von Rechtsanwalt Mallorca | Apr. 29, 2021 | Immobilienrecht
Fallbeispiele aus der Praxis
Das spanische Immobilienrecht ist unsere Fachkompetenz durch tägliche Praxis und 20 jährige Berufserfahrung.
Abogado, RA D.Luickhardt und sein Legalium Team stehen Ihnen auf Mallorca und Ibiza zur Verfügung.
Folgend führen wir einige in der Vergangenheit geführte Praxisfallbeispiele, so dass Sie sehen, ob Ihr rechtliches Problem in unseren Tätigkeitsbereich fällt. Alle diese Fälle mussten vor den spanischen Gerichten verhandelt werden, da außergerichtlich keine Einigung erzielt werden konnte.
In der spanischen Zivilgerichtsbarkeit gibt es keine Wertschranke, sondern alle Gerichtsstreigkeiten im spanischen Immobilienrecht beginnen beim Gericht, wo die Immobilie belegen ist, das sogenannte Juzgado de Primera Instancia und in der zweiten Instanz beim Berufungsgericht (apelacion in Palma de Mallorca) und in der dritten Instanz, der sogenannten Casacion vor dem obersten Zivilgericht (Tribunal Supremo) in Madrid.
I. Immobilienverkauf Mallorca
Der Käufer erscheint nicht zum Notartermin und fordert die Anzahlung gerichtlich zurück.
TIPP für den Verkäufer:
Eindeutige und klare Formulierung des Kaufvertrages, wann der Käufer wegen Nichterfüllung seine Anzahlung verliert. Entscheidend ist der erste Vertrag, der bei einem Immobilienkauf unterschrieben wird.
II. Immobilienverkauf Mallorca
Der Verkäufer erscheint nicht zum Notartermin und der Makler verweigert die Herausgabe der 10% igen Anzahlung bzw zieht sein Honorar von der hinterlegten Summe ab.
TIPP:
Keine Hinterlegung von Geldern bei Maklern, sondern rechtssichere Hinterlegung auf dem Treuhandkonto von Legalium.
III. Immobilienkauf Mallorca auf Plan (Neubau):
Der Verkäufer und Bauträger erfüllt nicht die vertraglichen Fristen der Bauausführung und trotzdem verweigert er die Rückzahlung der Anzahlung, als auch die sichernde Bank schließt sich unbegründeterweise der Verweigerungshaltung an.
TIPP:
Eindeutige Vertragsformulierung bei Immobilienkauf auf Plan, insbesondere Zahlungsfristen, Zahlung nach Baufortschritt, Bauabnahme etc.
IV. Immobilienverkauf von einer spanischen SL
Eine SL (spanische GmbH) verkauft auf Mallorca eine Immobilie, in dem die SL Geschäftsanteile übertragen werden, oder auch die Immobilie direkt verkauft wird, doch die Zahlung des Kaufpreises bleibt aus.
TIPP:
Da in Spanien bei Immobiliengeschäften die deutsche Auflassung nicht existiert, sondern bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages sofort das Eigentum übertragen wird, ist der Normalfall, dass der Kaufpreis beim Notartermin durch spanische Bankschecks bezahlt wird. Ratenzahlungen sind vom Rechtsanwalt vertraglich zu bestimmen,
V. Vollstreckung in das Immobilieneigentum
Es wird ein deutsches Urteil gemäß der EGVO 1215/2012 in Mallorca vollstreckt und eine Immobilie durch Beschlagnahmevermerk im Grundbuch gepfändet und später in der Zwangsversteigerung veräußert.
VI. Verkauf durch den Makler
Ein Makler veräußert eine Immobilie in Palma de Mallorca und trägt vor, dass die touristische Vermietung möglich ist. Es ist eine Kaufvertragsanfechtung wegen arglistiger Täuschung erforderlich.
TIPP:
Vor jedem Immobilienkauf sollten Sie unser Legalium Immobilienkaufservicepaket nutzen, so dass von RA D.Luickhardt alle rechtlichen Voraussetzungen geprüft werden, bevor ein Vertrag unterschrieben wird. Damit erwerben Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie auf Mallorca.
