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Immobilienerwerb auf Mallorca

Andere Formen von Immobilienkäufen auf Mallorca, die vom Ausgangsfall eines Verkaufes einer Ferienimmobilie abweichen, und in jedem Fall einer besonderen Beratung und Betreuung beim Immobilienkauf auf Mallorca bedürfen:

Beispiel 1

Bauträger verkauft ein Grundstück zum Bauen.
Besonderheit: Es fällt 21% Umsatzsteuer und 1,5% Dokumentensteuer an und keine Grunderwerbssteuer (2% ab 1 Mio. EUR Kaufpreis).

Beispiel 2

Bauträger verkauft auf Plan einen Neubau oder es handelt sich um einen Neubau mit Erstbezug
Besonderheit: Es ist 10% Umsatzsteuer und 1,5% Dokumentensteuer zu zahlen

Beispiel 3

Spanische SL, Schweizer AG oder Deutsche Gmbh verkauft nicht die Immobilie auf Mallorca, sondern es werden die Gesellschaftsanteile – Aktien der Immobilienholding verkauft.


HINWEIS:

Weitverbreitet ist die Annahme, dass die Grunderwerbssteuer nicht anfiele, wenn der Käufer weniger als 50% der Anteile – Aktien kaufen würde. Diese Annahme ist aber nicht korrekt, da die mallorquinische Finanzbehörde stets die Grunderwerbssteuer verlangt, wenn es sich um kein gewerbliches Unternehmen handelt und dieses Unternehmen mehr als 50% des Vermögens in Immobilienvermögen haelt, welches nicht gewerblich genutzt wird.

Beispiel 4

Es wird die Immobilie, das KFZ und die Yacht zusammen verkauft.

In der Grunderwerbssteuer ist dies zu trennen.
Der Kraftfahrzeugkauf muss in einem separaten Kaufvertrag verbrieft werden. Es ist 8% Grunderwerbssteuer anzusetzen.
Der Yachtkauf muss ebenso in einem separaten Kaufvertrag mit Kaufpreisangabe, den Verkehrswertvorschriften entsprechend, und Schiffsregistereintragung verbrieft werden.

Bootsliegeplatz auf Mallorca erwerben

Beispiel 5

Es findet ein Mietkauf statt, sprich die Miete wird auf den endgueltigen Kaufpreis angerechnet.

Ein Mietvertrag ohne Kaufoption unterliegt der Grunderwerbssteuerpflicht, genauso wie die Kaufoption

Kaufoptionsvertrag. Diese Vertragsart findet sich häufig beim Immobilienkauf und wird auch als “Reservierung” fälscherlicherweise bezeichnet.
Die Kaufoption gibt dem Käufer einer Immobilie einseitig das Recht, in einem bestimmten Zeitraum eine Immobilie zu erwerben. Wenn er dieses Recht nicht ausübt, dann verfällt das Optionsrecht.

Steuerfalle Kaufoption: Die Kaufoption hat den steuerlichen Nachteil, dass das Optionsrecht, beispielsweise 10% vom Kaufpreis schon zu einer Steuerlast in der Grunderwerbssteuer von 8-13% führt und was nicht bekannt ist, dass dieser Steuerbetrag später nicht auf die Grunderwerbssteuer des Gesamtkaufpreis angerechnet werden kann.

EMPFEHLUNG:

Es sollte keine Kauoptionsverträge als Vorverträge zum Immobilienkauf unterschrieben werden, sondern entweder Reservierungen, die auch als promesa bezeichnet werden, oder direkt der Kaufvertrag mit aufschiebender Besitzuebertragung bis zur Vollkaufpreiszahlung.

STEUERTIPPS für Unternehmen auf Mallorca oder Übersiedler aus Deutschland:

Jungunternehmer, die eine neue SL / GmbH gründen und die Immobilie des Firmensitzes erwerben, zahlen statt 8-13%, nur 3.5% Grunderwerbssteuer

Immobilienkauf im technologischen Park, ParcBIT; 0,5% Grunderwerbssteuer

Ermäßigter Steuersatz von 4 %: ab dem 1. Januar 2023 beträgt der anzuwendende Steuersatz 4 %, wenn der Wert der Immobilie 270.151,20 EUR oder weniger beträgt,

Immobilienerwerb mit einer Hypothek auf Mallorca

Kauf einer Immobilie auf Plan Mallorca

Versicherung der Anzahlung 2023

Aufgrund der hohen Immobilienkaufpreise auf Mallorca ist die Option des Grundstückskaufs mit Bauprojekt preislich interessant.

