RIB Ansparrückstellung Balearen (Mallorca, Ibiza etc) mit bis zu 90%iger Steuerersparnis in der Körperschaftssteuer (Sonderregelungen gibt es fuer die Einkommensteuer).
Die Investition in eine Immobilie zur dortigen Ausübung der gewerblichen Aktivität, ist als Sachanlagevermögen als Ansparrÿckstellung auf den Balearen meist die erste Wahl.
Weiter unten sehen Sie alle gesetzlichen Investitionsmöglichkeiten in der RIB.
GERICHTSENTSCHEIDUNG (JANUAR 2025)
Erwerb einer Immobilie, die zur Miete genutzt wurde,
Erwerb einer Wohnung, ob diese zur ausschließlichen Nutzung durch das Personal des Unternehmens als Investition zulässig ist.
Die gestellten Fälle sind:
Eine Entität mit dem CNAE 6920, die ihre Geschäftstätigkeit auf den Balearen ausübt und im Jahr 2024 die Reserve für Investitionen auf den Balearen (im Folgenden RIB) bilden wird, möchte wissen, ob sie diese durch den Erwerb der Immobilie, in der sich ihr Hauptsitz befindet und die sie derzeit gemietet hat, sowie durch den Erwerb einer weiteren Immobilie für einen neuen Hauptsitz auf den Balearen materialisieren kann.
In diesem Zusammenhang muss zwischen dem Bauwerk und dem Boden der Immobilie(n), in denen die Tätigkeit ausgeübt wird, unterschieden werden:
Das Bauwerk ist zur Materialisierung der RIB geeignet, unabhängig davon, ob es neu oder gebraucht ist, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind: Es muss gemäß den Rechnungslegungsvorschriften als Sachanlage gelten; es darf nicht vollständig Teil der Materialisierung der RIB durch einen anderen Steuerpflichtigen gewesen sein; es muss auf den Balearen genutzt werden; es muss der wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet sein; es muss für deren Entwicklung notwendig sein; und es muss mindestens fünf Jahre in Betrieb bleiben, ohne übertragen, vermietet oder an Dritte abgetreten zu werden.
Der Boden ist nicht zur Materialisierung der RIB geeignet, da die Tätigkeit der Entität nicht zu den Tätigkeiten der Abteilungen 1 bis 4 des ersten Abschnitts der IAE-Tarife gehört. b) Eine Entität auf den Balearen, deren Tätigkeit die Gastronomie ist und die im Jahr 2023 eine Wohnung erwirbt, die ausschließlich zur Deckung des Wohnbedarfs ihres Personals während der Dauer der entsprechenden Arbeitsverträge genutzt wird. Sie möchte wissen, ob der Erwerb der Immobilie als vorgezogene Investition im Hinblick auf die Materialisierung der RIB angesehen werden kann. Obwohl sich die Immobilie auf den Balearen befindet und der wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet ist, kann sie nicht als geeignete Investition angesehen werden, da sie ausschließlich ihren Arbeitnehmern zur Verfügung gestellt wird und somit nicht die Voraussetzung erfüllt, mindestens fünf Jahre im Unternehmen des Erwerbers in Betrieb zu bleiben, ohne übertragen, vermietet oder an Dritte abgetreten zu werden.
INVESTITIONSMÖGLICHKEITEN
A.Erwerb von Anlagevermögen
Materiell oder immateriell, von Vermögenswerten, die zur Verbesserung und zum Schutz der Umwelt auf den Balearen beitragen, in den gesetzlich festgelegten Bedingungen, sowie die Forschungs- und Entwicklungskosten, die sich aus Forschungs-, Entwicklungs- und technologischen Innovationsaktivitäten gemäß Artikel 35.1 und 2 des Gesetzes 27/2014 vom 27. November über die Körperschaftsteuer ergeben.
Im Falle von Grundstücken, bebaut oder unbebaut, müssen diese verwendet werden:
Zur Förderung von Sozialwohnungen,
Zur Entwicklung von industriellen Aktivitäten,
Für sozial-gesundheitliche Aktivitäten, Altenheime, geriatrische Zentren und neurologische und physische Rehabilitationszentren.
Für kommerzielle Zonen (Einkaufszentren), die einem Sanierungsprozess unterzogen werden.
Für touristische Aktivitäten, die im Gesetz 8/2012 vom 19. Juli über den Tourismus auf den Balearen geregelt sind, deren Erwerb die Sanierung einer touristischen Einrichtung zum Ziel hat. (Hotelrenovierung)
Zum alleinigen Zweck, den Wert des Bodens in den Betrag der Reservematerialisierung einzubeziehen, gelten Sanierungsarbeiten als Maßnahmen zur Erneuerung, Erweiterung oder Verbesserung von touristischen Einrichtungen, sofern sie die notwendigen Bedingungen erfüllen, um als höherer Wert des Immobilienvermögens in das Anlagevermögen aufgenommen zu werden.
Im Falle von immateriellem Anlagevermögen kann die Rücklage nicht in Marken oder nicht patentiertes Wissen investiert werden, in den gesetzlich festgelegten Bedingungen.
Im Falle von Passagiertransportmitteln auf dem Seeweg müssen diese ausschließlich für öffentliche Dienstleistungen im Rahmen von Aufgaben von allgemeinem Interesse verwendet werden, die den öffentlichen Bedürfnissen der Balearen entsprechen.
Im Falle von Passagiertransportfahrzeugen auf der Straße muss das Unternehmen seinen steuerlichen Sitz auf den Balearen haben.
B.Schaffung von Arbeitsplätzen,
die direkt mit den in Buchstabe A vorgesehenen Investitionen zusammenhängen und innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten ab dem Datum der Inbetriebnahme dieser Investition erfolgt.
