von Rechtsanwalt Mallorca | Jun 10, 2024 | Baurecht, Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
BOE el Decreto Ley 3/2024
Seit dem 28.05.2024 gilt das neue Gesetz auf Mallorca (Balearen), dass Immobilien (auch Pools) mit verjährten Baurechtsverletzungen (Verjährungszeit 8 Jahre nach Bauende) nunnehr legalisiert werden können.
Sie können damit in das Grundbuch eingetragen werden, obgleich nicht die aktuellen Baunormen der Gemeinde erfüllt sind. Jede Balearen Insel hat separat zu beschliessen, wann das Gesetz schliesslich umgesetzt wird.
Die Legalisierung der rechtswidrigen Immobilien ist an bestimmte Auflagen gebunden, wie die Verbesserung des Energiepasses etc, und die touristische Vermietung bleibt untersagt.
Hervorzuheben bleibt, dass diese Amnestie nicht den rechtswidrigen Zustand aufhebt, es bleibt folglich an der nicht genehmigten Lage im Aussenbereich, jedoch mit einer gesetzlichen Duldung. Daraus folgt, dass zukünftig die Immobilie nicht repariert werden kann, ohne erneut den rechtswidrigen Zustand aufleben zu lassen.
Hervorzuheben ist, dass das Gesetz eine Laufzeit von 3 Jahren hat und in dieser Zeit der Antrag bei der Gemeinde auf Legalisierung gestellt werden muss.
Es handelt sich um die sogenannte solicitud de licencia extraordinaria de legalización. (Antrag auf ausserordentliche Legalisierung).
Im folgenden der Gesetzestext
Disposición adicional séptima Procedimiento de legalización extraordinaria de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico
1. Las edificaciones, las construcciones, las instalaciones y los usos existentes en suelo rústico respecto de los cuales a la entrada en vigor de este decreto ley ya no sea procedente adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, se pueden legalizar con carácter extraordinario en el plazo máximo de tres años, sin que sean de aplicación las condiciones y los parámetros urbanísticos aplicables con carácter general a las edificaciones en suelo rústico, con todos los derechos y deberes inherentes a las obras llevadas a cabo con licencia, con excepción de lo que dispone el último párrafo del apartado 7.
Para aplicarlo en suelos incluidos dentro del ámbito de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears, se tiene que entender que ha prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística si se acredita la finalización de la edificación, la construcción o la instalación o la implantación del uso con anterioridad al día 10 de marzo de 1991.
Con respecto a los usos o cambios de uso vinculados a edificaciones, construcciones o instalaciones determinantes de la comisión de una infracción, estos se pueden legalizar cuando haya prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística en relación con el uso irregular, teniendo en cuenta las siguientes reglas:
a) Para los usos o cambios de uso implantados antes del 29 de mayo de 2014, el cómputo del plazo de prescripción se entiende iniciado en la fecha que se implantan.
b) Para los usos o los cambios de uso implantados a partir del 29 de mayo de 2014, el cómputo del plazo de prescripción se entiende iniciado en la fecha que finalizan.
2. El procedimiento lo tiene que iniciar la persona interesada, ante el ayuntamiento correspondiente, con la solicitud de licencia de legalización extraordinaria, a la cual se tiene que adjuntar un proyecto técnico de legalización, adaptado a las particularidades derivadas de esta disposición, el cual tiene que incorporar las medidas de carácter ambiental que supongan una reducción de la contaminación lumínica y un incremento de la eficiencia energética o hídrica de la edificación, la construcción o la instalación mediante la utilización de materiales, técnicas y sistemas constructivos, cambio de instalaciones, generación de energía renovable, instalaciones de depósitos de agua o cualquier otro sistema de reducción del consumo energético o hídrico de la red, y también sistemas de depuración de agua adecuados en cada caso al Plan Hidrológico de las Illes Balears.
Asimismo, en los casos en los que el uso de que se trate en cada caso constituya una actividad a los efectos de la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las Illes Balears, se tiene que incorporar el proyecto técnico de legalización el correspondiente proyecto de actividades, en el cual se tienen que prever las modificaciones que, si procede, sean legalmente exigibles para cumplir la normativa vigente en materia de actividades.
