Vermögenssteuer Spanien 2024 – Pflicht auch für Nichtsteuerresidenten mit Immobilieneigentum
Aktuell 01.01.2024
Die Vermögenssteuer wurde auf Mallorca oder anderen Balearen Inseln nicht abgechafft, jedoch der Freibetrag von 700.000,00 EUR auf 3 Mio EUR erhöht. Dies geschah mit dem Gesetz 12/2023. Obgleich man mit 2 Mio EUR noch keine Vermögenssteuer zahlen müsste, ist man jedoch verpflichtet, die Vermögenssteuererklärung abzugeben. Für Nichtsteuerlich Ansässige gilt nur das in Spanien belegene Vermögen, ebenso wie für Beckham Ley Sondersteuerpflichtige.
Im übrigen gilt die folgende progressive Besteuerungstabelle in der Vermögensteuer auf Mallorca, Ibiza, Menorca etc
Base liquidable desde €
Cuota íntegra (€)
Resto base liquidable hasta €
Tipo de gravamen (%)
0
0
170.472,04
0,28
170.472.04
477,32
170.465,00
0,41
340.937,04
1.176,23
340.932,71
0,69
681.869,75
3.528,67
654.869,76
1,24
1.336.739,51
11.649,06
1.390.739,49
1,79
2.727.479,00
36.543,30
2.727.479,00
2,35
5.454.958,00
100.639,06
5.454.957,99
2,90
10.909.951,99
258.832,84
En adelante
3,45
Aktuell 13.02.2022
Die spanische Regierung reagiert auf das Urteil aus Bruessel und wendet ab dem 31.03.2022 auch rückwirkend ab dem 01.01.2020 die Verjährung von 4 Jahren von Steuerrechtsverletzungen auf die informative Steuererklärung, Modell 720, an. Das Bussgeld ist auf 50% der nicht eingezahlten Steuerzahllast begrenzt. Hier ist abzuwarten, wie das Gesetz formuliert wird, da das Modell 720 keine Steuerlast auslöst, sondern nur mögliche Einkommensteuernachzahlungen nach sich ziehen kann.
Die Firmengründung in Mallorca ist nach der aktuellen Steuerreform, seit dem 01.01.2023 in Kraft, nunmehr steuerlich interessanter.
Der normale Körperschaftssteuersatz von 25% für eine spanische GmbH (SL) sei es als Tochtergesellschaft oder auch als Betriebsstätte einer deutschen GmbH oder Gmbh Co & KG, kann auf ca 3% gemindert werden, wenn im Rahmen von Investitionen auf Mallorca die sogenannte RIB (reserva de inversiones de Baleares) genutzt wird.
Bis zum 25.07.2024 ist die Körperschaftssteuererklärung für das Jahr 2023 auf Mallorca abzugeben, folglich ist jetzt im April im Hauptversammlungsbeschluss der spanischen SL zu bestimmen, ob eine steuermindernde Rücklage geschaffen wird.
Bei natürlichen Personen oder GbRs (Gesellschaften buergerlichen Rechts) ist bis zum 30.06.2024 die Einkommensteuererklärung abzugeben und entsprechend die RIB anzuwenden.
AN WEN IST DIE RIB GERICHTET?
Die Rücklage für Investitionen auf den Balearen (RIB) kann von allen Steuerpflichtigen in Anspruch genommen werden, die der Körperschaftssteuer und der Einkommenssteuer für steuerlich Ansässige unterliegen und auf den Balearen ansässig sind. (Betriebsstätte, oder Wohnsitz bei natürlichen Personen).
Diese Rücklage kann von allen natürlichen Personen verwendet werden, die bei der Ermittlung ihres Einkommens für die Einkommensteuer nach der Methode der Überschussrechnung eine Tätigkeit (mit Ausnahme des Schiffbaus, der Kunstfaserindustrie, der Automobilindustrie, der Eisen- und Stahlindustrie und des Steinkohlenbergbaus) in einer Betriebsstätte auf den Balearen ausüben und die diese Rücklage in Sachanlagevermoegen auf den Balearen investieren.
WAS IST DER STEUERLICHE VORTEIL DER RIB?
Bei Körperschaftsteuerpflichtigen (spanische SL (GmbH) oder Betriebsstätte, können in jedem Besteuerungszeitraum bis zu 90 % des nicht ausgeschütteten Teils des erzielten Gewinns zurückgestellt werden.