Die Schaffung von Arbeitsplätzen wird durch die Erhöhung der durchschnittlichen Gesamtbelegschaft des Steuerpflichtigen in diesem Zeitraum im Vergleich zur durchschnittlichen Belegschaft der 12 Monate vor dem Datum der Inbetriebnahme der Investition bestimmt, sofern diese Erhöhung über einen Zeitraum von fünf Jahren aufrechterhalten wird, außer im Falle von Steuerpflichtigen, die die Bedingungen des Artikels 101 des Gesetzes 27/2014 vom 27. November über die Körperschaftsteuer erfüllen, im Steuerzeitraum, in dem der Gewinn erzielt wird, aus dem die Rücklage dotiert wird, die diese Erhöhung über einen Zeitraum von drei Jahren aufrechterhalten müssen.
Für die Berechnung der durchschnittlichen Gesamtbelegschaft des Unternehmens und ihrer Erhöhung werden die beschäftigten Personen gemäß den arbeitsrechtlichen Bestimmungen unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Arbeitszeit im Verhältnis zur Vollzeitbeschäftigung herangezogen.
C. Zeichnung von Aktien oder Beteiligungen am Kapital,
die von Gesellschaften infolge ihrer Gründung oder Kapitalerhöhung ausgegeben werden und ihre Tätigkeit im Archipel ausüben, sofern die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
Diese Gesellschaften werden die in den Buchstaben A und B vorgesehenen Investitionen unter den in diesem Abschnitt geregelten Bedingungen tätigen. Sofern sowohl die Kapital zeichnende Gesellschaft als auch die investierende Gesellschaft die Bedingungen des Artikels 101 des Gesetzes 27/2014 vom 27. November über die Körperschaftsteuer im Steuerzeitraum erfüllen, in dem der Gewinn erzielt wird, aus dem die Reserve dotiert wird, ist es möglich, die Investitionen der genannten Buchstaben A und B unter den für diese Art von Steuerpflichtigen vorgesehenen Bedingungen und Konditionen zu tätigen.
Diese Gesellschaften müssen diese Investitionen innerhalb von drei Jahren ab dem Datum der Steuerfälligkeit des entsprechenden Steuerjahres tätigen, in dem der Steuerpflichtige, der die Aktien oder Beteiligungen an ihrem Kapital erwirbt, die in diesem Abschnitt geregelte Reserve dotiert hat.
Die so erworbenen Vermögenswerte müssen in den Balearen in Betrieb gehalten werden, wie in diesem Abschnitt vorgesehen.
Der Erwerbswert der von der beteiligten Gesellschaft getätigten Investitionen muss mindestens den von dem Steuerpflichtigen für die erworbenen Aktien oder Beteiligungen gezahlten Betrag erreichen.
Die von der beteiligten Gesellschaft getätigten Investitionen führen nicht zur Anwendung eines anderen steuerlichen Vorteils.
Zu diesem Zweck wird die Kapital zeichnende Gesellschaft der ausgebenden Gesellschaft den Nennwert der erworbenen Aktien oder Beteiligungen sowie das Datum mitteilen, an dem die Frist für die Materialisierung ihrer Investition endet.
Die ausgebende Gesellschaft wird der Kapital zeichnenden Gesellschaft die mit ihren Aktien oder Beteiligungen getätigten Investitionen, deren Zeichnung die Materialisierung der Reserve zur Folge hatte, sowie deren Datum mitteilen.
Die getätigten Investitionen werden als mit den aus den Aktien oder Beteiligungen stammenden Mitteln finanziert angesehen, entsprechend der Reihenfolge, in der ihre tatsächliche Einzahlung erfolgt ist.
Im Falle von Einzahlungen am selben Datum wird davon ausgegangen, dass sie proportional zur Finanzierung der Investition beitragen.
Die Vermögenswerte, in die investiert wird, müssen sich auf den Balearen befinden oder dort empfangen werden, dort genutzt werden, betroffen und notwendig für die Entwicklung der wirtschaftlichen Aktivitäten des Steuerpflichtigen sein, außer im Falle von Vermögenswerten, die zur Verbesserung und zum Schutz der Umwelt auf den Balearen beitragen.
Zu diesem Zweck gelten als auf den Balearen gelegen und genutzt:
Die Flugzeuge, die durch ihre Bestimmung zur Verbesserung der Verbindungen der Balearen beitragen, in den gesetzlich festgelegten Bedingungen.
Die Schiffe unter spanischer Flagge und mit Heimathafen auf den Balearen.
Die Transport- und Kommunikationsnetze, die das balearische Archipel mit dem Ausland verbinden, für den Abschnitt derselben, der sich innerhalb des Territoriums der Balearen befindet, und für den außerhalb desselben gelegenen Teil, der zur Verbindung der verschiedenen Inseln des Archipels genutzt wird.
Die Softwareanwendungen und die gewerblichen Schutzrechte, die keine bloßen Unterscheidungszeichen des Steuerpflichtigen oder seiner Produkte sind und ausschließlich in Produktionsprozessen oder kommerziellen Aktivitäten verwendet werden, die im territorialen Bereich der Balearen entwickelt werden, sowie die Urheberrechte, die ausschließlich im balearischen Archipel vervielfältigt und vertrieben werden.
Die Verwaltungszugeständnisse zur Nutzung von öffentlichen Gütern, die auf den Balearen gelegen sind.
Die Verwaltungszugeständnisse zur Erbringung öffentlicher Dienstleistungen, die ausschließlich im Archipel entwickelt werden.
Die Verwaltungszugeständnisse für öffentliche Bauarbeiten zur Ausführung oder Nutzung von öffentlichen Infrastrukturen, die auf den Balearen gelegen sind.