3. La legalización extraordinaria queda sujeta al pago de las mismas tasas y de los mismos impuestos previstos en la normativa para las nuevas edificaciones, construcciones o instalaciones.
Asimismo, la persona interesada tiene que abonar en el ayuntamiento una prestación económica. Las cantidades ingresadas por este concepto se tienen que destinar a la adquisición, la recuperación, la protección y la gestión sostenible de espacios y recursos naturales o a la dotación del patrimonio municipal de suelo.
La prestación económica a la que se refiere el párrafo anterior se tiene que fijar en la misma resolución por la cual se acuerde la legalización extraordinaria, por aplicación de los porcentajes expuestos a continuación respecto del coste de ejecución material de la edificación, construcción o instalación objeto de legalización extraordinaria que conste en el expediente:
a) El 10% si la legalización se solicita en el primer año de la vigencia de este procedimiento.
b) El 12,5% si se solicita en el segundo año.
c) El 15% si se solicita en el tercer año.
El coste de ejecución material se tiene que calcular de acuerdo con los valores que correspondan a la fecha de la solicitud de legalización extraordinaria.
En los casos de legalización extraordinaria de usos o cambios de uso vinculados a edificaciones, construcciones o instalaciones, los porcentajes anteriores se tienen que aplicar sobre el coste de ejecución material de la edificación, construcción o instalación vinculada al uso siempre que esta edificación, construcción o instalación no sea objeto también de legalización extraordinaria en el marco de esta disposición, caso en el cual únicamente se tiene que exigir la prestación económica correspondiente a la legalización de la edificación, construcción o instalación.
4. No obstante, y con respecto a los solicitantes sometidos al impuesto sobre la renta de las personas físicas, la prestación económica que resulte de aplicar los porcentajes mencionados en el apartado anterior se tiene que reducir en los siguientes porcentajes:
a) En un 50% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 33.000 euros en caso de tributación individual o los 52.800 euros en caso de tributación conjunta.
b) En un 25% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 52.800 euros en caso de tributación individual o los 84.480 euros en caso de tributación conjunta.
5. El procedimiento extraordinario regulado en esta disposición adicional no es aplicable a los siguientes casos:
a) Las edificaciones, construcciones o instalaciones que, de acuerdo con el planeamiento vigente, queden sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo.
b) Las edificaciones, construcciones o instalaciones situadas en el dominio público, en la zona de protección de las carreteras o en las servidumbres derivadas de la legislación de costas.
c) Las edificaciones, construcciones, instalaciones y usos que impliquen el ejercicio de una actividad para la cual se requiera, de acuerdo con la legislación sectorial vigente, la adquisición de plazas, cuotas u otros derechos de carácter público y limitado.
d) Las edificaciones, construcciones o instalaciones en las que se desarrollen actividades sujetas a la previa declaración de interés general a que se refiere la Ley 6/1997, de 8 de julio, de suelo rústico de las Illes Balears, cuando la actividad de que se trate en cada caso no sea declarada de interés general de acuerdo con el artículo 26 de la citada Ley, sin que resulte aplicable a los efectos de la presente disposición adicional el inciso final del artículo 30.3 de dicha Ley.
De acuerdo con eso, las eventuales solicitudes que se presenten en relación con las edificaciones, construcciones, instalaciones o usos mencionados en las letras anteriores se tienen que inadmitir a trámite, con las comprobaciones previas que a este efecto se estimen adecuados.
6. En el expediente que se tramite, únicamente se tienen que incorporar los informes o las autorizaciones sectoriales requeridos por la normativa estatal o europea para los casos de legalización ordinaria de actos y usos ilegales previstos en la legislación urbanística.
De acuerdo con ello, no son exigibles, entre otros informes o autorizaciones previstos en la normativa autonómica o local, el informe del artículo 36.2 de la Ley 6/1997 antes mencionada.
7. El plazo máximo para resolver y notificar la resolución final a la persona interesada es de seis meses, y el efecto del transcurso de este plazo máximo habilita al interesado a considerar desestimada la solicitud por silencio negativo, sin perjuicio de la obligación del ayuntamiento de resolver y de notificar la resolución expresa.