Steuerpflichtige (gemäss dem spanischen Einkommensteuergesetz) wie natürliche Personen, GbR, etc, haben einen Anspruch auf einen Abzug von der zu zahlenden Einkommensteuerlast für die Investitionsrücklage. Der Abzug wird durch Anwendung des durchschnittlichen Steuersatzes auf die jährlichen Zuweisungen berechnet und ist auf 80 % der Einkommensteuerlast begrenzt.
VORAUSSETZUNGEN FÜR DIE INANSPRUCHNAHME DES VORSTEUERABZUGS
Anforderungen an die Buchhaltung:
Die Rückstellung muss in der Buchführung der spanischen Körperschaft oder der Einzelfirma, GbR, mit absoluter Trennung und angemessener Bezeichnung dargestellt werden und ist während der Zeit, in der die erworbenen Sachanlagegüter in Betrieb bleiben müssen, nicht verfügbar. Daher müssen natürliche Personen, GbR, die von diesem Steuervorteil profitieren möchten, die Buchführung gemäß dem Handelsgesetzbuch führen.
Frist zur Umsetzung der Investition:
Alle Steuersubjekte, die eine Rücklage für Investitionen auf den Balearen gebildet haben und die entsprechende Steuerermäßigung in Höhe dieser Rücklage in Anspruch genommen haben, müssen innerhalb von drei Jahren ab dem Datum der Steuererhebung für das Geschäftsjahr, in dem die Rücklage gebildet wurde, die Investition dieser Rücklage umsetzen.
Es sind folgende Investitionen möglich:
Erwerb von Sachanlagevermögen für Forschung und Entwicklung:
Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens oder des immateriellen Anlagevermögens.
Vermögensgegenstände, die zur Verbesserung und zum Schutz der Umwelt auf dem Gebiet der Balearen beitragen.
Forschungs- und Entwicklungsausgaben, die sich aus Tätigkeiten im Zusammenhang mit Forschung, Entwicklung und technologischer Innovation gemäß Artikel 35.1 und 2 des Gesetzes 27/2014 über die Unternehmenssteuer (LIS) ergeben.
Bei Grundstücken, ob bebaut oder unbebaut, gilt folgendes zu berücksichtigen:
Zur Förderung von sozialem Wohnraum, sofern eine entsprechende Einstufung gemäß den Bestimmungen der regionalen Gesetzgebung für die Maßnahmen des Wohnungsplans der Balearischen Inseln vorliegt und durch den Bauträger zur Vermietung vorgesehen ist.
Zur Entwicklung von industriellen Aktivitäten, die in die Abschnitte 1 bis 4 des ersten Abschnitts der Steuersätze für Wirtschaftstätigkeiten fallen, wie sie durch den Königlichen Erlass 1175/1990 vom 28. September genehmigt wurden, durch den die Steuersätze und die Anweisungen füf die Steuer auf Wirtschaftstätigkeiten genehmigt werden.
Für sozial-sanitäre Aktivitäten, Pflegeheime für Senioren, Altersheime und Zentren für neurologische und körperliche Rehabilitation.
Gewerbegebiete, die sich in einem Sanierungsprozess befinden.
Für touristische Aktivitäten gemäß dem Tourismusgesetz der Balearischen Inseln vom 19. Juli 2012, deren Erwerb die Sanierung eines touristischen Betriebs zum Ziel hat.
Im Falle von immateriellen Anlagevermögen darf die Rückstellung nicht in Marken oder nicht patentierten Kenntnissen realisiert werden, wie dies durch die entsprechenden Vorschriften festgelegt wird.
Bei Passagiertransportmitteln auf dem Seeweg müssen diese ausschließlich für öffentliche Dienstleistungen im Rahmen der öffentlichen Interessenfunktionen verwendet werden, die den öffentlichen Bedürfnissen der Balearen entsprechen.
Bei Transportmitteln des Personenverkehrs auf der Straße muss das Unternehmen, in welches investiert wird, seinen steuerlichen Wohnsitz auf den Balearen haben.
Es werden Arbeitsplätze geschaffen, die mit der Investition gemäß dem vorherigen Punkt zusammenhängen, sofern sie innerhalb von sechs Monaten nach dem Datum der Inbetriebnahme der Investition entstehen. Diese Erhöhung der Belegschaft muss für einen Mindestzeitraum von fünf Jahren aufrechterhalten werden (drei Jahre im Falle eines Nettoumsatzes von weniger als 10 Millionen EUR).
