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TOURISTISCHE VERMIETUNG

Moratorium bei der touristischen Vermietung auf Mallorca

Die balearische Regierung hat ab sofort den Erwerb der sogenannten plazas turísticas, mit Gesetzeseintritt vom 11.02.2022, blockiert.

Damit kann keine private touristische Vermietungslizenz mehr auf Mallorca neu erworben werden, da auf Mallorca ein 3 Stufenmodell gilt.

  • Kompatibilität PIAT Raumordnungsplan – Kapazitaet fuer weitere touristische Vermietung
  • Erwerb von touristischen Plaetzen, was jetzt blockiert ist
  • Antrag auf die touristische Vermietungslizenz ETV

Das Ziel ist, eine Verringerung der Zahl der derzeit auf dem Archipel verfügbaren Unterbringungsmöglichkeiten, zu erreichen.

TIPP:

Bei jedem neuen Immobilienkauf auf Mallorca ist darauf zu achten, ob fuer die Immobilie schon eine ETV Lizenz besteht und übertragbar ist.

Immobilienkauf ohne Vorkaufsvertrag

Kann man einen Immobilienkauf auf Mallorca ohne einen Vorkaufvertrag durchführen?

Ja, es ist möglich, wenngleich ungewöhnlich, im folgenden die Vorteile und Nachteile.

Zunächst ist klarzustellen, dass der oft gebräuchliche Optionskaufvertrag oder auch Kaufoption (opcion de compra) genannt, für den Immobilienkäufer nicht zu empfehlen ist, da er den wirklichen Immobilienkauf, der gewollt ist, nicht regelt, sondern nur ein Vorrecht, die Option.

Es sei denn, er ist in rechtlich korrekter Weise mit einem Kaufoptionsrecht ausgestaltet und regelt die gesamten Kaufmodalitäten.

TIPP Erbschaft und Kaufoption:

Es gibt nur wenige Ausnahmen hierzu, und eine Ausnahme ist, der Erwerb einer Immobilie aus einer Erbschaft.

Hier kann eine Kaufoption zur schnellen Bindung der Erben führen, damit sie nicht anderweitig verkaufen, ohne dass die Erben bislang im Grundbuch eingetragen sind.

Vorteile eines Vorkaufvertrages

Vorteile eines Vorkaufvertrages in Spanien für den Käufer eines Grundstücks oder Immobilie auf Mallorca, der keine Option ist, sondern rechtlich korrekt ein Kaufvertrag mit 10% Anzahlung (arras gemass Art.1454 CC)

  • Bindung der Verkäufer an den Käufer und den Kaufpreis
  • Fristsetzung fuer den Notartermin und damit Zeit zum Abschluss der Finanzierung

Vertragsvereinbarungen, die nicht im notariellen Kaufvertrag genannt werden können, da sie moeglicherweise die Grundbucheintragung hemmen, können im privaten Kaufvertrag verbindlich vereinbart werden (Bsp. Grundbuchanspassung bei Quadratmeterabweichungen zwischen Kataster und baulicher Realitaet)

Nachteile eines Vorkaufvertrages

  • 10% Anzahlung ohne dingliche Sicherheit- hier bietet unsere Kanzlei einen kostenlosen Treuhandkontoservice an. Wie bei einem Anderkonto wird die Verwahrung des Geldes bis zum Notartermin und damit selbst bei Nichterfüllung des Verkäufers, gesichert.
  • Käufer verliert seine Anzahlung, wenn er nicht notariell die Immobilie fristgemäss erwirbt
  • fehlerhafte Vertragsgestaltungen wie die Kaufoption, führen zu Rechtsstreitigkeiten und unnötigen Steuerpflichten, da bspsw eine Kaufoption eine separate Grunderwerbssteuer auslöst, die nicht auf die Grunderwerbssteuer des Kaufpreises angerechnet werden kann.

2002 – 2022

Wir betreuen Sie seit 20 Jahren bei Ihrem Immobilienerwerb auf Mallorca

Herr D.Luickhardt ist Steuerberater in Spanien und Rechtsanwalt mit deutsch-spanischer Doppelzulassung und 20 jähriger Berufungserfahrung und Fachkompetenz in Immobilienrecht, Immobilienkauf und Steuergestaltungen mit GBR-GmbH – SL Konstruktionen und langfristiger steuerlicher und rechtlicher Begleitung, so dass Sie einen Immobilienkauf mit Rechtssicherheit in Mallorca durchführen.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket von der steuerlichen Beratung, Nachlassplanung von Ihrem Kauf bis hin zur rechtlichen Vorkontrolle der Immobilie und Bebaubarkeit des Grundstuecks bis hin zu der Grundbucheintragung und den Anmeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer auf den neuen Eigentümer, alles aus einer Hand in deutscher und spanischer Sprache.