Wenn Sie eine schlüsselfertige Immobilie erwerben, dann zahlen Sie:

  • 10% IVA (spanische Umsatzsteuer)
  • 2% Dokumentensteuer seit der neuen Regelung vom 01.01.2023

Der Gesetzgeber hat dem Verbraucher für den Immobilienkauf auf Plan zur Sicherheit der Bauqualität eine 10 jährige Baumangelversicherung als Pflicht des Bauträgers aufgegeben, als auch eine sogenannte Anzahlungsversicherung, die auch als seguro de caucion bezeichnet wird.

Anzahlungsversicherung

Die Anzahlungsversicherung muss vom Bauträger abgeschlossen werden und hat Gültigkeit ab Erlangung der Baugenehmigung bis zur schlüsselfertigen Übergabe mit Bewohnbarkeitsbescheinigung.

TIPP:

Um Vermögensschäden zu vermeiden, sollten die Teilzahlungen vor Erlangung der Baugenehmigung gering gehalten oder vermieden werden, da diese nicht versichert sind.

Merke:

Die Anzahlungsversicherung ist zwar gesetzlich vorgeschrieben, doch die Bauträger bieten diese oftmals nicht freiwillig an, da sie erhöhte Kosten auslöst. Deshalb ist schon im Reservierungsvertrag auf die Anzahlungsversicherung zu bestehen.

TIPP:

Gerade zu Beginn des Geschäftsverhältnisse ist es wichtig, dass alle Vertragsbestandteile schriftlich fixiert werden, insbesondere die Garantiepflichten des Verkäufer, die Bau und Übergabefristen, Vertragsstrafen, Bauqualitaetsstandards etc.

Aus diesem Grunde empfehlen wir, dass Sie unsere Kanzlei schon vor Unterschrift jedweder Vereinbarung kontaktieren, um den Immobilienkauf auf Plan in Spanien auf eine zuverlässige Vertragsgrundlage zu stellen, die auch bei Streit rechtlich durchsetzbare Ansprüche garantiert.

Alternativen zur Anzahlungsversicherung ist eine Bankbürgschaft (aval) oder ein versichertes Bankkonto des Bauträgers.

Letztlich ist zu beachten, dass die Bankbürgschaft innerhalb von 2 Jahren nach Eintreten der Nichterfüllung geltend gemacht werden muss, ansonsten wird sie unwirksam.

Sollte ein Fall der Nichterfüllung von seiten des Bauträgers vorliegen, wie:

  • ausgebliebener Baubeginn
  • wesentliche Bauverzögerung
  • Fristenüberschreitung aus dem Vertrag
  • Nichtfertigstellung, Insolvenz des Bautraegers

dann ist innerhalb von 30 Tagen nach Anmahnung des Bauträgers auf Rückzahlung der Anzahlungen + Gesetzlicher Verzugszins + Steuern und ausgebliebener Rückzahlung die Bank als Schuldner der Bankbürgschaft zur Zahlung aufzufordern.

WICHTIG

Die Bank hat 30 Tage Zeit die Zahlung zu leisten, ansonsten ist gerichtliche Klage zu empfehlen.

Nutzen Sie unseren Service Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien, Mallorca, Katalonien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura.

Webzugsbesteuerung Mallorca, Ibiza 2023



Oftmals vergessen wird, dass es nicht nur in Deutschland eine Wegzugsbesteuerung gibt, sondern auch in Spanien, geregelt in Art 95 bis LIRPF

Folglich ist bei einen Zuzug nach Ibiza oder Mallorca nicht nur vorab die Vermögenssteuer mit einer zu erwartenden Steuererhöhung im Jahre 2023 auf den Balearen zu berechnen, sondern auch die Einkommensteuer für den Zuzug und den Wegzug.

