von Rechtsanwalt Mallorca | Jul 30, 2023 | Grunderwerbssteuer, Immobilien Mallorca
Andere Formen von Immobilienkäufen auf Mallorca, die vom Ausgangsfall eines Verkaufes einer Ferienimmobilie abweichen, und in jedem Fall einer besonderen Beratung und Betreuung beim Immobilienkauf auf Mallorca bedürfen:
Beispiel 1
Bauträger verkauft ein Grundstück zum Bauen.
Besonderheit: Es fällt 21% Umsatzsteuer und 1,5% Dokumentensteuer an und keine Grunderwerbssteuer (2% ab 1 Mio. EUR Kaufpreis).
Beispiel 2
Bauträger verkauft auf Plan einen Neubau oder es handelt sich um einen Neubau mit Erstbezug
Besonderheit: Es ist 10% Umsatzsteuer und 1,5% Dokumentensteuer zu zahlen
Beispiel 3
Spanische SL, Schweizer AG oder Deutsche Gmbh verkauft nicht die Immobilie auf Mallorca, sondern es werden die Gesellschaftsanteile – Aktien der Immobilienholding verkauft.
HINWEIS:
Weitverbreitet ist die Annahme, dass die Grunderwerbssteuer nicht anfiele, wenn der Käufer weniger als 50% der Anteile – Aktien kaufen würde. Diese Annahme ist aber nicht korrekt, da die mallorquinische Finanzbehörde stets die Grunderwerbssteuer verlangt, wenn es sich um kein gewerbliches Unternehmen handelt und dieses Unternehmen mehr als 50% des Vermögens in Immobilienvermögen haelt, welches nicht gewerblich genutzt wird.
Beispiel 4
Es wird die Immobilie, das KFZ und die Yacht zusammen verkauft.
In der Grunderwerbssteuer ist dies zu trennen.
Der Kraftfahrzeugkauf muss in einem separaten Kaufvertrag verbrieft werden. Es ist 8% Grunderwerbssteuer anzusetzen.
Der Yachtkauf muss ebenso in einem separaten Kaufvertrag mit Kaufpreisangabe, den Verkehrswertvorschriften entsprechend, und Schiffsregistereintragung verbrieft werden.
Bootsliegeplatz auf Mallorca erwerben
Beispiel 5
Es findet ein Mietkauf statt, sprich die Miete wird auf den endgueltigen Kaufpreis angerechnet.
Ein Mietvertrag ohne Kaufoption unterliegt der Grunderwerbssteuerpflicht, genauso wie die Kaufoption
Kaufoptionsvertrag. Diese Vertragsart findet sich häufig beim Immobilienkauf und wird auch als “Reservierung” fälscherlicherweise bezeichnet.
Die Kaufoption gibt dem Käufer einer Immobilie einseitig das Recht, in einem bestimmten Zeitraum eine Immobilie zu erwerben. Wenn er dieses Recht nicht ausübt, dann verfällt das Optionsrecht.
Steuerfalle Kaufoption: Die Kaufoption hat den steuerlichen Nachteil, dass das Optionsrecht, beispielsweise 10% vom Kaufpreis schon zu einer Steuerlast in der Grunderwerbssteuer von 8-13% führt und was nicht bekannt ist, dass dieser Steuerbetrag später nicht auf die Grunderwerbssteuer des Gesamtkaufpreis angerechnet werden kann.
EMPFEHLUNG:
Es sollte keine Kauoptionsverträge als Vorverträge zum Immobilienkauf unterschrieben werden, sondern entweder Reservierungen, die auch als promesa bezeichnet werden, oder direkt der Kaufvertrag mit aufschiebender Besitzuebertragung bis zur Vollkaufpreiszahlung.
STEUERTIPPS für Unternehmen auf Mallorca oder Übersiedler aus Deutschland:
Jungunternehmer, die eine neue SL / GmbH gründen und die Immobilie des Firmensitzes erwerben, zahlen statt 8-13%, nur 3.5% Grunderwerbssteuer
Immobilienkauf im technologischen Park, ParcBIT; 0,5% Grunderwerbssteuer
Ermäßigter Steuersatz von 4 %: ab dem 1. Januar 2023 beträgt der anzuwendende Steuersatz 4 %, wenn der Wert der Immobilie 270.151,20 EUR oder weniger beträgt,
Immobilienerwerb mit einer Hypothek auf Mallorca
von Rechtsanwalt Mallorca | Jun 20, 2023 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Versicherung der Anzahlung 2023
Aufgrund der hohen Immobilienkaufpreise auf Mallorca ist die Option des Grundstückskaufs mit Bauprojekt preislich interessant.