La resolución en virtud de la cual se otorgue, si procede, una licencia de legalización extraordinaria de una vivienda tiene que hacer constar expresamente la prohibición de destinarlo a la comercialización de estancias turísticas, y esta condición de la licencia se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses, juntamente, si procede, con la escritura de declaración de obra nueva de la vivienda.
8. Esta disposición despliega efectos una vez que, en el ámbito insular respectivo, se haya adoptado el acuerdo plenario del consejo insular por el cual se decida implantar en el ámbito insular correspondiente este procedimiento de legalización extraordinaria.
Este acuerdo plenario se tiene que publicar en el Boletín Oficial de las Illes Balears, y el plazo de tres años a qué se refiere el apartado 1 empezará a contar a partir de esta publicación.
De acuerdo con eso, todas las solicitudes presentadas en este plazo de tres años se tienen que tramitar y resolver de conformidad con lo que establece esta disposición, con independencia que la resolución final del procedimiento se produzca dentro de este plazo de tres años o más allá de este plazo.
9. En los casos a que se refiere el último párrafo del apartado 2, una vez concedida la licencia de legalización extraordinaria y ejecutadas, si procede, las modificaciones previstas en el proyecto de actividades, se tiene que presentar la declaración responsable correspondiente, junto con la documentación adicional que corresponda, en los términos que establecen los artículos 42 y 43 y el resto de disposiciones concordantes de la Ley 7/2013 mencionada.
von Rechtsanwalt Mallorca | Mai 6, 2024 | Baurecht, Immobilienrecht
Nicht selten ist es, dass man bei einer juristischen Vorkontrolle des Immobilienkaufes bemerkt, dass ein Pool existiert, der nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Dies ist ein rechtlicher Mangel, der vom Verkäufer behoben werden muss.
Der Grund für diesen Mangel kann Unwissenheit sein, da ein Pool baugenehmigungspflichtig ist, aber auch Nachlässigkeit, welche schwerwiegende Folgen, von Bußgeldern bis zum Abriss haben kann, die auch den Immobilienkäufer als Rechtsnachfolger der Immobilie treffen können.
Schon im Jahre 2001 hat das oberste spanische Zivilgericht festgestellt, dass ein Pool von 4 mx7mx1.5m eine sogenannte große Baugenehmigung mit Projekt eines Architekten benötigt.
Seit dem haben sich die Gesetze weiterentwickelt und es wird zwischen großer Baugenehmigung (obra mayor) und kleiner Baugenehmigung (obra menor) unterschieden. Letztlich hat jede Gemeinde in Spanien die Entscheidungsgewalt, folglich kann Calvìa anders entscheiden, als die Gemeinden von Andratx, Llucmayor, oder Felanitx, doch die Gesetzesgrundlage ist von der Gemeinde zu beachten.
Das Gesetz RD742/2013 unterscheidet öffentlich zugängliche Pools, Typ 3 A (Pool in einem Mehreinfamilienhaus, Pool auf Ackerland (rustico), Pool in einem Landhotel (agroturismo), die mit der großen Projektierung und Baugenehmigungspflicht versehen sind, wogegen Pools vom Typ 3 B für sogenannte Einfamilienhäuser und die ausschließlich der Eigennutzung dienen, nur eine kleine Baugenehmigung ohne Projektierung durch einen Architekten verlangen.
Dies ist abhängig von der Grösse, Lage und Gemeinde. Fragen Sie hierzu Ihren Architekten.
von Rechtsanwalt Mallorca | Jul 30, 2023 | Grunderwerbssteuer, Immobilien Mallorca
Andere Formen von Immobilienkäufen auf Mallorca, die vom Ausgangsfall eines Verkaufes einer Ferienimmobilie abweichen, und in jedem Fall einer besonderen Beratung und Betreuung beim Immobilienkauf auf Mallorca bedürfen:
Beispiel 1
Bauträger verkauft ein Grundstück zum Bauen.
Besonderheit: Es fällt 21% Umsatzsteuer und 1,5% Dokumentensteuer an und keine Grunderwerbssteuer (2% ab 1 Mio. EUR Kaufpreis).