VII. Erben einer Immobilie
Drei Geschwister erben eine Immobilie auf Mallorca und können sich nicht über die Zahlung der Unterhaltungskosten einigen und auch nicht über den Verkauf.
Es ist eine Teilungsklage mit anschließender Teilungsversteigerung durchzuführen und schließlich wird der Erlös aus der Versteigerung unter den Miteigentümern geteilt.
TIPP:
Solche Fälle bedürfen einer Mediation und es sollte versucht werden, sich außergerichtlich zu einigen, da die Teilungsversteigerung sonst nicht vermeidbar ist. Schon bei der Erbschaftsannahme, in derselben Urkunde, kann eine Miteigentumsauflösung kostengünstig und streitvermeidend durchgeführt werden.
VIII. Time Share
Marriott verkauft Time Share Rechte ohne zeitliche Begrenzung und im sogenannten Floating System, was mit der aktuellen Rechtsprechung seit dem Jahre 2017 rechtswidrig ist und damit Vertragsauflösung und Schadensersatz verlangt werden kann.
TIPP:
Nutzen Sie die aktuelle Rechtsprechung zu Gunsten der Verbraucher, sich von den missbräuchlichen Verträgen von Feriennutzungsrechten zu lösen.
VIII. Erbengemeinschaft
Drei Kinder erben eine Immobilie auf Mallorca und ein Erbe ist nicht bereit die notarielle Erbschaftsannahme auf Mallorca zu unterschreiben. Obgleich es sich um deutsches Erbrecht handelt, aber auf Grund der Belegenheit der Immobilie auf Mallorca, ist ein spanisches Erbschaftsauseinandersetzungsverfahren mit zunächst Inventarerstellung und anschließenden Teilungsverfahren durchzuführen.
TIPP:
Wie oben gilt hier die anwaltliche Mediation.
IX. Bauprojekte
Ein Bauunternehmer erfüllt nur mangelhaft den Bauvertrag einer Neubauimmobilie auf Mallorca, und erhöht ohne Einwilligung den vereinbarten Preis, indem Gewerke abgerechnet werden, die nicht beauftragt waren.
TIPP:
Der Bauvertrag ist mit rechtsanwaltlicher Unterstützung ordentlich zu erstellen und unser Legalium Team mit Architekten und Gutachterservice ist frühzeitig zu dem Streit mit dem Bauunternehmen hinzuziehen.
von Rechtsanwalt Mallorca | Apr. 20, 2021 | Allgemein, Vermögenssteuer Mallorca
Kauf mit einer deutschen GmbH oder spanischen SL?
Steuerliche und Rechtsberatung und die vollständige Immobilienkaufabwicklung auf Mallorca oder Ibiza ist durch RA D.Luickhardt und sein Legalium Team zu empfehlen, da die angelegte Firmenstruktur für den Immobilienkauf nur steuerlich standhält, wenn die Planung und Struktur korrekt ausgeführt sind.
Wer benötigt Beratung ?
- Immobilienkäufer auf Mallorca mit einem Kaufpreis über 700.000 EUR, und zwar schon in der Planungsphase vor dem Kauf.
- Immobilieneigetümer auf Mallorca, die noch keine Vermögenssteuererklärung abgegeben haben.
- Immobilieneigentümer auf Mallorca, die eine Strategie zur Vermeidung der Erbschaftssteuer suchen.
- SL Inhaber mit einer Immobilie auf Mallorca
Was haben wir aus dem Mallorca urteil vom 03.12.2020 als Rechts und Steuertipps entnommen?
Es gibt keine Vermögenssteuerpflicht auf Mallorca, obgleich die Immobilie über 700.000 EUR Wert ist, wenn die Immobilie von einer spanischen SL erworben wird und diese spanische SL zu 100% von einer deutschen GmbH gehalten wird und der Inhaber der GmbH in Deutschland steuerlich ansässig ist.
