von Rechtsanwalt Mallorca | Mai 6, 2024 | Baurecht, Immobilienrecht
Nicht selten ist es, dass man bei einer juristischen Vorkontrolle des Immobilienkaufes bemerkt, dass ein Pool existiert, der nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Dies ist ein rechtlicher Mangel, der vom Verkäufer behoben werden muss.
Der Grund für diesen Mangel kann Unwissenheit sein, da ein Pool baugenehmigungspflichtig ist, aber auch Nachlässigkeit, welche schwerwiegende Folgen, von Bußgeldern bis zum Abriss haben kann, die auch den Immobilienkäufer als Rechtsnachfolger der Immobilie treffen können.
Schon im Jahre 2001 hat das oberste spanische Zivilgericht festgestellt, dass ein Pool von 4 mx7mx1.5m eine sogenannte große Baugenehmigung mit Projekt eines Architekten benötigt.
Seit dem haben sich die Gesetze weiterentwickelt und es wird zwischen großer Baugenehmigung (obra mayor) und kleiner Baugenehmigung (obra menor) unterschieden. Letztlich hat jede Gemeinde in Spanien die Entscheidungsgewalt, folglich kann Calvìa anders entscheiden, als die Gemeinden von Andratx, Llucmayor, oder Felanitx, doch die Gesetzesgrundlage ist von der Gemeinde zu beachten.
Das Gesetz RD742/2013 unterscheidet öffentlich zugängliche Pools, Typ 3 A (Pool in einem Mehreinfamilienhaus, Pool auf Ackerland (rustico), Pool in einem Landhotel (agroturismo), die mit der großen Projektierung und Baugenehmigungspflicht versehen sind, wogegen Pools vom Typ 3 B für sogenannte Einfamilienhäuser und die ausschließlich der Eigennutzung dienen, nur eine kleine Baugenehmigung ohne Projektierung durch einen Architekten verlangen.
Dies ist abhängig von der Grösse, Lage und Gemeinde. Fragen Sie hierzu Ihren Architekten.
von Rechtsanwalt Mallorca | Mai 10, 2021 | Allgemein, Baurecht
Unsere Kanzlei begleitet Sie bei Ihrem Hausbau auf Mallorca vom Grundstückskauf mit Rechtssicherheit, Prüfung des Bau und Architektenvertrages, bis hin zur Durchsetzung Ihrer Rechtsansprüche aussergerichtlich und gerichtlich auf Mallorca bei den häufigen Baumangelstreitigkeiten.
Die folgenden Schritte beim Bau Ihres Eigenheims auf Mallorca sollten Sie beachten.
I. Grundstückssuche Mallorca
Unser Hausmakler steht Ihnen zur Verfügung.
Bauland wird auf Mallorca als suelo urbano bezeichnet. Jede Parzelle hat eine maximale Bebaubarkeit, die mit einer Gemeindeauskunft abzufragen ist.
Unser Immobilienkaufservicepaekt ist mit einem Architektenservice unserer Kanzlei kombiniert, so dass wir nicht nur die rechtlichen Rahmenbedingungen prüfen, sondern auch die Bebaubarkeit.
Problematisch kann eine Bebauung auf Mallorca sein, wenn:
- Suelo rustico – landwirtschaftliche Flaeche
- Suelo urbanizable – Bauerwartungsland
II. Kaufvertrag – Vorkaufvertrag Grundstückskauf Mallorca
Nach dem Sie das Grundstück gefunden haben, ist ein Vorkaufvertrag zu erstellen, wo die wesentlichen Verpflichtungen geregelt werden, insbesondere auch vom Verkäufer, welche Unterlagen er beizubringen hat, so dass die Lastenfreiheit und der Grenzverlauf nachgewiesen wird. Wir erstellen den Vorkaufvertrag auf deutsch und spanisch.
III. Notarieller Kaufvertrag auf Mallorca
Dieser baut auf die Klauseln des Vorkaufvertrages auf. Wir führen den notariellen Kauftermin für Sie durch.
IV. Steuerzahlung
Grunderwerbssteuerzahlung oder Umsatzsteuerzahlung + Dokumentensteuer bei Bauland
V. Grundbucheintragung
Alle Punkte 2-5 ist in unserem Servicepaket – Grundstückskauf auf Mallorca mit Rechtssicherheit zum Pauschalpreis enthalten.
VI. Kosten eines Bauprojekts
Die Kosten richten sich nach dem Bauwert.
Architektenkosten
5.000-30.000 EUR
Architektenleistungen: Vorprojekt + Grundprojekt (proyecto basico) + Baugenehmigungsantrag (Bearbeitungszeit je nach Gemeinde von 9 Monaten ab) + Ausführungsprojekt.
Gebühren
- Bausteuer bei der Gemeinde: ca 4% vom Bauwert
- Gebühr fuer die Erstbewohnbarkeitsbescheinigung: 1%
- Dokumentensteuer Neubauerklärung: 1.5%
- 10 Jahresbauversicherung nach Wert (obligatorisch bei Wiederverkauf innerhalb von 10 Jahren nach der Fertigstellung des Neubaus)
Zur Zeit kann man von Baukosten von ca 1.200 Euro/qm ausgehen, für eine funktionstüchtige Bauqualitäet.
Im Bauunternehmervertrag sollten die einzelnen Gewerke aufgelistet und im Leistungsverzeichnis bewertet werden.
- Erdbewegungen
- Fundamentlegung
- Rohbau
- Isolierung
- Maurerarbeiten
- Fassadenarbeiten
- Schreinerarbeiten
- Schlosserarbeiten
- Fenster
- Anstrich
- Sanitärinstallation
- Elektrizitätsinstallation
- Klimanlage, Heizung
- Brandschutz
- Telefonie, Verkabelung
- Bauabnahme und Qualitätskontrolle
- Abfallentsorgung
- Arbeitsunfallschutz
- Bauzaun und Sicherheit
- Kran und Baggermiete
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb 24, 2021 | Baurecht, Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Am Beispiel von Campos und der Küstenstadt Sa Rapita sieht man weiterhin die starke Nachfrage nach dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca.
Ein englischer Bauträger möchte in Sa Rapita noch 41 Chalets bauen und darüberhinaus bleiben noch ca 80 ha Bauerwartungsland (suelo urbanizable).
Dies könnte niedrige Quadratmeterpreise für den Quadratmeter Bauland unter 300 EUR erwarten lassen, doch die Preise werden steigen, da nicht nur die Umweltschützer eine Bausperre fordern, sondern auch die Politik eine Änderung des Bebauungsplanes von Campos, der 2014 erlassen wurde, fordert.
Fachwissen beim Grundstückskauf/Immobilienkauf auf Mallorca
Ihr Berater im spanischen Immobilienrecht/Steuerrecht
D.Luickhardt, Rechtsanwalt, abogado mit Doppelzulassung in Deutschland und Spanien
Wir sorgen für die fachkundige Abwicklung Ihres Kaufes auf Mallorca, und bieten Ihnen eine objektive rechtliche Meinung über das Baugrundstück, und den Preis, und führen die Kaufabwicklung für Sie durch, so dass Sie mit Rechtssicherheit auf Mallorca ein Grundstück oder Ihre Traumimmobilie erwerben.
Beim Grundstückskauf ist der Grenzverlauf zu prüfen, als auch die Richtigkeit und Übereinstimmung von Kataster und Grundbuch, und nicht zuletzt die Bauindikatoren.
