von Rechtsanwalt Mallorca | Mrz 11, 2021 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht, Steuer Nichtresidenten
Nicht nur der Immobilienkauf auf Mallorca sollte rechtlich ordentlich geprüft steuerlich geplant sein.
Auch der Immobilienverkauf sollte ordentlich vorbereitet werden, um steuerfrei verkaufen zu koennen.
Wenn Sie älter als 65 Jahre alt sind und Ihre Mallorca Wohnsitzimmobilie verkaufen, dann ist der Gewinn steuerfrei.
Verkaufen Sie mit 64 Jahren, müssten Sie 19-23% Gewinnsteuer bezahlen, ab 200.000 EUR Gewinn sogar 26%. (lesen Sie unten den Steuertipp zum Steuern sparen)
Wenn es nicht die Wohnsitzimmobilie war, sondern die Ferienimmobilie, dann kann man ab 65 Jahre bis zu 240.000 EUR vom Gewinn aus dem Immobilienkauf steuerfrei stellen, wenn in eine Leibrentenversicherung mit monatlicher Rentenzahlung investiert wird. Ab dem 70. Lebensjahr zahlt man nur noch 8% Einkommensteuer auf die Leibrente.
STEUERTIPP
Aktuelle Steuerrechtsprechung in Spanien vom 17.02.2021 mit einem Sieg gegen die spanischen Finanzbehörden in Fragen der Steuerbefreiung des Gewinnes in der spanischen Einkommensteuer bei Reinvestition innerhalb von 2 Jahren:
Eine Dame, 50 Jahre alt, verkaufte die Wohnung und investierte den Gewinn in eine neue Wohnung, die sich noch im Bau befand.
Die Investition fand innerhalb von 2 Jahren nach dem Verkauf der ersten Wohnung statt, aber die Fertigstellung der neuen Immobilie dauerte 3 Jahre.
Folglich hatte die spanische Finanzbehörde die Gewinnsteuerbefreiung wegen Reinvestition verneint, da die neue Immobilie innerhalb von 2 Jahren hätte erworben werden müssen, sprich fertiggestellt.
Das oberste spanische Gericht hat der Steuerpflichtigen recht gegeben, dass schon der Kauf auf Plan der Immobilie innerhalb von 2 Jahren ausreichend war, um den reinvestierten Gewinn steuerfrei zu stellen.
von Rechtsanwalt Mallorca | Mrz 4, 2021 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Die Mallorca Immobilie kann privat erworben werden, aber oftmals wird auch zu einer GmbH &Co KG oder gar einer GmbH gegriffen, um die Immobilie auf Mallorca zu erwerben.
Immobilienkauf auf Mallorca mit einer deutschen GmbH
Rechtliche Immobilienkaufabwicklung
- Erstberatung, ob der Immobilienkauf privat, oder mit einer deutschen GmbH oder spanischen SL (spanische GmbH) erfolgen soll, was letztlich im wesentlichen davon abhängt, ob es eine privat genutzte Ferienimmobilie wird, oder eine gewerbliche genutzte Immobilie
- Vorbereitung der Vollmacht zur Erlangung der spanischen GmbH Steuernummer
- Beantragung der GmbH Steuernummer + Anmeldung spanische Steuerbehörde
- Juristische Vorkontrolle der Immobilie auf Lasten und Schuldenfreiheit
- Vorbereitung des deutsch-spanischen privatschriftlichen Vorkaufvertrages (Kaufoption ist aus steuerlichen Gründen nicht zu empfehlen)
- Vorbereitung des Notartermins und Kaufpreiszahlung mit direktem Eigentumserwerb (keine Auflassung wie in Deutschland)
- Grunderwerbssteuer/Umsatzsteuerzahlung (Neubau, Grundstück)
- Grundbucheintragung
- Ummeldungen von den Versorgungseinrichtungen, Strom, Wasse, Grundsteuer, Abfall
Steuerliche Konsequenzen nach deutschem Recht
Solange die GmbH in Deutschland Ihre Geschäftsleitung behält und Ihren Satzungssitz, ist sie nach Art.1 Absatz 1, 23 KSTG weiterhin in Deutschland mit ihrem Welteinkommen steuerpflichtig. Es gilt zur Zeit der Körperschaftssteuersatz von 15% + Solidaritätszuschlag + Gewerbesteuer.
Eigennutzung
Bei Eigennutzung ist die Problematik der verdeckten Gewinnausschüttung zu beachen.
Vermietung
Bei Vermietung auf Mallorca ist die beschränkte Steuerpflicht für die Mieteinkünfte nach Art.6 DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) Deutschland Spanien zu beachten. In Deutschland gilt hierfür nach dem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung das Anrechnungsprinzip (Art.26 KStG).