In Spanien unterscheidet die Wegzugsbesteuerung zwischen Wegzug in das EU Ausland und Nicht EU Ausland.


Grundvoraussetzung:

Kapitalvermögen in Höhe von mehr als 4 Mio EUR oder Kapitalanteile von mehr als 25% an einer Kapitalgesellschaft mit einem Mindestwert von mehr als 1 Mio EUR.

Wegzug in das EU Ausland:

  • Steuerliche Ansässigkeit von 10 Jahren in Spanien in den letzten 15 Jahren.
  • Wegzug in ein EU Land mit einem Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien und Informationsaustausch
  • Fristgemässe Erklärung des Wegzugs in der Steuererklärung 113 bis zum Ende der Erklärungsfrist der spanischen Einkommensteuer des Folgejahres
  • Kein Verkauf von Kapitalvermögen innerhalb der folgenden 10 Jahre nach Wegzug aus Spanien.
  • Steuerliche Ansässigkeit bleibt 10 Jahre lang in der EU nach dem Wegzug aus Spanien.

Sollten Sie beim Wegzug eine Immobilie auf Mallorca verkaufen, ist eine Steuerberatung zu empfehlen, um die Gewinnsteuer zu minimieren und wenn Sie zum Beispiel einen Ratenverkauf durchführen, dann ist vor Wegzug 100% des Gewinns zu erklären, wenn nicht steuerlich optimiert gearbeitet wurde.

Wegzug in das nicht EU Ausland:

Wesentlicher gravierender ist der Wegzug in ein Steuerparadies oder ein Nicht EU Land.

Wenn Kapitalvermögen von 4 Mio EUR bestünde und der Anschaffungswert bei 3 Mio EUR lag, dann müsste die Differenz mit den progressiven 26% besteuert werden, wobei im Jahre 2023 mit einer Erhöhung auf 27% zu rechnen ist.


Steuerstundung:

Sollte der Wegzug nur für 5 Jahre sein oder aufgrund beruflicher Verpflichtungen auch bis zu 10 Jahren und eine Bankbürgschaft als Sicherheit hinterlegt werden, dann kann eine Steuerstunden erlangt werden. Dies gilt nicht bei einem Wegzug in ein Steuerparadies.

TOURISTISCHE VERMIETUNG

Moratorium bei der touristischen Vermietung auf Mallorca

Die balearische Regierung hat ab sofort den Erwerb der sogenannten plazas turísticas, mit Gesetzeseintritt vom 11.02.2022, blockiert.

Damit kann keine private touristische Vermietungslizenz mehr auf Mallorca neu erworben werden, da auf Mallorca ein 3 Stufenmodell gilt.

  • Kompatibilität PIAT Raumordnungsplan – Kapazitaet fuer weitere touristische Vermietung
  • Erwerb von touristischen Plaetzen, was jetzt blockiert ist
  • Antrag auf die touristische Vermietungslizenz ETV

Das Ziel ist, eine Verringerung der Zahl der derzeit auf dem Archipel verfügbaren Unterbringungsmöglichkeiten, zu erreichen.

TIPP:

Bei jedem neuen Immobilienkauf auf Mallorca ist darauf zu achten, ob fuer die Immobilie schon eine ETV Lizenz besteht und übertragbar ist.

Immobilienkauf ohne Vorkaufsvertrag

Kann man einen Immobilienkauf auf Mallorca ohne einen Vorkaufvertrag durchführen?

Ja, es ist möglich, wenngleich ungewöhnlich, im folgenden die Vorteile und Nachteile.

Zunächst ist klarzustellen, dass der oft gebräuchliche Optionskaufvertrag oder auch Kaufoption (opcion de compra) genannt, für den Immobilienkäufer nicht zu empfehlen ist, da er den wirklichen Immobilienkauf, der gewollt ist, nicht regelt, sondern nur ein Vorrecht, die Option.

Es sei denn, er ist in rechtlich korrekter Weise mit einem Kaufoptionsrecht ausgestaltet und regelt die gesamten Kaufmodalitäten.

TIPP Erbschaft und Kaufoption:

Es gibt nur wenige Ausnahmen hierzu, und eine Ausnahme ist, der Erwerb einer Immobilie aus einer Erbschaft.

