeld.
TIPP Doppelbesteuerungsabkommen Spanien Deutschland: Nach Art.6, 13, 22 kann die auf Mallorca bezahlte Gewinnsteuer in Deutschland auf die Einkommensteuerlast anteilig angerechnet werden.
Nicht nur auf Mallorca ist das Problem verbreitet, dass Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus verkauft werden und die Dachterrasse der Wohnungsgemeinschaft zugehörig ist, aber beim Immobilienkauf auf Mallorca versprochen wird, dass die Sondernutzung der entsprechenden Wohneinheit zusteht.
TIPP:
Notwendig ist stets eine juristische Vorkontrolle beim Immobilienkauf auf Mallorca, denn die Grundbucheintragung der Wohnungseinheit ist maßgeblich und sollte dort die Terrassennutzung nicht der Wohnung zugewiesen sein, ist sie rechtlich nicht vorhanden.
Man unterscheidet im spanischen Wohnungseigentumsrecht zwischen Sondernutzung (Wohnungseigentum) und gemeinschaftlicher Nutzung.
Die Ausnahme ist, dass Wohnungseigentum im Rahmen der Sondernutzung, auch die Dachterrasse nutzen kann, als Sondernutzungsrecht.
Hierzu muss dieses Recht entweder
im Grundbuch eingetragen sein
in der Satzung des Gebäudes erwähnt sein
oder alle Eigentümer, wohlgemerkt, zu 100% das Einverständnis der Sondernutzung für eine Wohneinheit gegeben haben.
Im letzteren Falle bleibt dann zu prüfen, ob bei einem Verkauf der Wohnung auf Mallorca, der Käufer in das Sondernutzungsrecht eintreten kann und mit kauft.
Sondernutzung kann für eine Dachfläche, Gartenteil, Patio etc gewährt werden.
Hervorzuheben bleibt, dass die Sondernutzung nicht den Charakter des Gemeinschaftseigentum nimmt, und damit auch die Unterhaltungskosten weiterhin der gesamten Wohnungseigentumsgemeinschaft gebühren.
Wenngleich unterschieden werden muss, dass der Erhaltungsaufwand wohl dem Nutzer gebührt und substanzerhaltende Baumaßnahmen allen Wohnungseigentümern gemäß Anteilsquote.
Gerichtsentscheidung – Zugehörigkeit einer Dachterrasse
Am 11.11.2021 ergang eine Gerichtsentscheidung in Kantabrien zu einem Sachverhalt der Zugehörigkeit einer Dachterrasse zu einer Wohnung ohne Grundbucheintrag. Ein Sachverhalt, der äusserst praxisrelevant ist.
Vor allen Dingen auf Mallorca oder in Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Sirges, Tarragona), wo es die Bezeichnung „entresuelo“ (Zwischenstock) gibt, aber auch auf Teneriffa oder Gran Canaria, findet sich die Problematik, dass man eine Wohnimmobilie kauft, die einen Zugang zu einer Dachterrasse hat. Dieser ist nicht im Grundbuch der Wohnimmobilie eingetragen, sondern gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Vergleichbar ist die Situation, dass nach Fertigstellung eines Neubaus nachträglich nicht genehmigte Kellerräume geöffnet werden und asl sogenannte Abstellräume (trastero), später der verkauften Wohnimmobilie zugeordnet werden, aber ohne Grundbuchbezug bzw. Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft.
TIPP:
Sollten Sie bei einem Immobilienkauf in Spanien in solch einer Situation sein, dann ist schon im privaten Kaufvertrag eindeutig zu vermerken, dass im Grundbuch nicht eingetragene Bestandteile mit übereignet werden.
Bei einer Terrasse, die nicht eindeutig dem Stockwerkseigentum im Grundbuch zugewiesen ist, ist im Grundbuch zumindest das exklusive Nutzungsrecht der Dachterrasse in Bezug auf die zu kaufende Wohnimmobilie einzutragen.
Damit wird gesichert, dass der Veräusserer Verfügungsberechtigung über die Dachterrasse hatte und später die Wohnungseigentümergemeinschaft die ausschliessliche Nutzung nicht untersagen kann.
Kann man einen Immobilienkauf auf Mallorca ohne einen Vorkaufvertrag durchführen?
Ja, es ist möglich, wenngleich ungewöhnlich, im folgenden die Vorteile und Nachteile.
