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29. April 2021
Immobilienrecht – Praxisbeispiele

Fallbeispiele aus der Praxis

Das spanische Immobilienrecht ist unsere Fachkompetenz durch tägliche Praxis und 20 jährige Berufserfahrung.

Abogado, RA D.Luickhardt und sein Legalium Team stehen Ihnen auf Mallorca und Ibiza zur Verfügung.

Folgend führen wir einige in der Vergangenheit geführte Praxisfallbeispiele, so dass Sie sehen, ob Ihr rechtliches Problem in unseren Tätigkeitsbereich fällt. Alle diese Fälle mussten vor den spanischen Gerichten verhandelt werden, da außergerichtlich keine Einigung erzielt werden konnte.

In der spanischen Zivilgerichtsbarkeit gibt es keine Wertschranke, sondern alle Gerichtsstreigkeiten im spanischen Immobilienrecht beginnen beim Gericht, wo die Immobilie belegen ist, das sogenannte Juzgado de Primera Instancia und in der zweiten Instanz beim Berufungsgericht (apelacion in Palma de Mallorca) und in der dritten Instanz, der sogenannten Casacion vor dem obersten Zivilgericht (Tribunal Supremo) in Madrid.



I. Immobilienverkauf Mallorca

Der Käufer erscheint nicht zum Notartermin und fordert die Anzahlung gerichtlich zurück.

TIPP für den Verkäufer:

Eindeutige und klare Formulierung des Kaufvertrages, wann der Käufer wegen Nichterfüllung seine Anzahlung verliert. Entscheidend ist der erste Vertrag, der bei einem Immobilienkauf unterschrieben wird.

II. Immobilienverkauf Mallorca

Der Verkäufer erscheint nicht zum Notartermin und der Makler verweigert die Herausgabe der 10% igen Anzahlung bzw zieht sein Honorar von der hinterlegten Summe ab.

TIPP:

Keine Hinterlegung von Geldern bei Maklern, sondern rechtssichere Hinterlegung auf dem Treuhandkonto von Legalium.

III. Immobilienkauf Mallorca auf Plan (Neubau):

Der Verkäufer und Bauträger erfüllt nicht die vertraglichen Fristen der Bauausführung und trotzdem verweigert er die Rückzahlung der Anzahlung, als auch die sichernde Bank schließt sich unbegründeterweise der Verweigerungshaltung an.

TIPP:

Eindeutige Vertragsformulierung bei Immobilienkauf auf Plan, insbesondere Zahlungsfristen, Zahlung nach Baufortschritt, Bauabnahme etc.

IV. Immobilienverkauf von einer spanischen SL

Eine SL (spanische GmbH) verkauft auf Mallorca eine Immobilie, in dem die SL Geschäftsanteile übertragen werden, oder auch die Immobilie direkt verkauft wird, doch die Zahlung des Kaufpreises bleibt aus.

TIPP:

Da in Spanien bei Immobiliengeschäften die deutsche Auflassung nicht existiert, sondern bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages sofort das Eigentum übertragen wird, ist der Normalfall, dass der Kaufpreis beim Notartermin durch spanische Bankschecks bezahlt wird. Ratenzahlungen sind vom Rechtsanwalt vertraglich zu bestimmen,

V. Vollstreckung in das Immobilieneigentum

Es wird ein deutsches Urteil gemäß der EGVO 1215/2012 in Mallorca vollstreckt und eine Immobilie durch Beschlagnahmevermerk im Grundbuch gepfändet und später in der Zwangsversteigerung veräußert.

VI. Verkauf durch den Makler

Ein Makler veräußert eine Immobilie in Palma de Mallorca und trägt vor, dass die touristische Vermietung möglich ist. Es ist eine Kaufvertragsanfechtung wegen arglistiger Täuschung erforderlich.

TIPP:

Vor jedem Immobilienkauf sollten Sie unser Legalium Immobilienkaufservicepaket nutzen, so dass von RA D.Luickhardt alle rechtlichen Voraussetzungen geprüft werden, bevor ein Vertrag unterschrieben wird. Damit erwerben Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie auf Mallorca.

VII. Erben einer Immobilie

Drei Geschwister erben eine Immobilie auf Mallorca und können sich nicht über die Zahlung der Unterhaltungskosten einigen und auch nicht über den Verkauf.
Es ist eine Teilungsklage mit anschließender Teilungsversteigerung durchzuführen und schließlich wird der Erlös aus der Versteigerung unter den Miteigentümern geteilt.

TIPP:

Solche Fälle bedürfen einer Mediation und es sollte versucht werden, sich außergerichtlich zu einigen, da die Teilungsversteigerung sonst nicht vermeidbar ist. Schon bei der Erbschaftsannahme, in derselben Urkunde, kann eine Miteigentumsauflösung kostengünstig und streitvermeidend durchgeführt werden.

VIII. Time Share

Marriott verkauft Time Share Rechte ohne zeitliche Begrenzung und im sogenannten Floating System, was mit der aktuellen Rechtsprechung seit dem Jahre 2017 rechtswidrig ist und damit Vertragsauflösung und Schadensersatz verlangt werden kann.

TIPP:

Nutzen Sie die aktuelle Rechtsprechung zu Gunsten der Verbraucher, sich von den missbräuchlichen Verträgen von Feriennutzungsrechten zu lösen.

VIII. Erbengemeinschaft

Drei Kinder erben eine Immobilie auf Mallorca und ein Erbe ist nicht bereit die notarielle Erbschaftsannahme auf Mallorca zu unterschreiben. Obgleich es sich um deutsches Erbrecht handelt, aber auf Grund der Belegenheit der Immobilie auf Mallorca, ist ein spanisches Erbschaftsauseinandersetzungsverfahren mit zunächst Inventarerstellung und anschließenden Teilungsverfahren durchzuführen.

TIPP:

Wie oben gilt hier die anwaltliche Mediation.

IX. Bauprojekte

Ein Bauunternehmer erfüllt nur mangelhaft den Bauvertrag einer Neubauimmobilie auf Mallorca, und erhöht ohne Einwilligung den vereinbarten Preis, indem Gewerke abgerechnet werden, die nicht beauftragt waren.

TIPP:

Der Bauvertrag ist mit rechtsanwaltlicher Unterstützung ordentlich zu erstellen und unser Legalium Team mit Architekten und Gutachterservice ist frühzeitig zu dem Streit mit dem Bauunternehmen hinzuziehen.

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