Es wird davon ausgegangen, dass der Betrag der Investition den Erwerbspreis oder die Produktionskosten der Vermögenswerte erreicht, unter Ausschluss von Zinsen, indirekten staatlichen Steuern und deren Zuschlägen, ohne dass er ihren Marktwert übersteigen darf.
Im Falle von Transport- und Kommunikationsnetzen, die das balearische Archipel mit dem Ausland verbinden, erreicht der Betrag der Materialisierung den Erwerbswert oder die Produktionskosten des Abschnitts derselben, der sich innerhalb des Territoriums der Balearen befindet, und den außerhalb desselben gelegenen Teil, der zur Verbindung der verschiedenen Inseln des Archipels genutzt wird.
Im Falle der in Buchstabe A des Nummer 4 dieses Abschnitts vorgesehenen Investitionen darf der Betrag der Materialisierung der Reserve in immateriellem Anlagevermögen 50 Prozent des Gesamtwerts des Investitionsprojekts, zu dem sie gehören, nicht überschreiten, es sei denn, es handelt sich um Steuerpflichtige, die die Bedingungen des Artikels 101 des Gesetzes 27/2014 vom 27. November über die Körperschaftsteuer im Steuerzeitraum erfüllen, in dem der Gewinn erzielt wird, aus dem die Reserve dotiert wird.
Es werden 50 Prozent der Kosten für vorbereitende Studien und Beratungen berücksichtigt, wenn sie direkt mit den in Buchstabe A des Nummer 4 dieses Abschnitts vorgesehenen Investitionen zusammenhängen und es sich um Steuerpflichtige handelt, die die Bedingungen des Artikels 101 des Gesetzes 27/2014 vom 27. November über die Körperschaftsteuer im Steuerzeitraum erfüllen, in dem der Gewinn erzielt wird, aus dem die Reserve dotiert wird.
Im Falle der Schaffung von Arbeitsplätzen wird die Investition nur während der ersten zwei Jahre ab dem Zeitpunkt der Erhöhung der Belegschaft als erfolgt angesehen und in jedem Steuerzeitraum in Höhe der durchschnittlichen Bruttolöhne und der obligatorischen Sozialversicherungsbeiträge berechnet, die dieser Erhöhung entsprechen.
Der Betrag der Materialisierung der Reserve in Forschungs-, Entwicklungs- und technologischen Innovationskosten umfasst auch Projekte, die mit Universitäten, öffentlichen Forschungseinrichtungen oder Innovations- und Technologiezentren, die offiziell anerkannt und registriert sind und sich auf den Balearen befinden, abgeschlossen wurden.
Im Falle der in Buchstabe C des Nummer 4 dieses Abschnitts genannten Werte wird die Materialisierung in Höhe des bei ihrer Zeichnung eingezahlten Betrags als erfolgt angesehen. Auch der bei der Emission gezahlte Aufschlag wird als solcher angesehen.
AN WEN IST DIE RIB GERICHTET?
Die Rücklage für Investitionen auf den Balearen (RIB) kann von allen Steuerpflichtigen in Anspruch genommen werden, die der Körperschaftssteuer und der Einkommenssteuer für steuerlich Ansässige unterliegen und auf den Balearen ansässig sind. (Betriebsstätte, oder Wohnsitz bei natürlichen Personen).
Diese Rücklage kann von allen natürlichen Personen verwendet werden, die bei der Ermittlung ihres Einkommens für die Einkommensteuer nach der Methode der Überschussrechnung eine Tätigkeit (mit Ausnahme des Schiffbaus, der Kunstfaserindustrie, der Automobilindustrie, der Eisen- und Stahlindustrie und des Steinkohlenbergbaus) in einer Betriebsstätte auf den Balearen ausüben und die diese Rücklage in Sachanlagevermoegen auf den Balearen investieren.
WAS IST DER STEUERLICHE VORTEIL DER RIB?
Bei Körperschaftsteuerpflichtigen (spanische SL (GmbH) oder Betriebsstätte, können in jedem Besteuerungszeitraum bis zu 90 % des nicht ausgeschütteten Teils des erzielten Gewinns zurückgestellt werden.
Steuerpflichtige (gemäss dem spanischen Einkommensteuergesetz) wie natürliche Personen, GbR, etc, haben einen Anspruch auf einen Abzug von der zu zahlenden Einkommensteuerlast für die Investitionsrücklage. Der Abzug wird durch Anwendung des durchschnittlichen Steuersatzes auf die jährlichen Zuweisungen berechnet und ist auf 80 % der Einkommensteuerlast begrenzt.
VORAUSSETZUNGEN FÜR DIE INANSPRUCHNAHME DES VORSTEUERABZUGS
Anforderungen an die Buchhaltung:
Die Rückstellung muss in der Buchführung der spanischen Körperschaft oder der Einzelfirma, GbR, mit absoluter Trennung und angemessener Bezeichnung dargestellt werden und ist während der Zeit, in der die erworbenen Sachanlagegüter in Betrieb bleiben müssen, nicht verfügbar. Daher müssen natürliche Personen, GbR, die von diesem Steuervorteil profitieren möchten, die Buchführung gemäß dem Handelsgesetzbuch führen.
Frist zur Umsetzung der Investition:
Alle Steuersubjekte, die eine Rücklage für Investitionen auf den Balearen gebildet haben und die entsprechende Steuerermäßigung in Höhe dieser Rücklage in Anspruch genommen haben, müssen innerhalb von drei Jahren ab dem Datum der Steuererhebung für das Geschäftsjahr, in dem die Rücklage gebildet wurde, die Investition dieser Rücklage umsetzen.