Zeichnung von Aktien oder Beteiligungen, die von Gesellschaften im Zuge ihrer Gründung oder Kapitalerhöhung ausgegeben werden, die ihre Tätigkeit auf den Balearen ausüben, sofern die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
Diese Gesellschaften müssen diese Investitionen innerhalb von drei Jahren ab dem Datum der Fälligkeit der Steuer für das Geschäftsjahr, in dem der Steuerpflichtige, der die Aktien oder Anteile an seinem Kapital erwirbt, die Rücklage gebildet hat, tätigen.
Die auf diese Weise erworbenen Wirtschaftsgüter müssen auf den Balearen in Betrieb bleiben.
Die Höhe des Anschaffungswerts der von der Beteiligungsgesellschaft getätigten Investitionen muss mindestens dem eingezahlten Betrag der erworbenen Aktien oder Beteiligungen entsprechen.
Die Investitionen, die von der Tochtergesellschaft getätigt werden, berechtigen nicht zur Anwendung anderer Steuervorteile.
Diese Investitionen können durch Finanzleasing finanziert werden; in diesem Fall ist der Abzug von der Gesamtsteuerschuld davon abhängig, dass die Kaufoption in dem Jahr ausgeübt wird, in dem sie wirksam wird. Ebenso wird die Realisierung der Investition als erfolgt betrachtet, sobald die Vermögenswerte in Betrieb genommen werden, auch in Fällen des Erwerbs durch Finanzleasing.
Es können vorzeitige Investitionen getätigt werden, die als Realisierung der Rücklage gelten, die aus Gewinnen im Steuerzeitraum, in dem die Investition erfolgt, oder in den darauffolgenden drei Jahren gebildet wird.
Investitionshaltedauerpflicht:
Entscheidend ist, dass die Investition innerhalb der genannten Frist getätigt wird und das Investitionsgut innerhalb der Frist in Betrieb gesetzt wird.
Die Haltedauer des Sachanlagevermoegens ist 5 Jahre und bei Grundstücken 10 Jahre. Sollte das Investitionsgut vor dieser Haltedauer abgeschrieben sein, ist dieses innerhalb von 6 Monaten zu ersetzen.
Was passiert, wenn die Frist zur Investition oder die Mindesthaltedauer nicht erfüllt wird?
Die Nichteinhaltung einer dieser Anforderungen führt dazu, dass der Steuerpflichtige verpflichtet ist, den Betrag, der zu dem damiligen Zeitpunkt steuermindernd geltend gemacht hat, in seine Netto-Steuer einzubeziehen. Diese Anpassung muss in der entsprechenden Einkommensteuer/Körperschaftsteuer für das Jahr vorgenommen werden, in dem die Nichteinhaltung auftrat. Darüber hinaus werden Verzugszinsen für den Betrag der Anpassung aufgrund des Verstoßes erhoben.
Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung bei der Betreuung von ausländischen Investitionen auf den Balearischen Inseln und der Anwendung der RIB
In Spanien gibt es bei einem Grundstückskauffolgende Steuerarten aus Käufersicht.
Kauf eines Baugrundstücks von Privat: Grunderwerbssteuer 8-11% (wertabhängig)
Kauf eines Baugrundstücks von einem Unternehmen: Umsatzsteuer 21% + Dokumentensteuer (AJD): 1.5%
Wenn jedoch eine fertiggestellte neu erbaute Immobilie erworben werden soll, dann gibt es einen ermäßigten Umsatzsteuersatz von nur 10% + 1.5% Dokumentensteuer.
Der Grund ist, dass der Kauf einer Neubauwohnung steuerlich begünstigt sein soll.
In der Praxis findet man auch die sogenannten GU – Generalunterehmerangebote, von Baugrundstück und schlüsselfertigen Immobilienbau zu einem Festpreis.
Hier kann es regelmäßig zu Problemen mit der spanischen Finanzbehörde kommen, da die Finanzbehörde 21% Umsatzsteuer auf den Grundstückskauf eines Baugrundstücks verlangt und auf die Bauleistungen nur 10%.
SteuerTIPP:
Hier gibt es schon beim Kauf des Grundstücks bzw Gestaltung des Bauvertrages rechtliche Möglichkeiten, nur 10% Umsatzsteuer für das gesamte Projekt zu zahlen.
