von Rechtsanwalt Mallorca | Mai 10, 2021 | Allgemein, Baurecht
Unsere Kanzlei begleitet Sie bei Ihrem Hausbau auf Mallorca vom Grundstückskauf mit Rechtssicherheit, Prüfung des Bau und Architektenvertrages, bis hin zur Durchsetzung Ihrer Rechtsansprüche aussergerichtlich und gerichtlich auf Mallorca bei den häufigen Baumangelstreitigkeiten.
Die folgenden Schritte beim Bau Ihres Eigenheims auf Mallorca sollten Sie beachten.
I. Grundstückssuche Mallorca
Unser Hausmakler steht Ihnen zur Verfügung.
Bauland wird auf Mallorca als suelo urbano bezeichnet. Jede Parzelle hat eine maximale Bebaubarkeit, die mit einer Gemeindeauskunft abzufragen ist.
Unser Immobilienkaufservicepaekt ist mit einem Architektenservice unserer Kanzlei kombiniert, so dass wir nicht nur die rechtlichen Rahmenbedingungen prüfen, sondern auch die Bebaubarkeit.
Problematisch kann eine Bebauung auf Mallorca sein, wenn:
- Suelo rustico – landwirtschaftliche Flaeche
- Suelo urbanizable – Bauerwartungsland
II. Kaufvertrag – Vorkaufvertrag Grundstückskauf Mallorca
Nach dem Sie das Grundstück gefunden haben, ist ein Vorkaufvertrag zu erstellen, wo die wesentlichen Verpflichtungen geregelt werden, insbesondere auch vom Verkäufer, welche Unterlagen er beizubringen hat, so dass die Lastenfreiheit und der Grenzverlauf nachgewiesen wird. Wir erstellen den Vorkaufvertrag auf deutsch und spanisch.
III. Notarieller Kaufvertrag auf Mallorca
Dieser baut auf die Klauseln des Vorkaufvertrages auf. Wir führen den notariellen Kauftermin für Sie durch.
IV. Steuerzahlung
Grunderwerbssteuerzahlung oder Umsatzsteuerzahlung + Dokumentensteuer bei Bauland
V. Grundbucheintragung
Alle Punkte 2-5 ist in unserem Servicepaket – Grundstückskauf auf Mallorca mit Rechtssicherheit zum Pauschalpreis enthalten.
VI. Kosten eines Bauprojekts
Die Kosten richten sich nach dem Bauwert.
Architektenkosten
5.000-30.000 EUR
Architektenleistungen: Vorprojekt + Grundprojekt (proyecto basico) + Baugenehmigungsantrag (Bearbeitungszeit je nach Gemeinde von 9 Monaten ab) + Ausführungsprojekt.
Gebühren
- Bausteuer bei der Gemeinde: ca 4% vom Bauwert
- Gebühr fuer die Erstbewohnbarkeitsbescheinigung: 1%
- Dokumentensteuer Neubauerklärung: 1.5%
- 10 Jahresbauversicherung nach Wert (obligatorisch bei Wiederverkauf innerhalb von 10 Jahren nach der Fertigstellung des Neubaus)
Zur Zeit kann man von Baukosten von ca 1.200 Euro/qm ausgehen, für eine funktionstüchtige Bauqualitäet.
Im Bauunternehmervertrag sollten die einzelnen Gewerke aufgelistet und im Leistungsverzeichnis bewertet werden.
- Erdbewegungen
- Fundamentlegung
- Rohbau
- Isolierung
- Maurerarbeiten
- Fassadenarbeiten
- Schreinerarbeiten
- Schlosserarbeiten
- Fenster
- Anstrich
- Sanitärinstallation
- Elektrizitätsinstallation
- Klimanlage, Heizung
- Brandschutz
- Telefonie, Verkabelung
- Bauabnahme und Qualitätskontrolle
- Abfallentsorgung
- Arbeitsunfallschutz
- Bauzaun und Sicherheit
- Kran und Baggermiete
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb 23, 2021 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
BAUNORMEN CTE, LOE
Wir begleiten Ihren Bauprozess, Renovierung oder Immobilienkauf in Spanien, Schritt für Schritt, vom Architektenauftrag, Bauvertrag bis zur notariellen Neubauerklärung, die den Bauprozess abschließt.
Der Immobilienkauf in Spanien ist komplex und um so komplexer wenn Sie selbst als Bauträger auftreten oder einen schüsselfertigen Neubau erwerben.
In jedem Fall ist die Bauqualität schon im Basisprojekt (proyecto técnico) zu beschreiben.
Dies hat der spanische Gesetzgeber noch einmal betont, als er den sogenannten CTE (Codigo de edificación ) zum 28.12.2019 noch konkretisiert und aktualisiert hat, in Bezug auf
Energiesparen (Dokument DB HE) und Wohngesundheit (Dokument DB HS) und letztlich auch in den Brandschutznormen.
Tipp
Das sogenannte proyecto técnico sollte der wichtigste Anhang zum Bauerstellungsvertrag sein, da hiermit der Vertragsgegenstand, der Neubau, beschrieben wird. Auch für die Preiskalkulation ist dieses Projekt massgeblich und schliesslich für die Neubaueintragung im Grundbuch.
Der Baucode (CTE) ist Bestandteil jedes Bauvertrages. Wenn dem nicht so ist, dann liegt ein schwerwiegender rechtlicher Fehler vor, der aber oftmals erst zum Vorschein kommt, wenn ein Baumangel auftritt, deshalb ist hierauf jeder Vertrag und jedes Basisprojekt zu prüfen.
Notwendige Aspekte der Vertragsprüfung beim Neukauf einer spanischen Immobilie bzw Neubau.
VERTRAGSPRÜFUNG
CTE:
- Prinzip der Funktionalität und Bewohnbarkeit der Immobilie, behindertengerecht etc
- Seguridad – Sicherheit Statik, Struktur, Fundamentierung, Stahlqualität, Holzqualität, Brandschutz etc
- Habitabilidad – Bewohnbarkeit – Lärmschutz, Energiesparvorrichtungen, Isolierung
WICHTIG: der CTE findet keine Anwendung auf Gebäude, die vor dem 06.05.2000 fertiggestellt wurden
Jeder Neubau in Spanien hat den folgenden technischen und rechtlich vorgegebenen Ablauf.
ABLAUF NEUBAU IN SPANIEN
- Vorprüfung
- Vorprojektierung und Reservierungsvertrag mit dem Immobilienkäufer
- Basisprojekt und Unterschrift des Bauerstellungsvertrags oder Kaufvertrages über eine schlüsselfertige Immobilie in Spanien, sei es auf Mallorca, Alicante oder Teneriffa.
- Ausführungsprojekt zur Erlangung der Baugenehmigung
WICHTIG: Ein Neubau ist beendet, wenn der bauleitende Architekt die endgültige Bauabnahme unterzeichnet (certificado final de obra).
Dieses Datum ist genaustens im Bauvertrag oder Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien zu bestimmen, da hiermit der zeitliche Rahmen und Vertragsstrafen wegen Verzug definiert werden können.
Das Certificado final de obra ist in CTE Anhang II.3 definiert und enthält:
CERTIFICADO FINAL DE OBRA
- Bauleitung
- Projektgemässe Bauausführung, Erfuellung der Baugenehmigung
- Fertigstellung der Immobilie zur Nutzung
- Projektgemässe Kontrollen auf Qualität, während des Bauprozesses
- Mögliche Änderungen der Bauausführungen zum Basisprojekt und der Baugenehmigung, wobei hier eine Nachgenehmigung zu erfolgen hat.