Investitionshaltedauerpflicht:
Entscheidend ist, dass die Investition innerhalb der genannten Frist getätigt wird und das Investitionsgut innerhalb der Frist in Betrieb gesetzt wird.
Die Haltedauer des Sachanlagevermoegens ist 5 Jahre und bei Grundstücken 10 Jahre. Sollte das Investitionsgut vor dieser Haltedauer abgeschrieben sein, ist dieses innerhalb von 6 Monaten zu ersetzen.
Was passiert, wenn die Frist zur Investition oder die Mindesthaltedauer nicht erfüllt wird?
Die Nichteinhaltung einer dieser Anforderungen führt dazu, dass der Steuerpflichtige verpflichtet ist, den Betrag, der zu dem damiligen Zeitpunkt steuermindernd geltend gemacht hat, in seine Netto-Steuer einzubeziehen. Diese Anpassung muss in der entsprechenden Einkommensteuer/Körperschaftsteuer für das Jahr vorgenommen werden, in dem die Nichteinhaltung auftrat. Darüber hinaus werden Verzugszinsen für den Betrag der Anpassung aufgrund des Verstoßes erhoben.
Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung bei der Betreuung von ausländischen Investitionen auf den Balearischen Inseln und der Anwendung der RIB
ANWEISUNGEN FÜR DAS AUSFÜLLEN DES EINTRAGUNGSBUCHS DER TOURISTISCHEN DIENSTLEISTUNGEN IN WOHNHÄUSERN, DIE TOURISTISCHE AUFENTHALTE VERMARKTEN.
Rechtlicher Kontext des Eintragungsbuch:
Das Eintragungsbuch wurde gemäß Artikel 51 des Gesetzes 8/2012 vom 19. Juli über den Tourismus auf den Balearen, geändert durch das Gesetz 3/2022 vom 15. Juni, über dringende Maßnahmen für die Nachhaltigkeit und die Kreislaufwirtschaft des Tourismus auf den Balearen, erstellt.
Wo kann ich das Eintragungsbuch besorgen?
Das Eintragungsbuch kann von der Website des Consell de Mallorca unter der Rubrik „Documents relacionats“ unter folgender Adresse heruntergeladen werden:
Personen oder Einrichtungen, die touristische Aufenthalte in Wohngebäuden vermarkten, müssen ein Eintragungsbuch führen.
Für jede Wohnung muss ein Eintragungsbuch geführt werden.
Das Eintragungsbuch ist während der Aufenthalte von Touristen auf dem neuesten Stand zu halten.
Format des Eintragungsbuchs:
Das Eintragungsbuch kann in verschiedenen Formaten geführt werden:
physisches (Papier-)Format, das handschriftlich ausgefüllt wird.
in Digitalformat, indem es direkt am Computer ausgefüllt wird.
Beide müssen dem Inspektionsdienst stets zur Überprüfung und Datenkontrolle zur Verfügung stehen.
Deckblatt ausfüllen:
Bestellnummer: Geben Sie im ersten Buch die Nummer 01 an. Weiter mit 02, 03, …. in den folgenden Büchern.
Name des Unternehmens: Geben Sie den Namen des Unternehmens an.
Anschrift: Anschrift des Betriebs.
Plätze: Anzahl der zugelassenen Plätze.
Betreiber: Name der betreibenden Person oder Einrichtung.
Symbol: Kennzeichnung des ETV-Schild (abkürzung für Estancias turísticas en viviendas – Touristische Aufenthalte in Unterkünften-)
Datum, an dem das Buch heruntergeladen wurde: Datum, an dem das Buch heruntergeladen wurde.
Anmeldeformulare ausfüllen:
Datum der Leistung: Datum, an dem die Leistung in der Wohnung erbracht wird.
Art der Leistung: Es müssen Leistungen ausgewählt werden, die an dem angegebenen Datum erbracht werden sollen.
Reinigung vor der Ankunft: Reinigung der Immobilie vor der Ankunft eines neuen Kunden.
Reinigung während des Aufenthalts: Reinigung während des Aufenthalts des Kunden, gemäß Vertrag.
Sonder-Reinigung: Jede andere Art von Reinigung, die sich von den vorhergehenden unterscheidet. Die Art der durchgeführten Reinigung ist in den Bemerkungen anzugeben.
Bereitstellung von Bettwäsche/Wäsche: Bereitstellung von Bettwäsche, Wäsche, Haushaltswaren für jedes Zimmer oder deren Ersatz, wenn sie fehlen. Es wird für jeden Eintrag als Minimum angegeben werden.
Vorhandsein von sonstiger Ausrüstung: Lieferung sonstiger Ausrüstungen, die als zweckmäßig erachtet werden, anzugeben.
Wartung der Anlagen: Vorbeugende oder korrigierende Wartungsmaßnahmen an den Anlagen der Wohnung. Die Art der durchgeführten Wartungsarbeiten (Austausch von Glühbirnen, Reparatur von Elektrogeräten, Reparatur oder Wartung des Swimmingpools usw.) ist in den Anmerkungen anzugeben.
Sonstiges: Feld für jede anderen Dienstleistung, die in der Verordnung festgelegt werden kann. Vorläufig nicht zu wählen.
Person/Einrichtung, die die Leistung erbringt: Die Person oder Einrichtung, die die angegebenen Leistungen erbringt, muss angegeben werden.
Werden die für ein und dasselbe Datum einzutragenden Dienstleistungen von verschiedenen Personen oder Einrichtungen erbracht, so ist für jede von ihnen eine Eintragung vorzunehmen, in der die von ihr erbrachten Dienstleistungen angegeben werden.
Was ist zu tun, wenn das Buch vollständig ausgefüllt wurde?