Grund ist eine Entscheidung der Finanzbehörden (DGT) aus dem Jahre 2016, wo ein Bauträger 8 Bauparzellen mit Immobilie auf Plan verkauft hat und die Rechtsfrage geklärt werden musste, ob der allgemeine Steuersatz oder der ermäßigte Steuersatz zur Anwendung kommt.
Hier wurde auf den Käuferwillen und die Verfügungsmöglichkeit über das Baugrundstück abgestellt und schließlich der ermäßigte Steuersatz in der Umsatzsteuer für richtig befunden.
Schließlich darf neben der Steuerersparnis, aber nicht die Risikovermeidung für den Immobilienkäufer aus den Augen verloren werden, gerade bei Generalunternehmerverträgen muss auch die Kontrollmöglichkeit der Bauqualität, Baukosten und Baufristen durch den Erwerber gegeben sein und Anzahlungen durch Bürgschaft, Versicherung oder Hypothek gesichert sein.
Bei einem Immobilienkauf auf Mallorca gibt es kurzfristige Steuerpflichten, die in 30 Tagen nach dem Notartermin zu erledigen sind und langfristige Steuerpflichten, die man während der gesamten Eigentumszeit erfüllen muss. In Spanien gilt das Prinzip der Selbstveranlagung, sprich Sie müssen freiwillig und fristgemäß die Steuererklärung einreichen, ohne Aufforderung der Finanzbehörde.
Erfüllen Sie nicht selbst die Steuerpflicht, verhängt das spanische Finanzamt direkt Bußgeld und Verzugsaufschlag.
TIPP:
Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket für Ihren Immobilienkauf auf Mallorca oder auch Teneriffa, Gran Canaria, so dass Sie sorglos Eigentum erwerben und eine kurzfristige und langfristige Betreuung vor und nach dem Immobilienkauf in deutscher Sprache auf Mallorca haben und auch einen Ansprechpartner in unseren deutschen Kanzleistandorten, Tettnang, (Bodensreeraum), Berlin, Hannover, Weinheim.
Kurzfristige Steuerpflichten beim Immobilienkauf
Kurzfristige Steuerpflichten beim Immobilienkauf auf Mallorca für eine natürliche Person, deutsche Gmbh, oder SL (spanische GmbH):
Grunderwerbssteuer (30 Tagesfrist nach dem Notartermin) bei der Finanzbehörde auf Mallorca ATIB
Steuerrückbehalt 3% beim Kauf vom Nichtsteuerresidenten (30 Tagesfrist) bei der staatlichen Finanzbehörde AEAT
Rückbehalt gemeindliche Wertzuwachssteuer – plusvalia municipal (sollte die Gemeinde 6 Monate lang nicht auf die Erklärung reagieren, kann wegen Verwaltungsverzug die Zahlung ausgesetzt werden – aktuelle Rechtsprechung 2021)
Langfristige Steuerpflichten, die sich jährlich wiederholen
Grundsteuer (IBI) bei der Gemeinde
Quartalsmeldungen bei Vermietung mit 19% Steuerlast auf den Gewinn (Erklärungsformular 210)
Eigennutzungssteuer für eigengenutzte Immobilien – einmal jährlich (Erklärungsformular 210)
Vermögenssteuer bei einem Anschaffungspreis der Immobilie ab 700.000 Euro.
Die Steuererklärung 210 ist obligatorisch für jeden Immobilieneigentümer in Spanien, Mallorca, der nicht steuerlich in Spanien ansässig ist.
Definition Steuerliche Ansässigkeit:
Nach der spanischen gesetzlichen Regelung, Art.9 LIRPF, ist eine Ansässigkeit in Spanien gegeben, wenn man länger als 183 Tage im Kalenderjahr sich in Spanien aufhält.
Steuerfalle:
Ehegattin lebt mit Kindern auf Mallorca und Ehegatte in Deutschland. Die spanische Finanzbehörde vermutet die steuerliche Ansässigkeit von der ganzen Familie auf Mallorca mit unbeschränkter Einkommensteuerplicht und Vermögenssteuerpflicht. In solchen Fällen ist eine Beratung durch unsere Kanzlei dringendst zu empfehlen.
Wenn dies nicht der Fall ist, ist man steuerlich ein sogenannter Nichtresident, d.h. wenn man Immobilieneigentum auf Mallorca hat, dann muss eine jährliche Steuererklärung im Modell 210 abgegeben werden.