Hier kann eine Kaufoption zur schnellen Bindung der Erben führen, damit sie nicht anderweitig verkaufen, ohne dass die Erben bislang im Grundbuch eingetragen sind.

Vorteile eines Vorkaufvertrages

Vorteile eines Vorkaufvertrages in Spanien für den Käufer eines Grundstücks oder Immobilie auf Mallorca, der keine Option ist, sondern rechtlich korrekt ein Kaufvertrag mit 10% Anzahlung (arras gemass Art.1454 CC)

  • Bindung der Verkäufer an den Käufer und den Kaufpreis
  • Fristsetzung fuer den Notartermin und damit Zeit zum Abschluss der Finanzierung

Vertragsvereinbarungen, die nicht im notariellen Kaufvertrag genannt werden können, da sie moeglicherweise die Grundbucheintragung hemmen, können im privaten Kaufvertrag verbindlich vereinbart werden (Bsp. Grundbuchanspassung bei Quadratmeterabweichungen zwischen Kataster und baulicher Realitaet)

Nachteile eines Vorkaufvertrages

  • 10% Anzahlung ohne dingliche Sicherheit- hier bietet unsere Kanzlei einen kostenlosen Treuhandkontoservice an. Wie bei einem Anderkonto wird die Verwahrung des Geldes bis zum Notartermin und damit selbst bei Nichterfüllung des Verkäufers, gesichert.
  • Käufer verliert seine Anzahlung, wenn er nicht notariell die Immobilie fristgemäss erwirbt
  • fehlerhafte Vertragsgestaltungen wie die Kaufoption, führen zu Rechtsstreitigkeiten und unnötigen Steuerpflichten, da bspsw eine Kaufoption eine separate Grunderwerbssteuer auslöst, die nicht auf die Grunderwerbssteuer des Kaufpreises angerechnet werden kann.

2002 – 2022

Wir betreuen Sie seit 20 Jahren bei Ihrem Immobilienerwerb auf Mallorca

Herr D.Luickhardt ist Steuerberater in Spanien und Rechtsanwalt mit deutsch-spanischer Doppelzulassung und 20 jähriger Berufungserfahrung und Fachkompetenz in Immobilienrecht, Immobilienkauf und Steuergestaltungen mit GBR-GmbH – SL Konstruktionen und langfristiger steuerlicher und rechtlicher Begleitung, so dass Sie einen Immobilienkauf mit Rechtssicherheit in Mallorca durchführen.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket von der steuerlichen Beratung, Nachlassplanung von Ihrem Kauf bis hin zur rechtlichen Vorkontrolle der Immobilie und Bebaubarkeit des Grundstuecks bis hin zu der Grundbucheintragung und den Anmeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer auf den neuen Eigentümer, alles aus einer Hand in deutscher und spanischer Sprache.

Bebaubarkeit Grundstück Mallorca

Grundstückskauf Mallorca – informe urbanistico

Bei jedem Grundstückskauf in Spanien und insbesondere auf Mallorca oder Teneriffa, ist die Bebaubarkeit zu prüfen.

Prüfungsfolge Grundstückskauf:

  • Grundbuch
  • Kataster
  • Bebaubarkeit

Die Bebaubarkeit richtet sich nach der Qualifizierung im Bebauungsplan, oder wenn dieser nicht existiert, da es sich beispielsweise um ein Grundstück im Außenbereich (rustico) handelt, dann gelten die sogenannten subsidiären Normen und die spezielle Gesetzgebung aus dem Jahre 1997.

In Spanien wird dieser Bericht der Gemeinde zur Bebaubarkeit als sogenannter informe urbanistico bezeichnet, auf Mallorca wird er INFORME ASSESSOR TECNIC MUNICIPAL genannt.

Dieser städtebauliche Bericht- Informe hat die folgende Struktur

Benennung der Parzelle
Baurechtliche Qualifizierung

  • Bauland (urbano)
  • Bauerwartungsland (urbanizable)
  • Landwirtschaftliche Fläche (rustico) mit der gesetzlichen Bezeichnung SRG

Auf Mallorca ist Bauland sehr teuer, deshalb besteht ein Trend zum Kauf von sogenannten Rustico. Grundsätzlich ist ein landwirtschaftliches Grundstück nicht bebaubar, doch hierzu gibt es Ausnahmen, wenn zum Beispiel die Mindestgröße von in der Regel 14206 qm eingehalten wird.