Spanisches Steuerrecht Mallorca
Eigennutzung
Kapitalgesellschaften unterliegen nicht der Eigennutzungssteuer, sondern nach Art.85 LIRPF nur Privatpersonen.
Spanische Vermögenssteuer: Bei Immobilien ueber einem Anschaffungswert von 700.000 Euro kann eine Vermoegenssteuerpflicht auch bei einer GmbH mittelbar nach Art.21 DBA Deutschland Spanien greifen, was im Einzelfall zu pruefen ist. Zu beachten ist, dass die GmbH selbst nicht Steuerschuldner in der Vermoegenssteuer sein kann, sondern nur die Gesellschafter als natuerliche Personen.
Vermietung
Hier greift die Besteuerung auf den Gewinn von 19% als beschraenkte Steuerpflicht in Spanien.
Veräusserung
Hier greift wegen der Belegenheit auch zunaechst die 19% ige Gewinnsteuerung in Spanien.
Gemeindliche Wertzuwachssteuer Plusvalia muncipial: findet auch bei Immobilienverkäufen durch eine GmbH Anwendung und die GmbH unterliegt ebenso dieser Gemeindesteuer beim Verkauf der Immobilie auf Mallorca.
von Rechtsanwalt Mallorca | Mrz 2, 2021 | Allgemein, Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Immobilienschenkung auf Mallorca unter Niessbrauchsvobehalt
Beispiel:
Die Eltern haben eine Ferienimmobilie auf Mallorca, in Calvia und in Adeje, Teneriffa. Sie möchten zu Lebzeiten die Immobilien dem Sohn verschenken, und zu Lebzeiten noch das Nutzungsrecht behalten. Alle Beteiligten leben in Deutschland und sind Deutsche.
RECHTLICHE VORGEHENSWEISE
- Berechnung des steuerlichen Mindeswertes der Immobilien durch unsere Kanzlei
- Berechnung der Schenkungssteuer
- Hinweis: Die Schenkungssteuer ist für Mallorca und Teneriffa separat zu berechnen, da jede Region eigene Schenkungssteuerregelungen hat.
- Berechnung der Gewinnsteuer des spanischen Staates, die auch bei einer Schenkung anfällt (sogenannte ganancia patrimonial)
- Berechnung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalia municipal)
- Vorbereitung der Schenkungsurkunde in deutscher und spanischer Sprache
- Erstellung der Vollmacht, so dass RA D. Luickhardt im Namen und in Vertretung von Schenker und Beschenkten, ohne Anwesenheit der Mandanten in Spanien, den Schenkungsvertrag in notarieller Urkunde unterschreiben kann.
- Erstellung der Schenkungssteuererklärung
- Einreichung der Schenkungssteuererklärung bei der staatlichen Finanzbehórdein Madrid, unter Anwendung des regionalen Schenkungssteuerrechts.
- Grundbuchumschreibung in Spanien
Zu Punkt 4 soll hier weiter ausgeführt werden, dass der Schenkungsvertrag nach spanischem Recht erstellt werden muss, um im spanischen Grundbuch eingetragen werden zu können.
Die Schenkung ist im spanischen Zivilgesetzbuch in den Artikeln 618 – 656 CC geregelt.
Öffentliche Urkunde obligatorisch
Eine Schenkung muss in öffentlicher Urkunde vertraglich beurkundet werden wenn sich um eine:
- Immobilienschenkung handelt
- ein Nutzungsrecht (Niessbrauch) zurückbehalten wird.
TIPP
Eine Schenkung kann nur zu Lebzeiten erfolgen. Auf Mallorca gibt es eine Sonderregelung einer Schenkung auf den Tod, die aber ebenso zu Lebzeiten zu unterzeichnen ist, aber der Erbschaftssteuer und nicht der Schenkungssteuer unterliegt, was steuerliche Vorteile bringt. Hierzu beraten wir gerne und führen die Schenkung auf Mallorca durch.
Im folgenden eine typische Schenkungsurkunde mit Niessbrauchsvorbehalt und dem Mindestinhalt, der in jedem Einzelfall angepasst werden muss.
Zum Beispiel gibt es Sonderklauseln, wie dass der Schenker noch zu Lebzeiten frei über die Immobilie verfügen können möchte u.a.
Muster Schenkungsurkunde
Schenkungsurkunde Immobilie Spanien (Niessbrauchsvorbehalt)
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb 24, 2021 | Baurecht, Immobilienrecht
Mit dem Bodengesetz 12/2017 wurde die Grundlage für eine einheitliche Regulierung geschaffen und mit dem MuiB ein Übersichtsplan für ganz Mallorca, wie ein Grundstück baurechtlich zu qualifizieren ist.