Wenn das Buch vollständig ist, muss ein weiteres Buch heruntergeladen und in Bezug auf das vorherige Buch fortlaufend nummeriert werden.
Das vollständige Buch ist aufzubewahren und dem Kontrolldienst zur Verfügung zu stellen, um seine Ausfüllung zu belegen.
Was ist bei Verlust/Zerstörung zu tun?
Dieser Umstand ist durch eine schriftliche Erklärung der Person, die touristische Aufenthalte in Wohnunterkünften vermarktet, zu begründen, wobei die ihr zur Verfügung stehenden Nachweise vorzulegen sind, und dieser Umstand ist im Genehmigungsdokument zu vermerken.
Dieses Dokument ist an die Servei d’Inspecció i Estrategia Turística de la Direcció Insular de Transició i Ordenació Turística (Dienststelle für Tourismuskontrolle und -strategie der Direktion für Tourismusübergang und -planung der Insel) zu richten.
Es wird ein weiteres Buch heruntergeladen, das mit der gleichen Nummer wie das verlorene oder zerstörte Buch nummeriert ist und in dem die Eintragungen des vorherigen Buches wiedergegeben werden.
Seit dem 28.05.2024 gilt das neue Gesetz auf Mallorca (Balearen), dass Immobilien (auch Pools) mit verjährten Baurechtsverletzungen (Verjährungszeit 8 Jahre nach Bauende) nunnehr legalisiert werden können.
Sie können damit in das Grundbuch eingetragen werden, obgleich nicht die aktuellen Baunormen der Gemeinde erfüllt sind. Jede Balearen Insel hat separat zu beschliessen, wann das Gesetz schliesslich umgesetzt wird.
Die Legalisierung der rechtswidrigen Immobilien ist an bestimmte Auflagen gebunden, wie die Verbesserung des Energiepasses etc, und die touristische Vermietung bleibt untersagt.
Hervorzuheben bleibt, dass diese Amnestie nicht den rechtswidrigen Zustand aufhebt, es bleibt folglich an der nicht genehmigten Lage im Aussenbereich, jedoch mit einer gesetzlichen Duldung. Daraus folgt, dass zukünftig die Immobilie nicht repariert werden kann, ohne erneut den rechtswidrigen Zustand aufleben zu lassen.
Hervorzuheben ist, dass das Gesetz eine Laufzeit von 3 Jahren hat und in dieser Zeit der Antrag bei der Gemeinde auf Legalisierung gestellt werden muss.
Es handelt sich um die sogenannte solicitud de licencia extraordinaria de legalización. (Antrag auf ausserordentliche Legalisierung).
Im folgenden der Gesetzestext
Disposición adicional séptima Procedimiento de legalización extraordinaria de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico
1. Las edificaciones, las construcciones, las instalaciones y los usos existentes en suelo rústico respecto de los cuales a la entrada en vigor de este decreto ley ya no sea procedente adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, se pueden legalizar con carácter extraordinario en el plazo máximo de tres años, sin que sean de aplicación las condiciones y los parámetros urbanísticos aplicables con carácter general a las edificaciones en suelo rústico, con todos los derechos y deberes inherentes a las obras llevadas a cabo con licencia, con excepción de lo que dispone el último párrafo del apartado 7.
Para aplicarlo en suelos incluidos dentro del ámbito de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears, se tiene que entender que ha prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística si se acredita la finalización de la edificación, la construcción o la instalación o la implantación del uso con anterioridad al día 10 de marzo de 1991.
Con respecto a los usos o cambios de uso vinculados a edificaciones, construcciones o instalaciones determinantes de la comisión de una infracción, estos se pueden legalizar cuando haya prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística en relación con el uso irregular, teniendo en cuenta las siguientes reglas:
a) Para los usos o cambios de uso implantados antes del 29 de mayo de 2014, el cómputo del plazo de prescripción se entiende iniciado en la fecha que se implantan.
b) Para los usos o los cambios de uso implantados a partir del 29 de mayo de 2014, el cómputo del plazo de prescripción se entiende iniciado en la fecha que finalizan.
2. El procedimiento lo tiene que iniciar la persona interesada, ante el ayuntamiento correspondiente, con la solicitud de licencia de legalización extraordinaria, a la cual se tiene que adjuntar un proyecto técnico de legalización, adaptado a las particularidades derivadas de esta disposición, el cual tiene que incorporar las medidas de carácter ambiental que supongan una reducción de la contaminación lumínica y un incremento de la eficiencia energética o hídrica de la edificación, la construcción o la instalación mediante la utilización de materiales, técnicas y sistemas constructivos, cambio de instalaciones, generación de energía renovable, instalaciones de depósitos de agua o cualquier otro sistema de reducción del consumo energético o hídrico de la red, y también sistemas de depuración de agua adecuados en cada caso al Plan Hidrológico de las Illes Balears.
Asimismo, en los casos en los que el uso de que se trate en cada caso constituya una actividad a los efectos de la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las Illes Balears, se tiene que incorporar el proyecto técnico de legalización el correspondiente proyecto de actividades, en el cual se tienen que prever las modificaciones que, si procede, sean legalmente exigibles para cumplir la normativa vigente en materia de actividades.
3. La legalización extraordinaria queda sujeta al pago de las mismas tasas y de los mismos impuestos previstos en la normativa para las nuevas edificaciones, construcciones o instalaciones.
Asimismo, la persona interesada tiene que abonar en el ayuntamiento una prestación económica. Las cantidades ingresadas por este concepto se tienen que destinar a la adquisición, la recuperación, la protección y la gestión sostenible de espacios y recursos naturales o a la dotación del patrimonio municipal de suelo.