Desweiteren kann es bauliche Beschränkungen geben:

  • Überbaute Fläche
  • Dienstbarkeiten gemäß dem Küstenschutzgesetz
  • Dienstbarkeit für den Flughafen, Stromversorger etc.
  • „Rustico“ wird von den Gemeinden im Bebauungsplan oftmals als Reserve behalten, um öffentliche Bauvorhaben für die Zukunft durchführen zu können, Bsp Kläranlagenbau.

Typische Inhalte eines informe urbanistico

  • Mindestparzellengrösse
  • Bebaubarkeit: Maximales Bauvolumen m3
  • Nutzbarkeit: Landwirtschaftliche Nutzvolumen m3
  • Belegbarkeit Wohnnutzung (ocupacion) Bsp 2%
  • Stockwerksanzahl
  • Gebäudehöhe: Bsp 8 m
  • Abstandsflächen zu Straße, Grenzen

Aktuelle Baurechtliche Normen zur Zeit auf Mallorca

Gesetz 9/2020 (25.5.2020) und Verordnung 12/2017 zum Gesetz 2/2014 aus dem Jahre 2014.
Gesetz zur landwirtschaftlichen Flaechen (Rustico) vom 8.7.1997

Nutzen Sie unser Servicepaket zum Grundstückskauf auf Mallorca und Spanien, als auch unsere steuerliche und rechtliche Betreuung Ihres Bauprojekts.
Bei einem Bauprojekt kann aus steuerlichen Gesichtspunkten und Vorsteuerrueckvergütungsmöglichkeiten durchaus eine spanische SL (GmbH) in Frage kommen.

Grundstückskauf Mallorca

Typischer Fallstrick im notariellen Kaufvertrag auf Mallorca Grundstückskauf

Mangelhafte Grundstücksbeschreibung – Flächenabweichung

Die notariellen Kaufverträge in Spanien geben in Regel nur eine Kopie des Grundbucheintrages wieder, ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Lage, Grösse und Katasters.

Bei einem Apartmentkauf in einem Mehrfamilienhaus mag dies ausreichend sein, doch nicht bei einem Grundstückskauf auf Mallorca, und um so weniger, wenn es keine klar abgegrenzte Bauparzelle ist, sondern ein Grundstück, Agrarland (finca rústica).

Das spanische Gesetz zur Regelung des Grundstückskaufes, Art.18.2 TRLC, verlangt die Koordinierung zwischen
GRUNDBUCHEINTRAGUNG – KATASTER – REALITÄT


und insbesondere der Grundstückskäufer hat einen gesetzlichen Anspruch darauf. Bei jedem Grundstückskauf in Spanien, sollte ausdrücklich verlangt werden.

  • Dass die Deckungsgleichheit zwischen Grundbuch, Kataster und Realität in der notariellen Kaufurkunde ausdrücklich von den Parteien erklärt wird.
  • Dass eine Abweichung durch einen eingefügten Vermessungsplan nachgewiesen und in der Kaufurkunde das Verfahren bestimmt wird, wie die Abweichung bereinigt werden kann, und zwar im Kataster und Grundbuch.
  • Wer die Kosten des Bereinigungsverfahrens tragen sollte.


Eine typische Vertragsklausel in einem notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück auf Mallorca kann lauten, wenn Übereinstimmung gegeben ist.

Vertragsklauser, notarieller Kaufvertrag


REPRESENTACION GRAFICA:

Los Señores comparecientes manifiestan que la finca descrita se corresponde con la que resulta de la CCDG, referencia catastral y concuerda con la realidad.

ODER

Es gibt eine Abweichung zum Kataster, dann muss dies in der Kaufurkunde aufgenommen werden und das Berichtigungsverfahren angegeben werden, wie zum Beispiel…


No obstante , manifiestan que la certificación catastral no se corresponde fielmente con la realidad, por lo que aportan la validación grafica catastral de la representación grafica alternativa que contiene  la descripción real que incorporo en esta escritura para la rectificación según el art.18.2.