Zunächst ist klarzustellen, dass der oft gebräuchliche Optionskaufvertrag oder auch Kaufoption (opcion de compra) genannt, für den Immobilienkäufer nicht zu empfehlen ist, da er den wirklichen Immobilienkauf, der gewollt ist, nicht regelt, sondern nur ein Vorrecht, die Option.
Es sei denn, er ist in rechtlich korrekter Weise mit einem Kaufoptionsrecht ausgestaltet und regelt die gesamten Kaufmodalitäten.
TIPP Erbschaft und Kaufoption:
Es gibt nur wenige Ausnahmen hierzu, und eine Ausnahme ist, der Erwerb einer Immobilie aus einer Erbschaft.
Hier kann eine Kaufoption zur schnellen Bindung der Erben führen, damit sie nicht anderweitig verkaufen, ohne dass die Erben bislang im Grundbuch eingetragen sind.
Vorteile eines Vorkaufvertrages
Vorteile eines Vorkaufvertrages in Spanien für den Käufer eines Grundstücks oder Immobilie auf Mallorca, der keine Option ist, sondern rechtlich korrekt ein Kaufvertrag mit 10% Anzahlung (arras gemass Art.1454 CC)
Bindung der Verkäufer an den Käufer und den Kaufpreis
Fristsetzung fuer den Notartermin und damit Zeit zum Abschluss der Finanzierung
Vertragsvereinbarungen, die nicht im notariellen Kaufvertrag genannt werden können, da sie moeglicherweise die Grundbucheintragung hemmen, können im privaten Kaufvertrag verbindlich vereinbart werden (Bsp. Grundbuchanspassung bei Quadratmeterabweichungen zwischen Kataster und baulicher Realitaet)
Nachteile eines Vorkaufvertrages
10% Anzahlung ohne dingliche Sicherheit- hier bietet unsere Kanzlei einen kostenlosen Treuhandkontoservice an. Wie bei einem Anderkonto wird die Verwahrung des Geldes bis zum Notartermin und damit selbst bei Nichterfüllung des Verkäufers, gesichert.
Käufer verliert seine Anzahlung, wenn er nicht notariell die Immobilie fristgemäss erwirbt
fehlerhafte Vertragsgestaltungen wie die Kaufoption, führen zu Rechtsstreitigkeiten und unnötigen Steuerpflichten, da bspsw eine Kaufoption eine separate Grunderwerbssteuer auslöst, die nicht auf die Grunderwerbssteuer des Kaufpreises angerechnet werden kann.
2002 – 2022
Wir betreuen Sie seit 20 Jahren bei Ihrem Immobilienerwerb auf Mallorca
Herr D.Luickhardt ist Steuerberater in Spanien und Rechtsanwalt mit deutsch-spanischer Doppelzulassung und 20 jähriger Berufungserfahrung und Fachkompetenz in Immobilienrecht, Immobilienkauf und Steuergestaltungen mit GBR-GmbH – SL Konstruktionen und langfristiger steuerlicher und rechtlicher Begleitung, so dass Sie einen Immobilienkauf mit Rechtssicherheit in Mallorca durchführen.
Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket von der steuerlichen Beratung, Nachlassplanung von Ihrem Kauf bis hin zur rechtlichen Vorkontrolle der Immobilie und Bebaubarkeit des Grundstuecks bis hin zu der Grundbucheintragung und den Anmeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer auf den neuen Eigentümer, alles aus einer Hand in deutscher und spanischer Sprache.
Bei jedem Grundstückskauf in Spanien und insbesondere auf Mallorca oder Teneriffa, ist die Bebaubarkeit zu prüfen.
Prüfungsfolge Grundstückskauf:
Grundbuch
Kataster
Bebaubarkeit
Die Bebaubarkeit richtet sich nach der Qualifizierung im Bebauungsplan, oder wenn dieser nicht existiert, da es sich beispielsweise um ein Grundstück im Außenbereich (rustico) handelt, dann gelten die sogenannten subsidiären Normen und die spezielle Gesetzgebung aus dem Jahre 1997.
In Spanien wird dieser Bericht der Gemeinde zur Bebaubarkeit als sogenannter informe urbanistico bezeichnet, auf Mallorca wird erINFORME ASSESSOR TECNIC MUNICIPAL genannt.