Im Bodengesetz ist folgende Aufteilung gegeben, die entweder in der Gemeinde mit einem Bebauungsplan detailliert geregelt wird oder mit sogenannten subsidiären Normen teilweise geregelt wird.
Letzteres gilt meist im Außenbereich – suelo rustico, in dem grundsätzlich keine Bebauung zulässig ist, eine Bebauung wird nicht baurechtlich genehmigt und damit nur durch Unterlassen der Baubehörde eine Verletzung der baurechtlichen Normen durch Verjährung erlangt werden kann.
Artikel 18: Bauland
Erschlossenes und überplantes Baugebiet
Artikel 20: Bauerwartungsland, noch nicht erschlossen
Artikel 21: Landwirtschaftliche Fläche
Landwirtschaftliche Fläche, die nicht für die Bebauung vorgesehen ist, sondern der Landwirtschaft dienen soll oder aber dem Gemeinwohl, wie ein zukünftiger Autobahnbau. Doch der Konflikt zwischen Baurecht und Realität mit Bebauung auf landwirtschaftlicher Fläche ist vorprogrammiert und führt zu Konflikten mit den Baubehörden, sei es Bußgeld oder gar Bußgeld mit Abrissverfügung.
UNSER SERVICE
Sachkundige Verteidigung im Baurecht auf Mallorca vor allen Verwaltungsebenen und Gerichten.
Beispiel:
Finca Kauf in der Gegend Campos, Mallorca, wo eine landwirtschaftliche Prägung vorherrscht.
Hier sind die sogenannten Normas subsidiarias aus dem Jahre 2014 anzuwenden, die auch heute noch im Jahre 2020 Geltung haben.
In den Art.209 ff wird die maximale Bebauung beschrieben und die Mindestparzellengrösse von 14.000 qm angegeben, was entscheidend für einen Grundstückskauf ist, wenn beabsichtigt wird, eine Landwirtschaft zu betreiben, um eine Immobilie zu erbauen.
Gibt es eine Bebauung ohne Baugenehmigung auf dem Grundstück, dann ist zu prüfen, ob eine Verjährung der Baurechtsverletzung eingetreten ist. Es sind folgende Fristen maßgeblich.
Verjährungsfristen
8 Jahre Verjährungsfrist für schwere und sehr schwere Baurechtsverletzungen
1 Jahr für leichte Baurechtsverletzungen
Sollten Bußgelder verhängt werden verjähren diese in 4 Jahren
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb 24, 2021 | Baurecht, Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Am Beispiel von Campos und der Küstenstadt Sa Rapita sieht man weiterhin die starke Nachfrage nach dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca.
Ein englischer Bauträger möchte in Sa Rapita noch 41 Chalets bauen und darüberhinaus bleiben noch ca 80 ha Bauerwartungsland (suelo urbanizable).
Dies könnte niedrige Quadratmeterpreise für den Quadratmeter Bauland unter 300 EUR erwarten lassen, doch die Preise werden steigen, da nicht nur die Umweltschützer eine Bausperre fordern, sondern auch die Politik eine Änderung des Bebauungsplanes von Campos, der 2014 erlassen wurde, fordert.
Fachwissen beim Grundstückskauf/Immobilienkauf auf Mallorca
Ihr Berater im spanischen Immobilienrecht/Steuerrecht
D.Luickhardt, Rechtsanwalt, abogado mit Doppelzulassung in Deutschland und Spanien
Wir sorgen für die fachkundige Abwicklung Ihres Kaufes auf Mallorca, und bieten Ihnen eine objektive rechtliche Meinung über das Baugrundstück, und den Preis, und führen die Kaufabwicklung für Sie durch, so dass Sie mit Rechtssicherheit auf Mallorca ein Grundstück oder Ihre Traumimmobilie erwerben.
Beim Grundstückskauf ist der Grenzverlauf zu prüfen, als auch die Richtigkeit und Übereinstimmung von Kataster und Grundbuch, und nicht zuletzt die Bauindikatoren.
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb 23, 2021 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
BAUNORMEN CTE, LOE
Wir begleiten Ihren Bauprozess, Renovierung oder Immobilienkauf in Spanien, Schritt für Schritt, vom Architektenauftrag, Bauvertrag bis zur notariellen Neubauerklärung, die den Bauprozess abschließt.
Der Immobilienkauf in Spanien ist komplex und um so komplexer wenn Sie selbst als Bauträger auftreten oder einen schüsselfertigen Neubau erwerben.