(HERVORZUHEBEN, DASS DIE GRAPHISCHE DARSTELLUNG IN DIE KAUFURKUNDE AUFZUNEHMEN IST UND NICHT NUR DIE WÖRTLICHE BESCHREIBUNG WIE FRÜHER)

Auf diese Weise werden Rechtsstreitigkeiten vermieden, wie der bekannte Fall mit der Banco Santander, wo ein Käufer zwei Grundstücke gekauft hat und sich später herausgestellt hat, dass es die nebenan liegenden Grundstücke waren, die er kaufen wollte, zufälligerweise ähnlich in der wörtlichen Beschreibung; auf die graphische Darstellung und Pläne wurde in der Kaufurkunde von den Parteien verzichtet.


In der ersten gerichtlichen Instanz hatte der Käufer den Anfechtungsprozess gegen die Banco Santander verloren, da mehr als 4 Jahre vergangen waren und erst in der letzten Instanz gewann er, da das oberste spanische Zivilgericht von einem Dissens ausging, da der Wille zum Kauf der besagten Grundstücke nicht gegeben war, da der Grundstückskäufer andere Grundstücke kaufen wollte.

Nicht nur in diesen extremen Fällen, kann eine Anfechtung geboten sein, sondern auch schon bei einer Abweichung von mehr als 10% der Grundstücksfläche.

Im katalanischen Immobilienrecht wurde in Art.621-50 eingefügt, dass bei einer Flächenabweichung bei einem Grundstückskauf von mehr als 10% der Kaufvertrag aufgelöst werden kann und bei einer Abweichung unter 10% die Kaufpreisminderung verlangt werden kann.

Anteilskauf Immobilienerwerb Mallorca

Steuerrisiko Share Deal

Anteilskauf einer spanischen SL zum Immobilienerwerb auf Mallorca oder direkter Immobilienkauf – steuerliche Risiken. 

Praxisbeispiel:


Typischer Praxisfall auf Mallorca oder auch Teneriffa, dass eine Immobilie einer spanischen SL (GmbH) gehört und es soll nicht die Immobilie verkauft werden, sondern die gesamten SL Anteile (Share Deal).

Beworben wird der Verkauf gegenüber dem Immobilienkäufer, dass dieser die Grunderwerbssteuer von 8-11% spart.

Diese Annahme ist grundsätzlich richtig, wenn es sich um eine spanische SL handelt, die gewerblich aktiv ist, dann fiele keine Grunderwerbssteuer und auch keine Umsatzsteuer beim Share Deal an. 

Doch der spanische Gesetzgeber hat den Art.314 LMV geschaffen, um den Steuertrick, nicht gewerblich tätige spanische SL verkauft Immobilie grunderwerbssteuerfrei zu erschweren. 

Der Gesetzgeber arbeitet mit einer gesetzlichen Vermutung und der Steuerpflichtige muss beweisen, dass diese Vermutung nicht zutrifft.


Vermutung 1:

Es werden von einer Person mehr als 50% der Gesellschaftsanteile erworben und das Aktivvermögen der SL besteht aus mindestens 50% Immobilien.


Vermutung 2:

Es werden von einer Person mehr als 50% der Gesellschaftsanteile von einer anderen SL erworben, die 50% Immobilienvermögen hält und nicht gewerblich tätig ist.
Damit werden die Holdingstrukturen, deutsche GmbH, oder Schweizer AG hält die Anteile einer spanischen SL erfasst.

Vermutung 3:

Selbst wenn weniger als 50% der SL Anteile erworben werden, aber der Verkäufer der SL, diese vor nicht länger als 3 Jahre vor dem Verkauf gegründet hat und die Immobilie als Kapitaleinlage eingebracht hatte, dann fiele ebenso Grunderwerbssteuer an.



Wir empfehlen unser Immobilienkaufservicepaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie auf Mallorca, Ibiza, Teneriffa oder Gran Canaria erwerben, sei es mit einem direkten Immobilienkauf oder einem Share Deal und der Übernahme einer spanischen SL. (GmbH) 

Immobilienkaufservicepaket LEGALIUM