Wenn Sie eine schlüsselfertige Immobilie erwerben, dann zahlen Sie:
- 10% IVA (spanische Umsatzsteuer)
- 2% Dokumentensteuer seit der neuen Regelung vom 01.01.2023
Der Gesetzgeber hat dem Verbraucher für den Immobilienkauf auf Plan zur Sicherheit der Bauqualität eine 10 jährige Baumangelversicherung als Pflicht des Bauträgers aufgegeben, als auch eine sogenannte Anzahlungsversicherung, die auch als seguro de caucion bezeichnet wird.
Anzahlungsversicherung
Die Anzahlungsversicherung muss vom Bauträger abgeschlossen werden und hat Gültigkeit ab Erlangung der Baugenehmigung bis zur schlüsselfertigen Übergabe mit Bewohnbarkeitsbescheinigung.
TIPP:
Um Vermögensschäden zu vermeiden, sollten die Teilzahlungen vor Erlangung der Baugenehmigung gering gehalten oder vermieden werden, da diese nicht versichert sind.
Merke:
Die Anzahlungsversicherung ist zwar gesetzlich vorgeschrieben, doch die Bauträger bieten diese oftmals nicht freiwillig an, da sie erhöhte Kosten auslöst. Deshalb ist schon im Reservierungsvertrag auf die Anzahlungsversicherung zu bestehen.
TIPP:
Gerade zu Beginn des Geschäftsverhältnisse ist es wichtig, dass alle Vertragsbestandteile schriftlich fixiert werden, insbesondere die Garantiepflichten des Verkäufer, die Bau und Übergabefristen, Vertragsstrafen, Bauqualitaetsstandards etc.
Aus diesem Grunde empfehlen wir, dass Sie unsere Kanzlei schon vor Unterschrift jedweder Vereinbarung kontaktieren, um den Immobilienkauf auf Plan in Spanien auf eine zuverlässige Vertragsgrundlage zu stellen, die auch bei Streit rechtlich durchsetzbare Ansprüche garantiert.
Alternativen zur Anzahlungsversicherung ist eine Bankbürgschaft (aval) oder ein versichertes Bankkonto des Bauträgers.
Letztlich ist zu beachten, dass die Bankbürgschaft innerhalb von 2 Jahren nach Eintreten der Nichterfüllung geltend gemacht werden muss, ansonsten wird sie unwirksam.
Sollte ein Fall der Nichterfüllung von seiten des Bauträgers vorliegen, wie:
- ausgebliebener Baubeginn
- wesentliche Bauverzögerung
- Fristenüberschreitung aus dem Vertrag
- Nichtfertigstellung, Insolvenz des Bautraegers
dann ist innerhalb von 30 Tagen nach Anmahnung des Bauträgers auf Rückzahlung der Anzahlungen + Gesetzlicher Verzugszins + Steuern und ausgebliebener Rückzahlung die Bank als Schuldner der Bankbürgschaft zur Zahlung aufzufordern.
WICHTIG
Die Bank hat 30 Tage Zeit die Zahlung zu leisten, ansonsten ist gerichtliche Klage zu empfehlen.
Nutzen Sie unseren Service Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien, Mallorca, Katalonien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura.
von Rechtsanwalt Mallorca | Jun 28, 2021 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Steuerrisiko Share Deal
Anteilskauf einer spanischen SL zum Immobilienerwerb auf Mallorca oder direkter Immobilienkauf – steuerliche Risiken.
Praxisbeispiel:
Typischer Praxisfall auf Mallorca oder auch Teneriffa, dass eine Immobilie einer spanischen SL (GmbH) gehört und es soll nicht die Immobilie verkauft werden, sondern die gesamten SL Anteile (Share Deal).
Beworben wird der Verkauf gegenüber dem Immobilienkäufer, dass dieser die Grunderwerbssteuer von 8-11% spart.
Diese Annahme ist grundsätzlich richtig, wenn es sich um eine spanische SL handelt, die gewerblich aktiv ist, dann fiele keine Grunderwerbssteuer und auch keine Umsatzsteuer beim Share Deal an.
Doch der spanische Gesetzgeber hat den Art.314 LMV geschaffen, um den Steuertrick, nicht gewerblich tätige spanische SL verkauft Immobilie grunderwerbssteuerfrei zu erschweren.
Der Gesetzgeber arbeitet mit einer gesetzlichen Vermutung und der Steuerpflichtige muss beweisen, dass diese Vermutung nicht zutrifft.
Vermutung 1:
Es werden von einer Person mehr als 50% der Gesellschaftsanteile erworben und das Aktivvermögen der SL besteht aus mindestens 50% Immobilien.
Vermutung 2:
Es werden von einer Person mehr als 50% der Gesellschaftsanteile von einer anderen SL erworben, die 50% Immobilienvermögen hält und nicht gewerblich tätig ist.