Bebaubarkeit Grundstück Mallorca

Grundstückskauf Mallorca – informe urbanistico

Bei jedem Grundstückskauf in Spanien und insbesondere auf Mallorca oder Teneriffa, ist die Bebaubarkeit zu prüfen.

Prüfungsfolge Grundstückskauf:

  • Grundbuch
  • Kataster
  • Bebaubarkeit

Die Bebaubarkeit richtet sich nach der Qualifizierung im Bebauungsplan, oder wenn dieser nicht existiert, da es sich beispielsweise um ein Grundstück im Außenbereich (rustico) handelt, dann gelten die sogenannten subsidiären Normen und die spezielle Gesetzgebung aus dem Jahre 1997.

In Spanien wird dieser Bericht der Gemeinde zur Bebaubarkeit als sogenannter informe urbanistico bezeichnet, auf Mallorca wird er INFORME ASSESSOR TECNIC MUNICIPAL genannt.

Dieser städtebauliche Bericht- Informe hat die folgende Struktur

Benennung der Parzelle
Baurechtliche Qualifizierung

  • Bauland (urbano)
  • Bauerwartungsland (urbanizable)
  • Landwirtschaftliche Fläche (rustico) mit der gesetzlichen Bezeichnung SRG

Auf Mallorca ist Bauland sehr teuer, deshalb besteht ein Trend zum Kauf von sogenannten Rustico. Grundsätzlich ist ein landwirtschaftliches Grundstück nicht bebaubar, doch hierzu gibt es Ausnahmen, wenn zum Beispiel die Mindestgröße von in der Regel 14206 qm eingehalten wird.

Desweiteren kann es bauliche Beschränkungen geben:

  • Überbaute Fläche
  • Dienstbarkeiten gemäß dem Küstenschutzgesetz
  • Dienstbarkeit für den Flughafen, Stromversorger etc.
  • „Rustico“ wird von den Gemeinden im Bebauungsplan oftmals als Reserve behalten, um öffentliche Bauvorhaben für die Zukunft durchführen zu können, Bsp Kläranlagenbau.

Typische Inhalte eines informe urbanistico

  • Mindestparzellengrösse
  • Bebaubarkeit: Maximales Bauvolumen m3
  • Nutzbarkeit: Landwirtschaftliche Nutzvolumen m3
  • Belegbarkeit Wohnnutzung (ocupacion) Bsp 2%
  • Stockwerksanzahl
  • Gebäudehöhe: Bsp 8 m
  • Abstandsflächen zu Straße, Grenzen

Aktuelle Baurechtliche Normen zur Zeit auf Mallorca

Gesetz 9/2020 (25.5.2020) und Verordnung 12/2017 zum Gesetz 2/2014 aus dem Jahre 2014.
Gesetz zur landwirtschaftlichen Flaechen (Rustico) vom 8.7.1997

Nutzen Sie unser Servicepaket zum Grundstückskauf auf Mallorca und Spanien, als auch unsere steuerliche und rechtliche Betreuung Ihres Bauprojekts.
Bei einem Bauprojekt kann aus steuerlichen Gesichtspunkten und Vorsteuerrueckvergütungsmöglichkeiten durchaus eine spanische SL (GmbH) in Frage kommen.

Grundstückskauf Mallorca

Typischer Fallstrick im notariellen Kaufvertrag auf Mallorca Grundstückskauf

Mangelhafte Grundstücksbeschreibung – Flächenabweichung

Die notariellen Kaufverträge in Spanien geben in Regel nur eine Kopie des Grundbucheintrages wieder, ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Lage, Grösse und Katasters.

Bei einem Apartmentkauf in einem Mehrfamilienhaus mag dies ausreichend sein, doch nicht bei einem Grundstückskauf auf Mallorca, und um so weniger, wenn es keine klar abgegrenzte Bauparzelle ist, sondern ein Grundstück, Agrarland (finca rústica).

Das spanische Gesetz zur Regelung des Grundstückskaufes, Art.18.2 TRLC, verlangt die Koordinierung zwischen
GRUNDBUCHEINTRAGUNG – KATASTER – REALITÄT


und insbesondere der Grundstückskäufer hat einen gesetzlichen Anspruch darauf. Bei jedem Grundstückskauf in Spanien, sollte ausdrücklich verlangt werden.