Steuer TIPP zum Immobilienkauf in Spanien
Daraus folgt, dass eine Immobilie nicht privat gekauft werden sollte, und ebenso wenig direkt mit einer deutschen GmbH oder einer spanischen SL, da dann spanische Vermögenssteuer zu zahlen ist.
Begründung des Urteils
Ausgangsfall: Jose Enrique ist in Deutschland steuerlich ansässig und Inhaber einer Deneb Grundbesitz GmbH und diese GmbH ist wiederum Gesellschafterin der Anevesi SL.
Herr Enrique erklärt und bezahlt für das Jahr 2013 43.443.98 EUR Vermögenssteuer und für das Jahr 2015 den Betrag von 42.536,65 Euro spanische Vermögenssteuer.
Später fordert er die Vermögenssteuer zurück und die Verwaltungsbehörde lehnt dies ab, das Finanzgericht der Baleaeren weist zunächst ab und die anschließende verwaltungsgerichtliche Klage vor dem obersten balearischen Verwaltungsgericht führt zum Teilerfolg.
Die Begründung des Urteils basiert auf dem spanischen Vermögenssteuerrecht und dem Art.5.1.b) Vermögenssteuergesetz 19/1991, welches besagt, dass Rechte direkt in Spanien ausgeübt werden, der spanischen Vermögenssteuer unterliegen.
Aber wenn eine deutsche GmbH die spanischen SL Geschäftsanteile hält, dann übt der Gesellschafter als natürliche Person, die Rechte der deutschen GmbH unmittelbar aus, wenn er die Immobilie auf Mallorca nutzt und damit bewegliche Rechte an einer Kapitalgesellschaft, welche in Deutschland ihren Sitz hat.
Die Abschirmwirkung kommt damit voll und ganz zur Geltung.
Warum ist das Urteil vom 03.12.2020 nicht nur für die spanische Vermögensteuer wichtig ?
In diesem Urteil wird zwar das Thema der verdeckten Gewinnausschüttung nicht ausgeführt, doch die rechtliche Begründung des obersten Verwaltungsgerichts der Balearen, zeigt auf, dass die Privatnutzung von dem in Deutschland ansässigen Gesellschafters keine Relevanz hat.
Dies hat das Urteil damit untermauert, dass auch der Art.21 Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung Spanien Deutschland (DBA), der eine mittelbare Nutzung einer Immobilie durch eine zwischengeschaltete spanische SL dem Gesellschafter zuordnet und damit die Möglichkeit zur Heranziehung zur Vermögenssteuer erlaubt, nicht angewendet wurde.
Eine Schwachstelle des Urteils bleibt, dass nicht darauf eingegangen wurde, wer der Geschäftsführer der spanischen SL ist und ob diese gewerblich tätig ist und dass der Geschäftsführer 50% seiner Einkünfte aus der Geschäftsführertätigkeit beziehen muss, um eine Vermögenssteuerfreiheit zu erlangen. Hier macht es sich das Gericht in dem Urteil einfach und verweist auf die Nichtansässigeit des Gesellschafters.
Nach diesem Urteil gibt es jetzt eine DGT (Finanzschiedsgericht) Entscheidung, die just bei der Qualifizierung der Vermögenssteuerfreiheit eines nichtansässigen Geschäftsführers auf sein Gesamteinkommen in Spanien und in seinem Heimatland abstellt und die 50% Regelung zur Anwendung kommt.
von Rechtsanwalt Mallorca | Apr. 13, 2021 | Allgemein, Immobilienrecht
Besonderheiten einer Hypothekenfinanzierung
Eine der wichtigsten Fragen bei einem Immobilienkauf auf Mallorca oder Ibiza sind die Nebenkosten.
Diese sind regional verschieden und auch davon abhängig, ob Sie mit einer Hypothek finanzieren oder nicht.
Bei einer Hypothekenfinanzierung gibt es aufgrund der aktuellen Rechtsprechung zu Gunsten der Verbraucher und der Kostenübernahmepflichten der Banken, erhebliche Vergünstigungen.