Damit werden die Holdingstrukturen, deutsche GmbH, oder Schweizer AG hält die Anteile einer spanischen SL erfasst.
Vermutung 3:
Selbst wenn weniger als 50% der SL Anteile erworben werden, aber der Verkäufer der SL, diese vor nicht länger als 3 Jahre vor dem Verkauf gegründet hat und die Immobilie als Kapitaleinlage eingebracht hatte, dann fiele ebenso Grunderwerbssteuer an.
Wir empfehlen unser Immobilienkaufservicepaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie auf Mallorca, Ibiza, Teneriffa oder Gran Canaria erwerben, sei es mit einem direkten Immobilienkauf oder einem Share Deal und der Übernahme einer spanischen SL. (GmbH)
Immobilienkaufservicepaket LEGALIUM
von Rechtsanwalt Mallorca | Apr 20, 2021 | Allgemein, Vermögenssteuer Mallorca
Kauf mit einer deutschen GmbH oder spanischen SL?
Steuerliche und Rechtsberatung und die vollständige Immobilienkaufabwicklung auf Mallorca oder Ibiza ist durch RA D.Luickhardt und sein Legalium Team zu empfehlen, da die angelegte Firmenstruktur für den Immobilienkauf nur steuerlich standhält, wenn die Planung und Struktur korrekt ausgeführt sind.
Wer benötigt Beratung ?
- Immobilienkäufer auf Mallorca mit einem Kaufpreis über 700.000 EUR, und zwar schon in der Planungsphase vor dem Kauf.
- Immobilieneigetümer auf Mallorca, die noch keine Vermögenssteuererklärung abgegeben haben.
- Immobilieneigentümer auf Mallorca, die eine Strategie zur Vermeidung der Erbschaftssteuer suchen.
- SL Inhaber mit einer Immobilie auf Mallorca
Was haben wir aus dem Mallorca urteil vom 03.12.2020 als Rechts und Steuertipps entnommen?
Es gibt keine Vermögenssteuerpflicht auf Mallorca, obgleich die Immobilie über 700.000 EUR Wert ist, wenn die Immobilie von einer spanischen SL erworben wird und diese spanische SL zu 100% von einer deutschen GmbH gehalten wird und der Inhaber der GmbH in Deutschland steuerlich ansässig ist.
Steuer TIPP zum Immobilienkauf in Spanien
Daraus folgt, dass eine Immobilie nicht privat gekauft werden sollte, und ebenso wenig direkt mit einer deutschen GmbH oder einer spanischen SL, da dann spanische Vermögenssteuer zu zahlen ist.
Begründung des Urteils
Ausgangsfall: Jose Enrique ist in Deutschland steuerlich ansässig und Inhaber einer Deneb Grundbesitz GmbH und diese GmbH ist wiederum Gesellschafterin der Anevesi SL.
Herr Enrique erklärt und bezahlt für das Jahr 2013 43.443.98 EUR Vermögenssteuer und für das Jahr 2015 den Betrag von 42.536,65 Euro spanische Vermögenssteuer.
Später fordert er die Vermögenssteuer zurück und die Verwaltungsbehörde lehnt dies ab, das Finanzgericht der Baleaeren weist zunächst ab und die anschließende verwaltungsgerichtliche Klage vor dem obersten balearischen Verwaltungsgericht führt zum Teilerfolg.
Die Begründung des Urteils basiert auf dem spanischen Vermögenssteuerrecht und dem Art.5.1.b) Vermögenssteuergesetz 19/1991, welches besagt, dass Rechte direkt in Spanien ausgeübt werden, der spanischen Vermögenssteuer unterliegen.
Aber wenn eine deutsche GmbH die spanischen SL Geschäftsanteile hält, dann übt der Gesellschafter als natürliche Person, die Rechte der deutschen GmbH unmittelbar aus, wenn er die Immobilie auf Mallorca nutzt und damit bewegliche Rechte an einer Kapitalgesellschaft, welche in Deutschland ihren Sitz hat.
Die Abschirmwirkung kommt damit voll und ganz zur Geltung.
Warum ist das Urteil vom 03.12.2020 nicht nur für die spanische Vermögensteuer wichtig ?
In diesem Urteil wird zwar das Thema der verdeckten Gewinnausschüttung nicht ausgeführt, doch die rechtliche Begründung des obersten Verwaltungsgerichts der Balearen, zeigt auf, dass die Privatnutzung von dem in Deutschland ansässigen Gesellschafters keine Relevanz hat.