  • Dass die Deckungsgleichheit zwischen Grundbuch, Kataster und Realität in der notariellen Kaufurkunde ausdrücklich von den Parteien erklärt wird.
  • Dass eine Abweichung durch einen eingefügten Vermessungsplan nachgewiesen und in der Kaufurkunde das Verfahren bestimmt wird, wie die Abweichung bereinigt werden kann, und zwar im Kataster und Grundbuch.
  • Wer die Kosten des Bereinigungsverfahrens tragen sollte.


Eine typische Vertragsklausel in einem notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück auf Mallorca kann lauten, wenn Übereinstimmung gegeben ist.

Vertragsklauser, notarieller Kaufvertrag


REPRESENTACION GRAFICA:

Los Señores comparecientes manifiestan que la finca descrita se corresponde con la que resulta de la CCDG, referencia catastral y concuerda con la realidad.

ODER

Es gibt eine Abweichung zum Kataster, dann muss dies in der Kaufurkunde aufgenommen werden und das Berichtigungsverfahren angegeben werden, wie zum Beispiel…


No obstante , manifiestan que la certificación catastral no se corresponde fielmente con la realidad, por lo que aportan la validación grafica catastral de la representación grafica alternativa que contiene  la descripción real que incorporo en esta escritura para la rectificación según el art.18.2.

(HERVORZUHEBEN, DASS DIE GRAPHISCHE DARSTELLUNG IN DIE KAUFURKUNDE AUFZUNEHMEN IST UND NICHT NUR DIE WÖRTLICHE BESCHREIBUNG WIE FRÜHER)

Auf diese Weise werden Rechtsstreitigkeiten vermieden, wie der bekannte Fall mit der Banco Santander, wo ein Käufer zwei Grundstücke gekauft hat und sich später herausgestellt hat, dass es die nebenan liegenden Grundstücke waren, die er kaufen wollte, zufälligerweise ähnlich in der wörtlichen Beschreibung; auf die graphische Darstellung und Pläne wurde in der Kaufurkunde von den Parteien verzichtet.


In der ersten gerichtlichen Instanz hatte der Käufer den Anfechtungsprozess gegen die Banco Santander verloren, da mehr als 4 Jahre vergangen waren und erst in der letzten Instanz gewann er, da das oberste spanische Zivilgericht von einem Dissens ausging, da der Wille zum Kauf der besagten Grundstücke nicht gegeben war, da der Grundstückskäufer andere Grundstücke kaufen wollte.

Nicht nur in diesen extremen Fällen, kann eine Anfechtung geboten sein, sondern auch schon bei einer Abweichung von mehr als 10% der Grundstücksfläche.

Im katalanischen Immobilienrecht wurde in Art.621-50 eingefügt, dass bei einer Flächenabweichung bei einem Grundstückskauf von mehr als 10% der Kaufvertrag aufgelöst werden kann und bei einer Abweichung unter 10% die Kaufpreisminderung verlangt werden kann.

Anteilskauf Immobilienerwerb Mallorca

Steuerrisiko Share Deal

Anteilskauf einer spanischen SL zum Immobilienerwerb auf Mallorca oder direkter Immobilienkauf – steuerliche Risiken. 

Praxisbeispiel:


Typischer Praxisfall auf Mallorca oder auch Teneriffa, dass eine Immobilie einer spanischen SL (GmbH) gehört und es soll nicht die Immobilie verkauft werden, sondern die gesamten SL Anteile (Share Deal).

Beworben wird der Verkauf gegenüber dem Immobilienkäufer, dass dieser die Grunderwerbssteuer von 8-11% spart.

Diese Annahme ist grundsätzlich richtig, wenn es sich um eine spanische SL handelt, die gewerblich aktiv ist, dann fiele keine Grunderwerbssteuer und auch keine Umsatzsteuer beim Share Deal an. 

Doch der spanische Gesetzgeber hat den Art.314 LMV geschaffen, um den Steuertrick, nicht gewerblich tätige spanische SL verkauft Immobilie grunderwerbssteuerfrei zu erschweren. 

Der Gesetzgeber arbeitet mit einer gesetzlichen Vermutung und der Steuerpflichtige muss beweisen, dass diese Vermutung nicht zutrifft.


Vermutung 1:

Es werden von einer Person mehr als 50% der Gesellschaftsanteile erworben und das Aktivvermögen der SL besteht aus mindestens 50% Immobilien.