Beispiel 2
Bauträger verkauft auf Plan einen Neubau oder es handelt sich um einen Neubau mit Erstbezug
Besonderheit: Es ist 10% Umsatzsteuer und 1,5% Dokumentensteuer zu zahlen
Beispiel 3
Spanische SL, Schweizer AG oder Deutsche Gmbh verkauft nicht die Immobilie auf Mallorca, sondern es werden die Gesellschaftsanteile – Aktien der Immobilienholding verkauft.
HINWEIS:
Weitverbreitet ist die Annahme, dass die Grunderwerbssteuer nicht anfiele, wenn der Käufer weniger als 50% der Anteile – Aktien kaufen würde. Diese Annahme ist aber nicht korrekt, da die mallorquinische Finanzbehörde stets die Grunderwerbssteuer verlangt, wenn es sich um kein gewerbliches Unternehmen handelt und dieses Unternehmen mehr als 50% des Vermögens in Immobilienvermögen haelt, welches nicht gewerblich genutzt wird.
Beispiel 4
Es wird die Immobilie, das KFZ und die Yacht zusammen verkauft.
In der Grunderwerbssteuer ist dies zu trennen.
Der Kraftfahrzeugkauf muss in einem separaten Kaufvertrag verbrieft werden. Es ist 8% Grunderwerbssteuer anzusetzen.
Der Yachtkauf muss ebenso in einem separaten Kaufvertrag mit Kaufpreisangabe, den Verkehrswertvorschriften entsprechend, und Schiffsregistereintragung verbrieft werden.
Bootsliegeplatz auf Mallorca erwerben
Beispiel 5
Es findet ein Mietkauf statt, sprich die Miete wird auf den endgueltigen Kaufpreis angerechnet.
Ein Mietvertrag ohne Kaufoption unterliegt der Grunderwerbssteuerpflicht, genauso wie die Kaufoption
Kaufoptionsvertrag. Diese Vertragsart findet sich häufig beim Immobilienkauf und wird auch als “Reservierung” fälscherlicherweise bezeichnet.
Die Kaufoption gibt dem Käufer einer Immobilie einseitig das Recht, in einem bestimmten Zeitraum eine Immobilie zu erwerben. Wenn er dieses Recht nicht ausübt, dann verfällt das Optionsrecht.
Steuerfalle Kaufoption: Die Kaufoption hat den steuerlichen Nachteil, dass das Optionsrecht, beispielsweise 10% vom Kaufpreis schon zu einer Steuerlast in der Grunderwerbssteuer von 8-13% führt und was nicht bekannt ist, dass dieser Steuerbetrag später nicht auf die Grunderwerbssteuer des Gesamtkaufpreis angerechnet werden kann.
EMPFEHLUNG:
Es sollte keine Kauoptionsverträge als Vorverträge zum Immobilienkauf unterschrieben werden, sondern entweder Reservierungen, die auch als promesa bezeichnet werden, oder direkt der Kaufvertrag mit aufschiebender Besitzuebertragung bis zur Vollkaufpreiszahlung.
STEUERTIPPS für Unternehmen auf Mallorca oder Übersiedler aus Deutschland:
Jungunternehmer, die eine neue SL / GmbH gründen und die Immobilie des Firmensitzes erwerben, zahlen statt 8-13%, nur 3.5% Grunderwerbssteuer
Immobilienkauf im technologischen Park, ParcBIT; 0,5% Grunderwerbssteuer
Ermäßigter Steuersatz von 4 %: ab dem 1. Januar 2023 beträgt der anzuwendende Steuersatz 4 %, wenn der Wert der Immobilie 270.151,20 EUR oder weniger beträgt,
Immobilienerwerb mit einer Hypothek auf Mallorca
von Rechtsanwalt Mallorca | Jun 20, 2023 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Versicherung der Anzahlung 2023
Aufgrund der hohen Immobilienkaufpreise auf Mallorca ist die Option des Grundstückskaufs mit Bauprojekt preislich interessant.