Bei einer Hypothekenfinanzierung muss der Verbraucher nicht mehr die Dokumentensteuer zahlen und ebensowenig das Schätzgutachten zur Bewertung der Immobilie, Notar und Grundbuchkosten.
Es bleiben nur noch 0,5% Eröffnungsgebühr durch die Bank.
Bei einem Finanzierungsbetrag von 234.000 EUR und einem aktuellen günstigen Zinssatz von 1,9% pp variable über dem Euribor, wären die Gesamtkosten über 10 Jahre:
- Zinsen: 23.266,27 EUR
- Eröffnungsgebühr der Bank: 1.170 EUR
Beispiel Mallorca, Ibiza
- Kaufpreis Immobilie: 390.000 EUR
- Notariat: 939 EUR
- Grunderwerbssteuer: 8%= 31.200 EUR bei einer Immobilie aus zweiter Hand.
oder
- Neubau Erstbezug: 10% Umsatzsteuer + 5.850 EUR Dokumentensteuer (1.5%)
- Grundbuchamt: 560 EUR
- Anwaltskosten RA D.Luickhardt und sein Legalium Team für die Vollabwicklung von der juristischen Vorkontrolle der Lastenfreiheit und Grundbuchkongruenz bis zum schlüsselfertigen Ummelden von Strom, Wasser, Grundsteuer auf Sie als neuen Eigentümer: 0,7% (mindestens 2.500 EUR) zzgl Mwst.
STEUERTIPP
Eine Hypothek kann sachdienlich sein, um die Vermögenssteuer zu vermeiden, wenn die Immobilie mehr als 700.000 Euro kostet und nicht der Erstwohnsitz ist, sondern nur eine Ferienimmobilie.
RECHTSTIPP
Für den Kauf einer Immobilie mit einer Hypothekenfinanzierung ist in jedem Falle ein Rechtsanwalt unserer Kanzlei zur Begleitung hinzuziehen, da die aktuelle Rechtsprechung wesentlich Begünstigungen gebracht haben, die aber die Banken nicht immer umsetzen.
DOKUMENTEN HYPOTHEK
Eine Hypothek beinhaltet verschiedene Unterlagen. Die wichtigsten sind:
- FiAE (Hinweisblatt für die Folgen der Nichterfüllung, Nichtzahlung der Quoten)
- FEIN (Europäisches Formblatt zur Zusammenfassung der wesentlichen Daten der Hypothek): Darlehensgeber; Darlehenskonditionen, Gesamtkosten, Bürgen
von Rechtsanwalt Mallorca | März 11, 2021 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht, Steuer Nichtresidenten
Nicht nur der Immobilienkauf auf Mallorca sollte rechtlich ordentlich geprüft steuerlich geplant sein.
Auch der Immobilienverkauf sollte ordentlich vorbereitet werden, um steuerfrei verkaufen zu koennen.
Wenn Sie älter als 65 Jahre alt sind und Ihre Mallorca Wohnsitzimmobilie verkaufen, dann ist der Gewinn steuerfrei.
Verkaufen Sie mit 64 Jahren, müssten Sie 19-23% Gewinnsteuer bezahlen, ab 200.000 EUR Gewinn sogar 26%. (lesen Sie unten den Steuertipp zum Steuern sparen)
Wenn es nicht die Wohnsitzimmobilie war, sondern die Ferienimmobilie, dann kann man ab 65 Jahre bis zu 240.000 EUR vom Gewinn aus dem Immobilienkauf steuerfrei stellen, wenn in eine Leibrentenversicherung mit monatlicher Rentenzahlung investiert wird. Ab dem 70. Lebensjahr zahlt man nur noch 8% Einkommensteuer auf die Leibrente.
STEUERTIPP
Aktuelle Steuerrechtsprechung in Spanien vom 17.02.2021 mit einem Sieg gegen die spanischen Finanzbehörden in Fragen der Steuerbefreiung des Gewinnes in der spanischen Einkommensteuer bei Reinvestition innerhalb von 2 Jahren:
Eine Dame, 50 Jahre alt, verkaufte die Wohnung und investierte den Gewinn in eine neue Wohnung, die sich noch im Bau befand.