Dies hat das Urteil damit untermauert, dass auch der Art.21 Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung Spanien Deutschland (DBA), der eine mittelbare Nutzung einer Immobilie durch eine zwischengeschaltete spanische SL dem Gesellschafter zuordnet und damit die Möglichkeit zur Heranziehung zur Vermögenssteuer erlaubt, nicht angewendet wurde.
Eine Schwachstelle des Urteils bleibt, dass nicht darauf eingegangen wurde, wer der Geschäftsführer der spanischen SL ist und ob diese gewerblich tätig ist und dass der Geschäftsführer 50% seiner Einkünfte aus der Geschäftsführertätigkeit beziehen muss, um eine Vermögenssteuerfreiheit zu erlangen. Hier macht es sich das Gericht in dem Urteil einfach und verweist auf die Nichtansässigeit des Gesellschafters.
Nach diesem Urteil gibt es jetzt eine DGT (Finanzschiedsgericht) Entscheidung, die just bei der Qualifizierung der Vermögenssteuerfreiheit eines nichtansässigen Geschäftsführers auf sein Gesamteinkommen in Spanien und in seinem Heimatland abstellt und die 50% Regelung zur Anwendung kommt.
von Rechtsanwalt Mallorca | Mrz 4, 2021 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Die Mallorca Immobilie kann privat erworben werden, aber oftmals wird auch zu einer GmbH &Co KG oder gar einer GmbH gegriffen, um die Immobilie auf Mallorca zu erwerben.
Immobilienkauf auf Mallorca mit einer deutschen GmbH
Rechtliche Immobilienkaufabwicklung
- Erstberatung, ob der Immobilienkauf privat, oder mit einer deutschen GmbH oder spanischen SL (spanische GmbH) erfolgen soll, was letztlich im wesentlichen davon abhängt, ob es eine privat genutzte Ferienimmobilie wird, oder eine gewerbliche genutzte Immobilie
- Vorbereitung der Vollmacht zur Erlangung der spanischen GmbH Steuernummer
- Beantragung der GmbH Steuernummer + Anmeldung spanische Steuerbehörde
- Juristische Vorkontrolle der Immobilie auf Lasten und Schuldenfreiheit
- Vorbereitung des deutsch-spanischen privatschriftlichen Vorkaufvertrages (Kaufoption ist aus steuerlichen Gründen nicht zu empfehlen)
- Vorbereitung des Notartermins und Kaufpreiszahlung mit direktem Eigentumserwerb (keine Auflassung wie in Deutschland)
- Grunderwerbssteuer/Umsatzsteuerzahlung (Neubau, Grundstück)
- Grundbucheintragung
- Ummeldungen von den Versorgungseinrichtungen, Strom, Wasse, Grundsteuer, Abfall
Steuerliche Konsequenzen nach deutschem Recht
Solange die GmbH in Deutschland Ihre Geschäftsleitung behält und Ihren Satzungssitz, ist sie nach Art.1 Absatz 1, 23 KSTG weiterhin in Deutschland mit ihrem Welteinkommen steuerpflichtig. Es gilt zur Zeit der Körperschaftssteuersatz von 15% + Solidaritätszuschlag + Gewerbesteuer.
Eigennutzung
Bei Eigennutzung ist die Problematik der verdeckten Gewinnausschüttung zu beachen.
Vermietung
Bei Vermietung auf Mallorca ist die beschränkte Steuerpflicht für die Mieteinkünfte nach Art.6 DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) Deutschland Spanien zu beachten. In Deutschland gilt hierfür nach dem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung das Anrechnungsprinzip (Art.26 KStG).
Spanisches Steuerrecht Mallorca
Eigennutzung
Kapitalgesellschaften unterliegen nicht der Eigennutzungssteuer, sondern nach Art.85 LIRPF nur Privatpersonen.
Spanische Vermögenssteuer: Bei Immobilien ueber einem Anschaffungswert von 700.000 Euro kann eine Vermoegenssteuerpflicht auch bei einer GmbH mittelbar nach Art.21 DBA Deutschland Spanien greifen, was im Einzelfall zu pruefen ist. Zu beachten ist, dass die GmbH selbst nicht Steuerschuldner in der Vermoegenssteuer sein kann, sondern nur die Gesellschafter als natuerliche Personen.
Vermietung
Hier greift die Besteuerung auf den Gewinn von 19% als beschraenkte Steuerpflicht in Spanien.
Veräusserung
Hier greift wegen der Belegenheit auch zunaechst die 19% ige Gewinnsteuerung in Spanien.
Gemeindliche Wertzuwachssteuer Plusvalia muncipial: findet auch bei Immobilienverkäufen durch eine GmbH Anwendung und die GmbH unterliegt ebenso dieser Gemeindesteuer beim Verkauf der Immobilie auf Mallorca.