Wenn Sie eine schlüsselfertige Immobilie erwerben, dann zahlen Sie:
- 10% IVA (spanische Umsatzsteuer)
- 2% Dokumentensteuer seit der neuen Regelung vom 01.01.2023
Der Gesetzgeber hat dem Verbraucher für den Immobilienkauf auf Plan zur Sicherheit der Bauqualität eine 10 jährige Baumangelversicherung als Pflicht des Bauträgers aufgegeben, als auch eine sogenannte Anzahlungsversicherung, die auch als seguro de caucion bezeichnet wird.
Anzahlungsversicherung
Die Anzahlungsversicherung muss vom Bauträger abgeschlossen werden und hat Gültigkeit ab Erlangung der Baugenehmigung bis zur schlüsselfertigen Übergabe mit Bewohnbarkeitsbescheinigung.
TIPP:
Um Vermögensschäden zu vermeiden, sollten die Teilzahlungen vor Erlangung der Baugenehmigung gering gehalten oder vermieden werden, da diese nicht versichert sind.
Merke:
Die Anzahlungsversicherung ist zwar gesetzlich vorgeschrieben, doch die Bauträger bieten diese oftmals nicht freiwillig an, da sie erhöhte Kosten auslöst. Deshalb ist schon im Reservierungsvertrag auf die Anzahlungsversicherung zu bestehen.
TIPP:
Gerade zu Beginn des Geschäftsverhältnisse ist es wichtig, dass alle Vertragsbestandteile schriftlich fixiert werden, insbesondere die Garantiepflichten des Verkäufer, die Bau und Übergabefristen, Vertragsstrafen, Bauqualitaetsstandards etc.
Aus diesem Grunde empfehlen wir, dass Sie unsere Kanzlei schon vor Unterschrift jedweder Vereinbarung kontaktieren, um den Immobilienkauf auf Plan in Spanien auf eine zuverlässige Vertragsgrundlage zu stellen, die auch bei Streit rechtlich durchsetzbare Ansprüche garantiert.
Alternativen zur Anzahlungsversicherung ist eine Bankbürgschaft (aval) oder ein versichertes Bankkonto des Bauträgers.
Letztlich ist zu beachten, dass die Bankbürgschaft innerhalb von 2 Jahren nach Eintreten der Nichterfüllung geltend gemacht werden muss, ansonsten wird sie unwirksam.
Sollte ein Fall der Nichterfüllung von seiten des Bauträgers vorliegen, wie:
- ausgebliebener Baubeginn
- wesentliche Bauverzögerung
- Fristenüberschreitung aus dem Vertrag
- Nichtfertigstellung, Insolvenz des Bautraegers
dann ist innerhalb von 30 Tagen nach Anmahnung des Bauträgers auf Rückzahlung der Anzahlungen + Gesetzlicher Verzugszins + Steuern und ausgebliebener Rückzahlung die Bank als Schuldner der Bankbürgschaft zur Zahlung aufzufordern.
WICHTIG
Die Bank hat 30 Tage Zeit die Zahlung zu leisten, ansonsten ist gerichtliche Klage zu empfehlen.
Nutzen Sie unseren Service Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien, Mallorca, Katalonien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura.
von Rechtsanwalt Mallorca | Okt 20, 2022 | Einkommensteuer Spanien, Mallorca, Steuer Nichtresidenten, Vermögenssteuer Mallorca
Oftmals vergessen wird, dass es nicht nur in Deutschland eine Wegzugsbesteuerung gibt, sondern auch in Spanien, geregelt in Art 95 bis LIRPF
Folglich ist bei einen Zuzug nach Ibiza oder Mallorca nicht nur vorab die Vermögenssteuer mit einer zu erwartenden Steuererhöhung im Jahre 2023 auf den Balearen zu berechnen, sondern auch die Einkommensteuer für den Zuzug und den Wegzug.
In Spanien unterscheidet die Wegzugsbesteuerung zwischen Wegzug in das EU Ausland und Nicht EU Ausland.
Grundvoraussetzung:
Kapitalvermögen in Höhe von mehr als 4 Mio EUR oder Kapitalanteile von mehr als 25% an einer Kapitalgesellschaft mit einem Mindestwert von mehr als 1 Mio EUR.
Wegzug in das EU Ausland:
- Steuerliche Ansässigkeit von 10 Jahren in Spanien in den letzten 15 Jahren.