Die Investition fand innerhalb von 2 Jahren nach dem Verkauf der ersten Wohnung statt, aber die Fertigstellung der neuen Immobilie dauerte 3 Jahre.
Folglich hatte die spanische Finanzbehörde die Gewinnsteuerbefreiung wegen Reinvestition verneint, da die neue Immobilie innerhalb von 2 Jahren hätte erworben werden müssen, sprich fertiggestellt.
Das oberste spanische Gericht hat der Steuerpflichtigen recht gegeben, dass schon der Kauf auf Plan der Immobilie innerhalb von 2 Jahren ausreichend war, um den reinvestierten Gewinn steuerfrei zu stellen.
von Rechtsanwalt Mallorca | März 2, 2021 | Allgemein, Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Immobilienschenkung auf Mallorca unter Niessbrauchsvobehalt
Beispiel:
Die Eltern haben eine Ferienimmobilie auf Mallorca, in Calvia und in Adeje, Teneriffa. Sie möchten zu Lebzeiten die Immobilien dem Sohn verschenken, und zu Lebzeiten noch das Nutzungsrecht behalten. Alle Beteiligten leben in Deutschland und sind Deutsche.
RECHTLICHE VORGEHENSWEISE
- Berechnung des steuerlichen Mindeswertes der Immobilien durch unsere Kanzlei
- Berechnung der Schenkungssteuer
- Hinweis: Die Schenkungssteuer ist für Mallorca und Teneriffa separat zu berechnen, da jede Region eigene Schenkungssteuerregelungen hat.
- Berechnung der Gewinnsteuer des spanischen Staates, die auch bei einer Schenkung anfällt (sogenannte ganancia patrimonial)
- Berechnung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalia municipal)
- Vorbereitung der Schenkungsurkunde in deutscher und spanischer Sprache
- Erstellung der Vollmacht, so dass RA D. Luickhardt im Namen und in Vertretung von Schenker und Beschenkten, ohne Anwesenheit der Mandanten in Spanien, den Schenkungsvertrag in notarieller Urkunde unterschreiben kann.
- Erstellung der Schenkungssteuererklärung
- Einreichung der Schenkungssteuererklärung bei der staatlichen Finanzbehórdein Madrid, unter Anwendung des regionalen Schenkungssteuerrechts.
- Grundbuchumschreibung in Spanien
Zu Punkt 4 soll hier weiter ausgeführt werden, dass der Schenkungsvertrag nach spanischem Recht erstellt werden muss, um im spanischen Grundbuch eingetragen werden zu können.
Die Schenkung ist im spanischen Zivilgesetzbuch in den Artikeln 618 – 656 CC geregelt.
Öffentliche Urkunde obligatorisch
Eine Schenkung muss in öffentlicher Urkunde vertraglich beurkundet werden wenn sich um eine:
- Immobilienschenkung handelt
- ein Nutzungsrecht (Niessbrauch) zurückbehalten wird.
TIPP
Eine Schenkung kann nur zu Lebzeiten erfolgen. Auf Mallorca gibt es eine Sonderregelung einer Schenkung auf den Tod, die aber ebenso zu Lebzeiten zu unterzeichnen ist, aber der Erbschaftssteuer und nicht der Schenkungssteuer unterliegt, was steuerliche Vorteile bringt. Hierzu beraten wir gerne und führen die Schenkung auf Mallorca durch.
Im folgenden eine typische Schenkungsurkunde mit Niessbrauchsvorbehalt und dem Mindestinhalt, der in jedem Einzelfall angepasst werden muss.
Zum Beispiel gibt es Sonderklauseln, wie dass der Schenker noch zu Lebzeiten frei über die Immobilie verfügen können möchte u.a.