In jedem Fall ist die Bauqualität schon im Basisprojekt (proyecto técnico) zu beschreiben.
Dies hat der spanische Gesetzgeber noch einmal betont, als er den sogenannten CTE (Codigo de edificación ) zum 28.12.2019 noch konkretisiert und aktualisiert hat, in Bezug auf
Energiesparen (Dokument DB HE) und Wohngesundheit (Dokument DB HS) und letztlich auch in den Brandschutznormen.
Tipp
Das sogenannte proyecto técnico sollte der wichtigste Anhang zum Bauerstellungsvertrag sein, da hiermit der Vertragsgegenstand, der Neubau, beschrieben wird. Auch für die Preiskalkulation ist dieses Projekt massgeblich und schliesslich für die Neubaueintragung im Grundbuch.
Der Baucode (CTE) ist Bestandteil jedes Bauvertrages. Wenn dem nicht so ist, dann liegt ein schwerwiegender rechtlicher Fehler vor, der aber oftmals erst zum Vorschein kommt, wenn ein Baumangel auftritt, deshalb ist hierauf jeder Vertrag und jedes Basisprojekt zu prüfen.
Notwendige Aspekte der Vertragsprüfung beim Neukauf einer spanischen Immobilie bzw Neubau.
VERTRAGSPRÜFUNG
CTE:
- Prinzip der Funktionalität und Bewohnbarkeit der Immobilie, behindertengerecht etc
- Seguridad – Sicherheit Statik, Struktur, Fundamentierung, Stahlqualität, Holzqualität, Brandschutz etc
- Habitabilidad – Bewohnbarkeit – Lärmschutz, Energiesparvorrichtungen, Isolierung
WICHTIG: der CTE findet keine Anwendung auf Gebäude, die vor dem 06.05.2000 fertiggestellt wurden
Jeder Neubau in Spanien hat den folgenden technischen und rechtlich vorgegebenen Ablauf.
ABLAUF NEUBAU IN SPANIEN
- Vorprüfung
- Vorprojektierung und Reservierungsvertrag mit dem Immobilienkäufer
- Basisprojekt und Unterschrift des Bauerstellungsvertrags oder Kaufvertrages über eine schlüsselfertige Immobilie in Spanien, sei es auf Mallorca, Alicante oder Teneriffa.
- Ausführungsprojekt zur Erlangung der Baugenehmigung
WICHTIG: Ein Neubau ist beendet, wenn der bauleitende Architekt die endgültige Bauabnahme unterzeichnet (certificado final de obra).
Dieses Datum ist genaustens im Bauvertrag oder Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien zu bestimmen, da hiermit der zeitliche Rahmen und Vertragsstrafen wegen Verzug definiert werden können.
Das Certificado final de obra ist in CTE Anhang II.3 definiert und enthält:
CERTIFICADO FINAL DE OBRA
- Bauleitung
- Projektgemässe Bauausführung, Erfuellung der Baugenehmigung
- Fertigstellung der Immobilie zur Nutzung
- Projektgemässe Kontrollen auf Qualität, während des Bauprozesses
- Mögliche Änderungen der Bauausführungen zum Basisprojekt und der Baugenehmigung, wobei hier eine Nachgenehmigung zu erfolgen hat.
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb 22, 2021 | Immobilienrecht, Steuer Nichtresidenten
Auf Mallorca und den anderen Balearen Inseln, Ibiza, Formentera und Menorca regelt das Gesetz 8/2012 die touristische Vermietung, zusammen mit einem Raumordnungsplan PIAT, der die Verfügbarkeit der touristischen Vermietungsplätze reguliert.
Es ist zu unterscheiden
GEWERBLICHE TOURISTISCHE VERMIETUNG
Gewerbliche Touristische Vermietung von Tagen oder Wochen
- Hotel: längstens 1 Monat (EAT)
- Einfamilienhaus: Keine zeitliche Beschränkung der Genehmigung
- Mehrfamilienhaus mit Stockwerkseigentum: die Genehmigung ist auf 5 Jahre beschränkt und kann verlängert werden. Die Vermietung der einzelnen Zimmer ist untersagt.
Hervorzuheben ist, dass für 4 Vermietungsplätze mindestens ein Bad vorhanden sein muss und die Wohnung behindertengerecht ist.
Zu unterscheiden ist davon,
VERMIETUNG DER EIGENEN WOHNUNG
Die Vermietung der eigenen Wohnung (ETH), nicht länger als 60 Tage im Kalenderjahr.