Wie hoch ist die Steuerlast?
Die Eigennutzungssteuer ist keine Ertragssteuer.
Besteuerungsgrund: Immobilieneigentum in Spanien mit Selbstnutzung (nicht Grundstück ohne Bebauung)
Berechnungsgrundlage: Katasterwert x 2% (Ausnahmefälle: 1.1%)
Steuersatz: 19%
Abgabezeitpunkt: bis zum 31.12. des Folgejahres
Beispiel:
Immobilienkauf 2021: erste Abgabe bis zum 31.12.2022
Unser Honorar für die Erstellung 107 Euro.
Abzugsfähigkeit in der deutschen Einkommensteuer: Nein, da keine Ertragssteuer.
Einreichungsvoraussetzungen und notwendige Daten
NIE Nummer des Steuerpflichtigen
Anmeldung der NIE Nummer bei der spanischen Steuerbehoerde
Geburtsdatum
Katasterwert und Anschrift der Immobilie auf Mallorca
Bankkonto zur Belastung
Einreichungsverfahren zu empfehlen: Es gibt nicht mehr die Möglichkeit der Einreichung in Papierform, sondern nur noch elektronisch oder bei einer spanischen Bank mit Bareinzahlung.
Elektronische Einreichung mit Belastung auf einem spanischen Bankkonto zum 31.12. ( in der Praxis nicht zu empfehlen, da die Finanzbehörden oftmals die Belastung nicht ordnungsgemäß vornehmen)
WICHTIG: Das Steuererklaerungsformular 210 hat verschiedene Anwendungen, deshalb kann man nicht vom Formular 210 sprechen, sondern muss unterscheiden.
Anwendungsfelder fuer das Modell 210:
Eigennutzungssteuer jährlich
Vermietung Spanien Immobilien vierteljährlich
Differenzbesteuerung bei Steuerrückbehalten in Spanien – Beispiel: Sie vermieten über eine Agentur oder einen Hotelbetreiber, der von der Mietzahlung schon 19% an die Finanzbehörde abführt, dann kann der zu hoch eingezahlte Zahlbetrag innerhalb von 4 Jahren zurückgefordert werden.
Gewinnsteuer nach Immobilienverkauf – innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin
TIPP:
Die Steuererklärung 210 gilt für natürliche Personen und juristische Personen (GmbH, spanische SL), jedoch ist es umstritten, ob eine GmbH oder KG mit Immobilieneigentum auf Mallorca auch eine Eigennutzungssteuer zu zahlen hat.
Dies ist im Einzelfall zu prüfen und bei der KG regelmäßig zu bejahen, da diese steuerlich in Spanien transparent ist, sprich der Kommanditist in die persönliche Steuerpflicht gerät.
Nicht nur der Immobilienkauf auf Mallorca sollte rechtlich ordentlich geprüft steuerlich geplant sein.
Auch der Immobilienverkauf sollte ordentlich vorbereitet werden, um steuerfrei verkaufen zu koennen.
Wenn Sie älter als 65 Jahre alt sind und Ihre Mallorca Wohnsitzimmobilie verkaufen, dann ist der Gewinn steuerfrei.
Verkaufen Sie mit 64 Jahren, müssten Sie 19-23% Gewinnsteuer bezahlen, ab 200.000 EUR Gewinn sogar 26%. (lesen Sie unten den Steuertipp zum Steuern sparen)
Wenn es nicht die Wohnsitzimmobilie war, sondern die Ferienimmobilie, dann kann man ab 65 Jahre bis zu 240.000 EUR vom Gewinn aus dem Immobilienkauf steuerfrei stellen, wenn in eine Leibrentenversicherung mit monatlicher Rentenzahlung investiert wird. Ab dem 70. Lebensjahr zahlt man nur noch 8% Einkommensteuer auf die Leibrente.
STEUERTIPP
Aktuelle Steuerrechtsprechung in Spanien vom 17.02.2021 mit einem Sieg gegen die spanischen Finanzbehörden in Fragen der Steuerbefreiung des Gewinnes in der spanischen Einkommensteuer bei Reinvestition innerhalb von 2 Jahren:
Eine Dame, 50 Jahre alt, verkaufte die Wohnung und investierte den Gewinn in eine neue Wohnung, die sich noch im Bau befand.