La prestación económica a la que se refiere el párrafo anterior se tiene que fijar en la misma resolución por la cual se acuerde la legalización extraordinaria, por aplicación de los porcentajes expuestos a continuación respecto del coste de ejecución material de la edificación, construcción o instalación objeto de legalización extraordinaria que conste en el expediente:
a) El 10% si la legalización se solicita en el primer año de la vigencia de este procedimiento.
b) El 12,5% si se solicita en el segundo año.
c) El 15% si se solicita en el tercer año.
El coste de ejecución material se tiene que calcular de acuerdo con los valores que correspondan a la fecha de la solicitud de legalización extraordinaria.
En los casos de legalización extraordinaria de usos o cambios de uso vinculados a edificaciones, construcciones o instalaciones, los porcentajes anteriores se tienen que aplicar sobre el coste de ejecución material de la edificación, construcción o instalación vinculada al uso siempre que esta edificación, construcción o instalación no sea objeto también de legalización extraordinaria en el marco de esta disposición, caso en el cual únicamente se tiene que exigir la prestación económica correspondiente a la legalización de la edificación, construcción o instalación.
4. No obstante, y con respecto a los solicitantes sometidos al impuesto sobre la renta de las personas físicas, la prestación económica que resulte de aplicar los porcentajes mencionados en el apartado anterior se tiene que reducir en los siguientes porcentajes:
a) En un 50% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 33.000 euros en caso de tributación individual o los 52.800 euros en caso de tributación conjunta.
b) En un 25% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 52.800 euros en caso de tributación individual o los 84.480 euros en caso de tributación conjunta.
5. El procedimiento extraordinario regulado en esta disposición adicional no es aplicable a los siguientes casos:
a) Las edificaciones, construcciones o instalaciones que, de acuerdo con el planeamiento vigente, queden sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo.
b) Las edificaciones, construcciones o instalaciones situadas en el dominio público, en la zona de protección de las carreteras o en las servidumbres derivadas de la legislación de costas.
c) Las edificaciones, construcciones, instalaciones y usos que impliquen el ejercicio de una actividad para la cual se requiera, de acuerdo con la legislación sectorial vigente, la adquisición de plazas, cuotas u otros derechos de carácter público y limitado.
d) Las edificaciones, construcciones o instalaciones en las que se desarrollen actividades sujetas a la previa declaración de interés general a que se refiere la Ley 6/1997, de 8 de julio, de suelo rústico de las Illes Balears, cuando la actividad de que se trate en cada caso no sea declarada de interés general de acuerdo con el artículo 26 de la citada Ley, sin que resulte aplicable a los efectos de la presente disposición adicional el inciso final del artículo 30.3 de dicha Ley.
De acuerdo con eso, las eventuales solicitudes que se presenten en relación con las edificaciones, construcciones, instalaciones o usos mencionados en las letras anteriores se tienen que inadmitir a trámite, con las comprobaciones previas que a este efecto se estimen adecuados.
6. En el expediente que se tramite, únicamente se tienen que incorporar los informes o las autorizaciones sectoriales requeridos por la normativa estatal o europea para los casos de legalización ordinaria de actos y usos ilegales previstos en la legislación urbanística.
De acuerdo con ello, no son exigibles, entre otros informes o autorizaciones previstos en la normativa autonómica o local, el informe del artículo 36.2 de la Ley 6/1997 antes mencionada.
7. El plazo máximo para resolver y notificar la resolución final a la persona interesada es de seis meses, y el efecto del transcurso de este plazo máximo habilita al interesado a considerar desestimada la solicitud por silencio negativo, sin perjuicio de la obligación del ayuntamiento de resolver y de notificar la resolución expresa.
La resolución en virtud de la cual se otorgue, si procede, una licencia de legalización extraordinaria de una vivienda tiene que hacer constar expresamente la prohibición de destinarlo a la comercialización de estancias turísticas, y esta condición de la licencia se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses, juntamente, si procede, con la escritura de declaración de obra nueva de la vivienda.
8. Esta disposición despliega efectos una vez que, en el ámbito insular respectivo, se haya adoptado el acuerdo plenario del consejo insular por el cual se decida implantar en el ámbito insular correspondiente este procedimiento de legalización extraordinaria.
Este acuerdo plenario se tiene que publicar en el Boletín Oficial de las Illes Balears, y el plazo de tres años a qué se refiere el apartado 1 empezará a contar a partir de esta publicación.
De acuerdo con eso, todas las solicitudes presentadas en este plazo de tres años se tienen que tramitar y resolver de conformidad con lo que establece esta disposición, con independencia que la resolución final del procedimiento se produzca dentro de este plazo de tres años o más allá de este plazo.
9. En los casos a que se refiere el último párrafo del apartado 2, una vez concedida la licencia de legalización extraordinaria y ejecutadas, si procede, las modificaciones previstas en el proyecto de actividades, se tiene que presentar la declaración responsable correspondiente, junto con la documentación adicional que corresponda, en los términos que establecen los artículos 42 y 43 y el resto de disposiciones concordantes de la Ley 7/2013 mencionada.
Nicht selten ist es, dass man bei einer juristischen Vorkontrolle des Immobilienkaufes bemerkt, dass ein Pool existiert, der nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Dies ist ein rechtlicher Mangel, der vom Verkäufer behoben werden muss.
Der Grund für diesen Mangel kann Unwissenheit sein, da ein Poolbaugenehmigungspflichtig ist, aber auch Nachlässigkeit, welche schwerwiegende Folgen, von Bußgeldern bis zum Abriss haben kann, die auch den Immobilienkäufer als Rechtsnachfolger der Immobilie treffen können.