Vermutung 2:

Es werden von einer Person mehr als 50% der Gesellschaftsanteile von einer anderen SL erworben, die 50% Immobilienvermögen hält und nicht gewerblich tätig ist.
Damit werden die Holdingstrukturen, deutsche GmbH, oder Schweizer AG hält die Anteile einer spanischen SL erfasst.

Vermutung 3:

Selbst wenn weniger als 50% der SL Anteile erworben werden, aber der Verkäufer der SL, diese vor nicht länger als 3 Jahre vor dem Verkauf gegründet hat und die Immobilie als Kapitaleinlage eingebracht hatte, dann fiele ebenso Grunderwerbssteuer an.



Wir empfehlen unser Immobilienkaufservicepaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie auf Mallorca, Ibiza, Teneriffa oder Gran Canaria erwerben, sei es mit einem direkten Immobilienkauf oder einem Share Deal und der Übernahme einer spanischen SL. (GmbH) 

Immobilienkaufservicepaket LEGALIUM

Schenkungen Mallorca – aktuell 2021

Schenkungen steuergünstig auch für Ausländer – 2021

Seit dem Urteil vom 30.12.2020 (noch nicht rechtskräftig) kann jetzt der sogenannte “finiquito” auch für Nicht Mallorquiner in der vorweggenommene Erbfolge genutzt werden.

Letztendlich handelt sich um eine Schenkung zu Lebzeiten, auf den Verzicht des Pflichtteilsrechtes nach mallorquinischen Recht. 

Steuervorteil

Der Steuervorteil liegt darin, dass nicht teure mallorquinische Schenkungssteuer zur Anwendung kommt, sondern wie eine Erbschaft mit 1% bis 700.000 EUR besteuert wird. Weitere Steuervorteile wie die Freistellung von der Gewinnsteuer sind umstritten.

Neu ist, dass auch Ausländer dieses besondere mallorquinische Recht anwenden können und zwar nach einer europarechtskonformen Auslegung des Art.50 CB (Gesetzbuch der Balearen) und der europäischen Erbrechtsverordnung 650/2012, welche mit Art.22 die Rechtswahl des Erbrechts des Ansässigkeitsortes erlaubt und bei Erbverträgen der Ansässigkeitsort im Moment der Erstellung des Erbvertrages für das anzuwendende Erbrecht anzuwenden ist.

Voraussetzung

Der Schenker und Ausländer muss seinen dauerhaften Wohnsitz und seine Ansässigkeit auf Mallorca haben, als auch die Immobilie sollte auf Mallorca belegen sein.



Weitere Voraussetzungen dieser Steuervergünstigung

  • Verzicht auf Erbrecht und/oder Pflichteilsrecht in notarieller Urkunde.
  • fristgemässe Schenkungssteuererklärung nach Art.11b) Verordnung (Erbschaftssteuervergünstigung anzuwenden)
    Abstammungsverhältnis.
  • Eltern Kind Verhältnis, Abkommen, Adoptiert
  • Eltern des Schenkers
  • Ehegatte

Weitere Informationen zur Schenkung auf Mallorca

HAUSBAU MALLORCA – SCHRITTE

Unsere Kanzlei begleitet Sie bei Ihrem Hausbau auf Mallorca vom Grundstückskauf mit Rechtssicherheit, Prüfung des Bau und Architektenvertrages, bis hin zur Durchsetzung Ihrer Rechtsansprüche aussergerichtlich und gerichtlich auf Mallorca bei den häufigen Baumangelstreitigkeiten.

Die folgenden Schritte beim Bau Ihres Eigenheims auf Mallorca sollten Sie beachten.

I. Grundstückssuche Mallorca

Unser Hausmakler steht Ihnen zur Verfügung.

Bauland wird auf Mallorca als suelo urbano bezeichnet. Jede Parzelle hat eine maximale Bebaubarkeit, die mit einer Gemeindeauskunft abzufragen ist.

Unser Immobilienkaufservicepaekt ist mit einem Architektenservice unserer Kanzlei kombiniert, so dass wir nicht nur die rechtlichen Rahmenbedingungen prüfen, sondern auch die Bebaubarkeit.