Die Investition fand innerhalb von 2 Jahren nach dem Verkauf der ersten Wohnung statt, aber die Fertigstellung der neuen Immobilie dauerte 3 Jahre.
Folglich hatte die spanische Finanzbehörde die Gewinnsteuerbefreiung wegen Reinvestition verneint, da die neue Immobilie innerhalb von 2 Jahren hätte erworben werden müssen, sprich fertiggestellt.
Das oberste spanische Gericht hat der Steuerpflichtigen recht gegeben, dass schon der Kauf auf Plan der Immobilie innerhalb von 2 Jahren ausreichend war, um den reinvestierten Gewinn steuerfrei zu stellen.
Immobilienschenkung auf Mallorca unter Niessbrauchsvobehalt
Beispiel:
Die Eltern haben eine Ferienimmobilie auf Mallorca, in Calvia und in Adeje, Teneriffa. Sie möchten zu Lebzeiten die Immobilien dem Sohn verschenken, und zu Lebzeiten noch das Nutzungsrecht behalten. Alle Beteiligten leben in Deutschland und sind Deutsche.
RECHTLICHE VORGEHENSWEISE
Berechnung des steuerlichen Mindeswertes der Immobilien durch unsere Kanzlei
Berechnung der Schenkungssteuer
Hinweis: Die Schenkungssteuer ist für Mallorca und Teneriffa separat zu berechnen, da jede Region eigene Schenkungssteuerregelungen hat.
Berechnung der Gewinnsteuer des spanischen Staates, die auch bei einer Schenkung anfällt (sogenannte ganancia patrimonial)
Berechnung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalia municipal)
Vorbereitung der Schenkungsurkunde in deutscher und spanischer Sprache
Erstellung der Vollmacht, so dass RA D. Luickhardt im Namen und in Vertretung von Schenker und Beschenkten, ohne Anwesenheit der Mandanten in Spanien, den Schenkungsvertrag in notarieller Urkunde unterschreiben kann.
Erstellung der Schenkungssteuererklärung
Einreichung der Schenkungssteuererklärung bei der staatlichen Finanzbehórdein Madrid, unter Anwendung des regionalen Schenkungssteuerrechts.
Grundbuchumschreibung in Spanien
Zu Punkt 4 soll hier weiter ausgeführt werden, dass der Schenkungsvertrag nach spanischem Recht erstellt werden muss, um im spanischen Grundbuch eingetragen werden zu können.
Die Schenkung ist im spanischen Zivilgesetzbuch in den Artikeln 618 – 656 CC geregelt.
Öffentliche Urkunde obligatorisch
Eine Schenkung muss in öffentlicher Urkunde vertraglich beurkundet werden wenn sich um eine:
Immobilienschenkung handelt
ein Nutzungsrecht (Niessbrauch) zurückbehalten wird.
TIPP
Eine Schenkung kann nur zu Lebzeiten erfolgen. Auf Mallorca gibt es eine Sonderregelung einer Schenkung auf den Tod, die aber ebenso zu Lebzeiten zu unterzeichnen ist, aber der Erbschaftssteuer und nicht der Schenkungssteuer unterliegt, was steuerliche Vorteile bringt. Hierzu beraten wir gerne und führen die Schenkung auf Mallorca durch.
Im folgenden eine typische Schenkungsurkunde mit Niessbrauchsvorbehalt und dem Mindestinhalt, der in jedem Einzelfall angepasst werden muss.
Zum Beispiel gibt es Sonderklauseln, wie dass der Schenker noch zu Lebzeiten frei über die Immobilie verfügen können möchte u.a.
Auf Mallorca und den anderen Balearen Inseln, Ibiza, Formentera und Menorca regelt das Gesetz 8/2012 die touristische Vermietung, zusammen mit einem Raumordnungsplan PIAT, der die Verfügbarkeit der touristischen Vermietungsplätze reguliert.
Es ist zu unterscheiden
GEWERBLICHE TOURISTISCHE VERMIETUNG
Gewerbliche Touristische Vermietung von Tagen oder Wochen
Hotel: längstens 1 Monat (EAT)
Einfamilienhaus: Keine zeitliche Beschränkung der Genehmigung
Mehrfamilienhaus mit Stockwerkseigentum: die Genehmigung ist auf 5 Jahre beschränkt und kann verlängert werden. Die Vermietung der einzelnen Zimmer ist untersagt.