Schon im Jahre 2001 hat das oberste spanische Zivilgericht festgestellt, dass ein Pool von 4 mx7mx1.5m eine sogenannte große Baugenehmigung mit Projekt eines Architekten benötigt.
Seit dem haben sich die Gesetze weiterentwickelt und es wird zwischen großerBaugenehmigung (obra mayor) und kleiner Baugenehmigung (obra menor) unterschieden. Letztlich hat jede Gemeinde in Spanien die Entscheidungsgewalt, folglich kann Calvìa anders entscheiden, als die Gemeinden von Andratx, Llucmayor, oder Felanitx, doch die Gesetzesgrundlage ist von der Gemeinde zu beachten.
Das Gesetz RD742/2013 unterscheidet öffentlich zugängliche Pools, Typ 3 A (Pool in einem Mehreinfamilienhaus, Pool auf Ackerland (rustico), Pool in einem Landhotel (agroturismo), die mit der großen Projektierung und Baugenehmigungspflicht versehen sind, wogegen Pools vom Typ 3 B für sogenannte Einfamilienhäuser und die ausschließlich der Eigennutzung dienen, nur eine kleine Baugenehmigung ohne Projektierung durch einen Architekten verlangen.
Dies ist abhängig von der Grösse, Lage und Gemeinde. Fragen Sie hierzu Ihren Architekten.
Vermögenssteuer Spanien 2024 – Pflicht auch für Nichtsteuerresidenten mit Immobilieneigentum
Aktuell 01.01.2024
Die Vermögenssteuer wurde auf Mallorca oder anderen Balearen Inseln nicht abgechafft, jedoch der Freibetrag von 700.000,00 EUR auf 3 Mio EUR erhöht. Dies geschah mit dem Gesetz 12/2023. Obgleich man mit 2 Mio EUR noch keine Vermögenssteuer zahlen müsste, ist man jedoch verpflichtet, die Vermögenssteuererklärung abzugeben. Für Nichtsteuerlich Ansässige gilt nur das in Spanien belegene Vermögen, ebenso wie für Beckham Ley Sondersteuerpflichtige.
Im übrigen gilt die folgende progressive Besteuerungstabelle in der Vermögensteuer auf Mallorca, Ibiza, Menorca etc
Base liquidable desde €
Cuota íntegra (€)
Resto base liquidable hasta €
Tipo de gravamen (%)
0
0
170.472,04
0,28
170.472.04
477,32
170.465,00
0,41
340.937,04
1.176,23
340.932,71
0,69
681.869,75
3.528,67
654.869,76
1,24
1.336.739,51
11.649,06
1.390.739,49
1,79
2.727.479,00
36.543,30
2.727.479,00
2,35
5.454.958,00
100.639,06
5.454.957,99
2,90
10.909.951,99
258.832,84
En adelante
3,45
Aktuell 13.02.2022
Die spanische Regierung reagiert auf das Urteil aus Bruessel und wendet ab dem 31.03.2022 auch rückwirkend ab dem 01.01.2020 die Verjährung von 4 Jahren von Steuerrechtsverletzungen auf die informative Steuererklärung, Modell 720, an. Das Bussgeld ist auf 50% der nicht eingezahlten Steuerzahllast begrenzt. Hier ist abzuwarten, wie das Gesetz formuliert wird, da das Modell 720 keine Steuerlast auslöst, sondern nur mögliche Einkommensteuernachzahlungen nach sich ziehen kann.
Illegal erbaute Häuser sollen einfacher legalisiert werden können
Die Mallorquinische Regierung moechte nach Ostern ein neues Gesetz erlassen, um verjährte Baurechtsverstösse auf Ackerland (suelo Rustico) ohne Schutzcharakter durch eine sogenannte Legalisierung in das Grundbuch eintragen lassen zu können.
Damit sollen Gebäude, die ohne Baugenehmigungen erbaut wurden, aber nachträglich genehmigungsfähig wurden, und deshalb der Baurechtsverstoss verjährte, nunmehr in das Grundbuch eingetragen werden können, als auch in das Kataster mit der entsprechenden Grundsteuerfestsetzung.
Andere Formen von Immobilienkäufen auf Mallorca, die vom Ausgangsfall eines Verkaufes einer Ferienimmobilie abweichen, und in jedem Fall einer besonderen Beratung und Betreuung beim Immobilienkauf auf Mallorca bedürfen:
Beispiel 1
Bauträger verkauft ein Grundstück zum Bauen. Besonderheit: Es fällt 21% Umsatzsteuer und 1,5% Dokumentensteuer an und keine Grunderwerbssteuer (2% ab 1 Mio. EUR Kaufpreis).
Beispiel 2
Bauträger verkauft auf Plan einen Neubau oder es handelt sich um einen Neubau mit Erstbezug Besonderheit: Es ist 10% Umsatzsteuer und 1,5% Dokumentensteuer zu zahlen
Beispiel 3
Spanische SL, Schweizer AG oder Deutsche Gmbh verkauft nicht die Immobilie auf Mallorca, sondern es werden die Gesellschaftsanteile – Aktien der Immobilienholding verkauft.
HINWEIS:
Weitverbreitet ist die Annahme, dass die Grunderwerbssteuer nicht anfiele, wenn der Käufer weniger als 50% der Anteile – Aktien kaufen würde. Diese Annahme ist aber nicht korrekt, da die mallorquinische Finanzbehörde stets die Grunderwerbssteuer verlangt, wenn es sich um kein gewerbliches Unternehmen handelt und dieses Unternehmen mehr als 50% des Vermögens in Immobilienvermögen haelt, welches nicht gewerblich genutzt wird.
Beispiel 4
Es wird die Immobilie, das KFZ und die Yacht zusammen verkauft.