Muster Schenkungsurkunde
Schenkungsurkunde Immobilie Spanien (Niessbrauchsvorbehalt)
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb. 24, 2021 | Baurecht, Immobilienrecht
Mit dem Bodengesetz 12/2017 wurde die Grundlage für eine einheitliche Regulierung geschaffen und mit dem MuiB ein Übersichtsplan für ganz Mallorca, wie ein Grundstück baurechtlich zu qualifizieren ist.
Im Bodengesetz ist folgende Aufteilung gegeben, die entweder in der Gemeinde mit einem Bebauungsplan detailliert geregelt wird oder mit sogenannten subsidiären Normen teilweise geregelt wird.
Letzteres gilt meist im Außenbereich – suelo rustico, in dem grundsätzlich keine Bebauung zulässig ist, eine Bebauung wird nicht baurechtlich genehmigt und damit nur durch Unterlassen der Baubehörde eine Verletzung der baurechtlichen Normen durch Verjährung erlangt werden kann.
Artikel 18: Bauland
Erschlossenes und überplantes Baugebiet
Artikel 20: Bauerwartungsland, noch nicht erschlossen
Artikel 21: Landwirtschaftliche Fläche
Landwirtschaftliche Fläche, die nicht für die Bebauung vorgesehen ist, sondern der Landwirtschaft dienen soll oder aber dem Gemeinwohl, wie ein zukünftiger Autobahnbau. Doch der Konflikt zwischen Baurecht und Realität mit Bebauung auf landwirtschaftlicher Fläche ist vorprogrammiert und führt zu Konflikten mit den Baubehörden, sei es Bußgeld oder gar Bußgeld mit Abrissverfügung.
UNSER SERVICE
Sachkundige Verteidigung im Baurecht auf Mallorca vor allen Verwaltungsebenen und Gerichten.
Beispiel:
Finca Kauf in der Gegend Campos, Mallorca, wo eine landwirtschaftliche Prägung vorherrscht.
Hier sind die sogenannten Normas subsidiarias aus dem Jahre 2014 anzuwenden, die auch heute noch im Jahre 2020 Geltung haben.
In den Art.209 ff wird die maximale Bebauung beschrieben und die Mindestparzellengrösse von 14.000 qm angegeben, was entscheidend für einen Grundstückskauf ist, wenn beabsichtigt wird, eine Landwirtschaft zu betreiben, um eine Immobilie zu erbauen.
Gibt es eine Bebauung ohne Baugenehmigung auf dem Grundstück, dann ist zu prüfen, ob eine Verjährung der Baurechtsverletzung eingetreten ist. Es sind folgende Fristen maßgeblich.
Verjährungsfristen
8 Jahre Verjährungsfrist für schwere und sehr schwere Baurechtsverletzungen
1 Jahr für leichte Baurechtsverletzungen
Sollten Bußgelder verhängt werden verjähren diese in 4 Jahren
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb. 24, 2021 | Baurecht, Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Am Beispiel von Campos und der Küstenstadt Sa Rapita sieht man weiterhin die starke Nachfrage nach dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca.
Ein englischer Bauträger möchte in Sa Rapita noch 41 Chalets bauen und darüberhinaus bleiben noch ca 80 ha Bauerwartungsland (suelo urbanizable).
Dies könnte niedrige Quadratmeterpreise für den Quadratmeter Bauland unter 300 EUR erwarten lassen, doch die Preise werden steigen, da nicht nur die Umweltschützer eine Bausperre fordern, sondern auch die Politik eine Änderung des Bebauungsplanes von Campos, der 2014 erlassen wurde, fordert.
Fachwissen beim Grundstückskauf/Immobilienkauf auf Mallorca
Ihr Berater im spanischen Immobilienrecht/Steuerrecht
D.Luickhardt, Rechtsanwalt, abogado mit Doppelzulassung in Deutschland und Spanien
Wir sorgen für die fachkundige Abwicklung Ihres Kaufes auf Mallorca, und bieten Ihnen eine objektive rechtliche Meinung über das Baugrundstück, und den Preis, und führen die Kaufabwicklung für Sie durch, so dass Sie mit Rechtssicherheit auf Mallorca ein Grundstück oder Ihre Traumimmobilie erwerben.