Hervorzuheben ist, dass für 4 Vermietungsplätze mindestens ein Bad vorhanden sein muss und die Wohnung behindertengerecht ist.
Zu unterscheiden ist davon,
VERMIETUNG DER EIGENEN WOHNUNG
Die Vermietung der eigenen Wohnung (ETH), nicht länger als 60 Tage im Kalenderjahr.
Voraussetzung ist:
Direktvermietung vom Eigentümer ohne Vermittler
Kompatibilität mit den Zonen der Gemeinde für touristische Vermietung in Wohngebieten, Mischgebieten:
Im Art.5 und 75 wird ein Zonenplan PIAT auf Mallorca vorgegeben, der die maximale Verfügbarkeit von touristischen Vemietungsplätzen vorgibt, als auch die Voraussetzungen hierfür. Zu unterscheiden davon ist der Indice für die maximale Anzahl der Vermietungsplätze je Parzellengrösse.
Der Eigentümer darf nicht mehr als 2 weitere Immobilien nach Ziffer 1 touristisch vermieten
Die Genehmigung ist nach Abgabe der DRIAT auf 5 Jahre begrenzt.
Hier ist die Zimmervermietung erlaubt.
LÄNDLICH GEPRÄGTE FINCAS
Zu Beachten sind die Einschränkungen von der touristischen Vermietung auf ländlich geprägten Fincas im PIAT in der Fassung vom 16.7. 20 und die Aufteilung der privaten touristischen Vermietung zur gewerblichen Vermietung und nunmehr unterschieden wird, nach sogenannten Bolsas in Art.17:
Zu COVID Krisenzeiten ist vom 15.05.2020 bis zum 31.12.2021 der Antrag DRIAT in der Stadt Palma de Mallorca nicht zulässig.
Gerne stehen wir Ihnen für den Antrag auf die touristische Vermietung auf Mallorca in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht zur Verfügung.
Wichtig ist, dass mit der Einreichung der sogenannten Verantwortlichkeitserkläerung DRAT sofort mit der Vermietung begonnnen werden, kann, soweit die genannten Unterlagen allesamt vorliegen.
UNTERLAGEN: ANTRAG TOURISTISCHE VERMIETUNGSLIZENZ
Nachweis 5 Jahre Wohnungsnutzung
Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad)
Energiepass mit der Mindest Einstufung B oder C
Kompatibilitätsbescheinigung mit den Gemeindevorgaben zu den touristischen Vermietungsplätzen
Bescheinigung der Erlangung der touristischen Vermietungsplätze
Im Falle der Vermietung der eigenen Immobilie: Einwohnermeldeamtsbescheinigung
Einwilligung der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, dass die touristische Vermietung im Mehrfamilienhaus nicht untersagt ist;
Haftpflichtversicherung
Kaufurkunde
letzter Grundsteuerzahlbeleg mit Katasterwert
STEUERPFLICHTEN TOURISCHE VERMIETUNG
Die Steuerpflichten bei einem Nichtsteuerresidenten, der nicht in Spanien steuerlich ansässig ist und nur Übernachtung anbietet ohne Hotelserviceleistungen:
Anmeldung der touristischen Vermietung bei der staatlichen Finanzbehörde (AEAT).
Quartalsmeldungen in der Steuererklärung 210 mit 19% Steuerlast auf den Gewinn.
Leerstandsmeldung für die nicht vemieteten Zeiträume im Folgejahr.
Buchhaltung mit Überschussrechnung und Inventarerstellung für die Abschreibung von Gebäude und beweglichen Gütern.
Zahlung der Touristensteuer an die Balearische Regierung mit den Optionen, der jährlichen und der Quartalsmeldung
SONSTIGES
Einkommensteuer:
Sollte ein in Deutschland Ansässiger auf Mallorca touristisch vermieten, dann sind im laufenden Kalenderjahr in Spanien die Quartalsmeldungen abzugeben und im Folgejahr in der deutschen Einkommensteuererklärung die Anlage VuV, AuS zu nutzen.
Auf Mallorca bezahlte Gewinnsteuer aus Vermietung kann in Deutschland nach Art.6 DBA Spanien Deutschland in Deutschland angerechnet werden.
Polizeirecht:
Jeder Gast muss innerhalb von 24 Stunden bei der spanischen Polizei online gemeldet werden. Hier erledigen wir gerne die Erstanmeldung für Sie.