In der Grunderwerbssteuer ist dies zu trennen. Der Kraftfahrzeugkauf muss in einem separaten Kaufvertrag verbrieft werden. Es ist 8% Grunderwerbssteuer anzusetzen. Der Yachtkauf muss ebenso in einem separaten Kaufvertrag mit Kaufpreisangabe, den Verkehrswertvorschriften entsprechend, und Schiffsregistereintragung verbrieft werden.
Es findet ein Mietkauf statt, sprich die Miete wird auf den endgueltigen Kaufpreis angerechnet.
Ein Mietvertrag ohne Kaufoption unterliegt der Grunderwerbssteuerpflicht, genauso wie die Kaufoption
Kaufoptionsvertrag. Diese Vertragsart findet sich häufig beim Immobilienkauf und wird auch als “Reservierung” fälscherlicherweise bezeichnet. Die Kaufoption gibt dem Käufer einer Immobilie einseitig das Recht, in einem bestimmten Zeitraum eine Immobilie zu erwerben. Wenn er dieses Recht nicht ausübt, dann verfällt das Optionsrecht.
Steuerfalle Kaufoption: Die Kaufoption hat den steuerlichen Nachteil, dass das Optionsrecht, beispielsweise 10% vom Kaufpreis schon zu einer Steuerlast in der Grunderwerbssteuer von 8-13% führt und was nicht bekannt ist, dass dieser Steuerbetrag später nicht auf die Grunderwerbssteuer des Gesamtkaufpreis angerechnet werden kann.
EMPFEHLUNG:
Es sollte keine Kauoptionsverträge als Vorverträge zum Immobilienkauf unterschrieben werden, sondern entweder Reservierungen, die auch als promesa bezeichnet werden, oder direkt der Kaufvertrag mit aufschiebender Besitzuebertragung bis zur Vollkaufpreiszahlung.
STEUERTIPPS für Unternehmen auf Mallorca oder Übersiedler aus Deutschland:
Jungunternehmer, die eine neue SL / GmbH gründen und die Immobilie des Firmensitzes erwerben, zahlen statt 8-13%, nur 3.5% Grunderwerbssteuer
Immobilienkauf im technologischen Park, ParcBIT; 0,5% Grunderwerbssteuer
Ermäßigter Steuersatz von 4 %: ab dem 1. Januar 2023 beträgt der anzuwendende Steuersatz 4 %, wenn der Wert der Immobilie 270.151,20 EUR oder weniger beträgt,
Aufgrund der hohen Immobilienkaufpreise auf Mallorca ist die Option des Grundstückskaufs mit Bauprojekt preislich interessant.
Wenn Sie eine schlüsselfertige Immobilie erwerben, dann zahlen Sie:
10% IVA (spanische Umsatzsteuer)
2% Dokumentensteuer seit der neuen Regelung vom 01.01.2023
Der Gesetzgeber hat dem Verbraucher für den Immobilienkauf auf Plan zur Sicherheit der Bauqualität eine 10 jährige Baumangelversicherung als Pflicht des Bauträgers aufgegeben, als auch eine sogenannte Anzahlungsversicherung, die auch als seguro de caucion bezeichnet wird.
Anzahlungsversicherung
Die Anzahlungsversicherung muss vom Bauträger abgeschlossen werden und hat Gültigkeit ab Erlangung der Baugenehmigung bis zur schlüsselfertigen Übergabe mit Bewohnbarkeitsbescheinigung.
TIPP:
Um Vermögensschäden zu vermeiden, sollten die Teilzahlungen vor Erlangung der Baugenehmigung gering gehalten oder vermieden werden, da diese nicht versichert sind.
Merke:
Die Anzahlungsversicherung ist zwar gesetzlich vorgeschrieben, doch die Bauträger bieten diese oftmals nicht freiwillig an, da sie erhöhte Kosten auslöst. Deshalb ist schon im Reservierungsvertrag auf die Anzahlungsversicherung zu bestehen.
TIPP:
Gerade zu Beginn des Geschäftsverhältnisse ist es wichtig, dass alle Vertragsbestandteile schriftlich fixiert werden, insbesondere die Garantiepflichten des Verkäufer, die Bau und Übergabefristen, Vertragsstrafen, Bauqualitaetsstandards etc.
Aus diesem Grunde empfehlen wir, dass Sie unsere Kanzlei schon vor Unterschrift jedweder Vereinbarung kontaktieren, um den Immobilienkauf auf Plan in Spanien auf eine zuverlässige Vertragsgrundlage zu stellen, die auch bei Streit rechtlich durchsetzbare Ansprüche garantiert.
Alternativen zur Anzahlungsversicherung ist eine Bankbürgschaft (aval) oder ein versichertes Bankkonto des Bauträgers.
Letztlich ist zu beachten, dass die Bankbürgschaft innerhalb von 2 Jahren nach Eintreten der Nichterfüllung geltend gemacht werden muss, ansonsten wird sie unwirksam.
Sollte ein Fall der Nichterfüllung von seiten des Bauträgers vorliegen, wie:
ausgebliebener Baubeginn
wesentliche Bauverzögerung
Fristenüberschreitung aus dem Vertrag
Nichtfertigstellung, Insolvenz des Bautraegers
dann ist innerhalb von 30 Tagen nach Anmahnung des Bauträgers auf Rückzahlung der Anzahlungen + Gesetzlicher Verzugszins + Steuern und ausgebliebener Rückzahlung die Bank als Schuldner der Bankbürgschaft zur Zahlung aufzufordern.
WICHTIG
Die Bank hat 30 Tage Zeit die Zahlung zu leisten, ansonsten ist gerichtliche Klage zu empfehlen.
Nutzen Sie unseren Service Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien, Mallorca, Katalonien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura.