Voraussetzung ist:
- Direktvermietung vom Eigentümer ohne Vermittler
- Kompatibilität mit den Zonen der Gemeinde für touristische Vermietung in Wohngebieten, Mischgebieten:
Im Art.5 und 75 wird ein Zonenplan PIAT auf Mallorca vorgegeben, der die maximale Verfügbarkeit von touristischen Vemietungsplätzen vorgibt, als auch die Voraussetzungen hierfür.
Zu unterscheiden davon ist der Indice für die maximale Anzahl der Vermietungsplätze je Parzellengrösse.
- Der Eigentümer darf nicht mehr als 2 weitere Immobilien nach Ziffer 1 touristisch vermieten
- Die Genehmigung ist nach Abgabe der DRIAT auf 5 Jahre begrenzt.
- Hier ist die Zimmervermietung erlaubt.
LÄNDLICH GEPRÄGTE FINCAS
Zu Beachten sind die Einschränkungen von der touristischen Vermietung auf ländlich geprägten Fincas im PIAT in der Fassung vom 16.7. 20 und die Aufteilung der privaten touristischen Vermietung zur gewerblichen Vermietung und nunmehr unterschieden wird, nach sogenannten Bolsas in Art.17:
- Gewerbliche touristische Unterkünfte / alojamiento turistico: 15000
- Private touristische Vermietung: 28000
- Suelo Rustico Protegido – Geschüztes Agrarland: Verbot der touristischen Vermietung
Die Aufteilung der touristischen Vermietplaetze im Jahre 2018 war nach Gemeindengebieten wie folgt:
Andratx 1961
Artá: 2837
Binisssalem 652
Calvia: 5217Campos: 3965
Felanitx: 4761
Inca 1672
Llucmajor: 7045
Pollenca: 12018
Santanyi: 5377
Son Severa: 2310
Hinweis
Zu COVID Krisenzeiten ist vom 15.05.2020 bis zum 31.12.2021 der Antrag DRIAT in der Stadt Palma de Mallorca nicht zulässig.
Gerne stehen wir Ihnen für den Antrag auf die touristische Vermietung auf Mallorca in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht zur Verfügung.
Wichtig ist, dass mit der Einreichung der sogenannten Verantwortlichkeitserkläerung DRAT sofort mit der Vermietung begonnnen werden, kann, soweit die genannten Unterlagen allesamt vorliegen.
UNTERLAGEN: ANTRAG TOURISTISCHE VERMIETUNGSLIZENZ
- Nachweis 5 Jahre Wohnungsnutzung
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad)
- Energiepass mit der Mindest Einstufung B oder C
- Kompatibilitätsbescheinigung mit den Gemeindevorgaben zu den touristischen Vermietungsplätzen
- Bescheinigung der Erlangung der touristischen Vermietungsplätze
- Im Falle der Vermietung der eigenen Immobilie: Einwohnermeldeamtsbescheinigung
- Einwilligung der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, dass die touristische Vermietung im Mehrfamilienhaus nicht untersagt ist;
- Haftpflichtversicherung
- Kaufurkunde
- letzter Grundsteuerzahlbeleg mit Katasterwert
STEUERPFLICHTEN TOURISCHE VERMIETUNG
Die Steuerpflichten bei einem Nichtsteuerresidenten, der nicht in Spanien steuerlich ansässig ist und nur Übernachtung anbietet ohne Hotelserviceleistungen:
- Anmeldung der touristischen Vermietung bei der staatlichen Finanzbehörde (AEAT).
- Quartalsmeldungen in der Steuererklärung 210 mit 19% Steuerlast auf den Gewinn.
- Leerstandsmeldung für die nicht vemieteten Zeiträume im Folgejahr.
- Buchhaltung mit Überschussrechnung und Inventarerstellung für die Abschreibung von Gebäude und beweglichen Gütern.
- Zahlung der Touristensteuer an die Balearische Regierung mit den Optionen, der jährlichen und der Quartalsmeldung
SONSTIGES
Einkommensteuer:
Sollte ein in Deutschland Ansässiger auf Mallorca touristisch vermieten, dann sind im laufenden Kalenderjahr in Spanien die Quartalsmeldungen abzugeben und im Folgejahr in der deutschen Einkommensteuererklärung die Anlage VuV, AuS zu nutzen.
Auf Mallorca bezahlte Gewinnsteuer aus Vermietung kann in Deutschland nach Art.6 DBA Spanien Deutschland in Deutschland angerechnet werden.
Polizeirecht:
Jeder Gast muss innerhalb von 24 Stunden bei der spanischen Polizei online gemeldet werden. Hier erledigen wir gerne die Erstanmeldung für Sie.