Dieser städtebauliche Bericht- Informe hat die folgende Struktur
Benennung der Parzelle Baurechtliche Qualifizierung
Bauland (urbano)
Bauerwartungsland (urbanizable)
Landwirtschaftliche Fläche (rustico) mit der gesetzlichen Bezeichnung SRG
Auf Mallorca ist Bauland sehr teuer, deshalb besteht ein Trend zum Kauf von sogenannten Rustico. Grundsätzlich ist ein landwirtschaftliches Grundstück nicht bebaubar, doch hierzu gibt es Ausnahmen, wenn zum Beispiel die Mindestgröße von in der Regel 14206 qm eingehalten wird.
Desweiteren kann es bauliche Beschränkungen geben:
Überbaute Fläche
Dienstbarkeiten gemäß dem Küstenschutzgesetz
Dienstbarkeit für den Flughafen, Stromversorger etc.
„Rustico“ wird von den Gemeinden im Bebauungsplan oftmals als Reserve behalten, um öffentliche Bauvorhaben für die Zukunft durchführen zu können, Bsp Kläranlagenbau.
Typische Inhalte eines informe urbanistico
Mindestparzellengrösse
Bebaubarkeit: Maximales Bauvolumen m3
Nutzbarkeit: Landwirtschaftliche Nutzvolumen m3
Belegbarkeit Wohnnutzung (ocupacion) Bsp 2%
Stockwerksanzahl
Gebäudehöhe: Bsp 8 m
Abstandsflächen zu Straße, Grenzen
Aktuelle Baurechtliche Normen zur Zeit auf Mallorca
Gesetz 9/2020 (25.5.2020) und Verordnung 12/2017 zum Gesetz 2/2014 aus dem Jahre 2014. Gesetz zur landwirtschaftlichen Flaechen (Rustico) vom 8.7.1997
Nutzen Sie unser Servicepaket zum Grundstückskauf auf Mallorca und Spanien, als auch unsere steuerliche und rechtliche Betreuung Ihres Bauprojekts. Bei einem Bauprojekt kann aus steuerlichen Gesichtspunkten und Vorsteuerrueckvergütungsmöglichkeiten durchaus eine spanische SL (GmbH) in Frage kommen.
In Spanien gibt es bei einem Grundstückskauffolgende Steuerarten aus Käufersicht.
Kauf eines Baugrundstücks von Privat: Grunderwerbssteuer 8-11% (wertabhängig)
Kauf eines Baugrundstücks von einem Unternehmen: Umsatzsteuer 21% + Dokumentensteuer (AJD): 1.5%
Wenn jedoch eine fertiggestellte neu erbaute Immobilie erworben werden soll, dann gibt es einen ermäßigten Umsatzsteuersatz von nur 10% + 1.5% Dokumentensteuer.
Der Grund ist, dass der Kauf einer Neubauwohnung steuerlich begünstigt sein soll.
In der Praxis findet man auch die sogenannten GU – Generalunterehmerangebote, von Baugrundstück und schlüsselfertigen Immobilienbau zu einem Festpreis.
Hier kann es regelmäßig zu Problemen mit der spanischen Finanzbehörde kommen, da die Finanzbehörde 21% Umsatzsteuer auf den Grundstückskauf eines Baugrundstücks verlangt und auf die Bauleistungen nur 10%.
SteuerTIPP:
Hier gibt es schon beim Kauf des Grundstücks bzw Gestaltung des Bauvertrages rechtliche Möglichkeiten, nur 10% Umsatzsteuer für das gesamte Projekt zu zahlen.
Grund ist eine Entscheidung der Finanzbehörden (DGT) aus dem Jahre 2016, wo ein Bauträger 8 Bauparzellen mit Immobilie auf Plan verkauft hat und die Rechtsfrage geklärt werden musste, ob der allgemeine Steuersatz oder der ermäßigte Steuersatz zur Anwendung kommt.
Hier wurde auf den Käuferwillen und die Verfügungsmöglichkeit über das Baugrundstück abgestellt und schließlich der ermäßigte Steuersatz in der Umsatzsteuer für richtig befunden.
Schließlich darf neben der Steuerersparnis, aber nicht die Risikovermeidung für den Immobilienkäufer aus den Augen verloren werden, gerade bei Generalunternehmerverträgen muss auch die Kontrollmöglichkeit der Bauqualität, Baukosten und Baufristen durch den Erwerber gegeben sein und Anzahlungen durch Bürgschaft, Versicherung oder Hypothek gesichert sein.