Problematisch kann eine Bebauung auf Mallorca sein, wenn:

  • Suelo rustico – landwirtschaftliche Flaeche
  • Suelo urbanizable – Bauerwartungsland

II. Kaufvertrag – Vorkaufvertrag Grundstückskauf Mallorca

Nach dem Sie das Grundstück gefunden haben, ist ein Vorkaufvertrag zu erstellen, wo die wesentlichen Verpflichtungen geregelt werden, insbesondere auch vom Verkäufer, welche Unterlagen er beizubringen hat, so dass die Lastenfreiheit und der Grenzverlauf nachgewiesen wird. Wir erstellen den Vorkaufvertrag auf deutsch und spanisch. 

III. Notarieller Kaufvertrag auf Mallorca

Dieser baut auf die Klauseln des Vorkaufvertrages auf. Wir führen den notariellen Kauftermin für Sie durch.

IV. Steuerzahlung

Grunderwerbssteuerzahlung oder Umsatzsteuerzahlung + Dokumentensteuer bei Bauland

V. Grundbucheintragung

Alle Punkte 2-5 ist in unserem Servicepaket – Grundstückskauf auf Mallorca mit Rechtssicherheit zum Pauschalpreis enthalten. 

VI. Kosten eines Bauprojekts

Die Kosten richten sich nach dem Bauwert.

Architektenkosten

5.000-30.000 EUR
Architektenleistungen: Vorprojekt + Grundprojekt (proyecto basico) + Baugenehmigungsantrag (Bearbeitungszeit je nach Gemeinde von 9 Monaten ab) + Ausführungsprojekt.

Gebühren

  • Bausteuer bei der Gemeinde: ca 4% vom Bauwert
  • Gebühr fuer die Erstbewohnbarkeitsbescheinigung: 1%
  • Dokumentensteuer Neubauerklärung: 1.5%
  • 10 Jahresbauversicherung nach Wert (obligatorisch bei Wiederverkauf innerhalb von 10 Jahren nach der Fertigstellung des Neubaus)

Zur Zeit kann man von Baukosten von ca 1.200 Euro/qm ausgehen, für eine funktionstüchtige Bauqualitäet.

Im Bauunternehmervertrag sollten die einzelnen Gewerke aufgelistet und im Leistungsverzeichnis bewertet werden.

  • Erdbewegungen
  • Fundamentlegung
  • Rohbau
  • Isolierung 
  • Maurerarbeiten 
  • Fassadenarbeiten
  • Schreinerarbeiten 
  • Schlosserarbeiten 
  • Fenster 
  • Anstrich 
  • Sanitärinstallation 
  • Elektrizitätsinstallation 
  • Klimanlage, Heizung 
  • Brandschutz 
  • Telefonie, Verkabelung 
  • Bauabnahme und Qualitätskontrolle 
  • Abfallentsorgung 
  • Arbeitsunfallschutz 
  • Bauzaun und Sicherheit 
  • Kran und Baggermiete

Immobilienkauf – Pool Baugenehmigung


Nicht selten ist es, dass man bei einer juristischen Vorkontrolle des Immobilienkaufes bemerkt, dass ein Pool existiert, der nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Dies ist ein rechtlicher Mangel, der vom Verkäufer behoben werden muss. 

Der Grund für diesen Mangel kann Unwissenheit sein, da ein Pool baugenehmigungspflichtig ist, aber auch Nachlässigkeit, welche schwerwiegende Folgen, von Bußgeldern bis zum Abriss haben kann, die auch den Immobilienkäufer als Rechtsnachfolger der Immobilie treffen können.

Schon im Jahre 2001 hat das oberste spanische Zivilgericht festgestellt, dass ein Pool von 4 mx7mx1.5m eine sogenannte große Baugenehmigung mit Projekt eines Architekten benötigt.

Seit dem haben sich die Gesetze weiterentwickelt und es wird zwischen großer Baugenehmigung (obra mayor) und kleiner Baugenehmigung (obra menor) unterschieden. Letztlich hat jede Gemeinde in Spanien die Entscheidungsgewalt, folglich kann Calvìa anders entscheiden, als die Gemeinden von Andratx, Llucmayor, oder Felanitx, doch die Gesetzesgrundlage ist von der Gemeinde zu beachten.

Das Gesetz RD742/2013 unterscheidet öffentlich zugängliche Pools, Typ 3 A (Pool in einem Mehreinfamilienhaus, Pool auf Ackerland (rustico), Pool in einem Landhotel (agroturismo), die mit der großen Projektierung und Baugenehmigungspflicht versehen sind, wogegen Pools vom Typ 3 B für sogenannte Einfamilienhäuser und die ausschließlich der Eigennutzung dienen, nur eine kleine Baugenehmigung ohne Projektierung durch einen Architekten verlangen.