Beim Grundstückskauf ist der Grenzverlauf zu prüfen, als auch die Richtigkeit und Übereinstimmung von Kataster und Grundbuch, und nicht zuletzt die Bauindikatoren.
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb. 23, 2021 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
BAUNORMEN CTE, LOE
Wir begleiten Ihren Bauprozess, Renovierung oder Immobilienkauf in Spanien, Schritt für Schritt, vom Architektenauftrag, Bauvertrag bis zur notariellen Neubauerklärung, die den Bauprozess abschließt.
Der Immobilienkauf in Spanien ist komplex und um so komplexer wenn Sie selbst als Bauträger auftreten oder einen schüsselfertigen Neubau erwerben.
In jedem Fall ist die Bauqualität schon im Basisprojekt (proyecto técnico) zu beschreiben.
Dies hat der spanische Gesetzgeber noch einmal betont, als er den sogenannten CTE (Codigo de edificación ) zum 28.12.2019 noch konkretisiert und aktualisiert hat, in Bezug auf
Energiesparen (Dokument DB HE) und Wohngesundheit (Dokument DB HS) und letztlich auch in den Brandschutznormen.
Tipp
Das sogenannte proyecto técnico sollte der wichtigste Anhang zum Bauerstellungsvertrag sein, da hiermit der Vertragsgegenstand, der Neubau, beschrieben wird. Auch für die Preiskalkulation ist dieses Projekt massgeblich und schliesslich für die Neubaueintragung im Grundbuch.
Der Baucode (CTE) ist Bestandteil jedes Bauvertrages. Wenn dem nicht so ist, dann liegt ein schwerwiegender rechtlicher Fehler vor, der aber oftmals erst zum Vorschein kommt, wenn ein Baumangel auftritt, deshalb ist hierauf jeder Vertrag und jedes Basisprojekt zu prüfen.
Notwendige Aspekte der Vertragsprüfung beim Neukauf einer spanischen Immobilie bzw Neubau.
VERTRAGSPRÜFUNG
CTE:
- Prinzip der Funktionalität und Bewohnbarkeit der Immobilie, behindertengerecht etc
- Seguridad – Sicherheit Statik, Struktur, Fundamentierung, Stahlqualität, Holzqualität, Brandschutz etc
- Habitabilidad – Bewohnbarkeit – Lärmschutz, Energiesparvorrichtungen, Isolierung
WICHTIG: der CTE findet keine Anwendung auf Gebäude, die vor dem 06.05.2000 fertiggestellt wurden
Jeder Neubau in Spanien hat den folgenden technischen und rechtlich vorgegebenen Ablauf.
ABLAUF NEUBAU IN SPANIEN
- Vorprüfung
- Vorprojektierung und Reservierungsvertrag mit dem Immobilienkäufer
- Basisprojekt und Unterschrift des Bauerstellungsvertrags oder Kaufvertrages über eine schlüsselfertige Immobilie in Spanien, sei es auf Mallorca, Alicante oder Teneriffa.
- Ausführungsprojekt zur Erlangung der Baugenehmigung
WICHTIG: Ein Neubau ist beendet, wenn der bauleitende Architekt die endgültige Bauabnahme unterzeichnet (certificado final de obra).
Dieses Datum ist genaustens im Bauvertrag oder Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien zu bestimmen, da hiermit der zeitliche Rahmen und Vertragsstrafen wegen Verzug definiert werden können.
Das Certificado final de obra ist in CTE Anhang II.3 definiert und enthält:
CERTIFICADO FINAL DE OBRA
- Bauleitung
- Projektgemässe Bauausführung, Erfuellung der Baugenehmigung
- Fertigstellung der Immobilie zur Nutzung
- Projektgemässe Kontrollen auf Qualität, während des Bauprozesses
- Mögliche Änderungen der Bauausführungen zum Basisprojekt und der Baugenehmigung, wobei hier eine Nachgenehmigung zu erfolgen hat.