- Wegzug in ein EU Land mit einem Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien und Informationsaustausch
- Fristgemässe Erklärung des Wegzugs in der Steuererklärung 113 bis zum Ende der Erklärungsfrist der spanischen Einkommensteuer des Folgejahres
- Kein Verkauf von Kapitalvermögen innerhalb der folgenden 10 Jahre nach Wegzug aus Spanien.
- Steuerliche Ansässigkeit bleibt 10 Jahre lang in der EU nach dem Wegzug aus Spanien.
Sollten Sie beim Wegzug eine Immobilie auf Mallorca verkaufen, ist eine Steuerberatung zu empfehlen, um die Gewinnsteuer zu minimieren und wenn Sie zum Beispiel einen Ratenverkauf durchführen, dann ist vor Wegzug 100% des Gewinns zu erklären, wenn nicht steuerlich optimiert gearbeitet wurde.
Wegzug in das nicht EU Ausland:
Wesentlicher gravierender ist der Wegzug in ein Steuerparadies oder ein Nicht EU Land.
Wenn Kapitalvermögen von 4 Mio EUR bestünde und der Anschaffungswert bei 3 Mio EUR lag, dann müsste die Differenz mit den progressiven 26% besteuert werden, wobei im Jahre 2023 mit einer Erhöhung auf 27% zu rechnen ist.
Steuerstundung:
Sollte der Wegzug nur für 5 Jahre sein oder aufgrund beruflicher Verpflichtungen auch bis zu 10 Jahren und eine Bankbürgschaft als Sicherheit hinterlegt werden, dann kann eine Steuerstunden erlangt werden. Dies gilt nicht bei einem Wegzug in ein Steuerparadies.
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb 17, 2022 | Allgemein, Immobilien Mallorca
Moratorium bei der touristischen Vermietung auf Mallorca
Die balearische Regierung hat ab sofort den Erwerb der sogenannten plazas turísticas, mit Gesetzeseintritt vom 11.02.2022, blockiert.
Damit kann keine private touristische Vermietungslizenz mehr auf Mallorca neu erworben werden, da auf Mallorca ein 3 Stufenmodell gilt.
- Kompatibilität PIAT Raumordnungsplan – Kapazitaet fuer weitere touristische Vermietung
- Erwerb von touristischen Plaetzen, was jetzt blockiert ist
- Antrag auf die touristische Vermietungslizenz ETV
Das Ziel ist, eine Verringerung der Zahl der derzeit auf dem Archipel verfügbaren Unterbringungsmöglichkeiten, zu erreichen.
TIPP:
Bei jedem neuen Immobilienkauf auf Mallorca ist darauf zu achten, ob fuer die Immobilie schon eine ETV Lizenz besteht und übertragbar ist.
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb 9, 2022 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Kann man einen Immobilienkauf auf Mallorca ohne einen Vorkaufvertrag durchführen?
Ja, es ist möglich, wenngleich ungewöhnlich, im folgenden die Vorteile und Nachteile.
Zunächst ist klarzustellen, dass der oft gebräuchliche Optionskaufvertrag oder auch Kaufoption (opcion de compra) genannt, für den Immobilienkäufer nicht zu empfehlen ist, da er den wirklichen Immobilienkauf, der gewollt ist, nicht regelt, sondern nur ein Vorrecht, die Option.
Es sei denn, er ist in rechtlich korrekter Weise mit einem Kaufoptionsrecht ausgestaltet und regelt die gesamten Kaufmodalitäten.
TIPP Erbschaft und Kaufoption:
Es gibt nur wenige Ausnahmen hierzu, und eine Ausnahme ist, der Erwerb einer Immobilie aus einer Erbschaft.
Hier kann eine Kaufoption zur schnellen Bindung der Erben führen, damit sie nicht anderweitig verkaufen, ohne dass die Erben bislang im Grundbuch eingetragen sind.
Vorteile eines Vorkaufvertrages
Vorteile eines Vorkaufvertrages in Spanien für den Käufer eines Grundstücks oder Immobilie auf Mallorca, der keine Option ist, sondern rechtlich korrekt ein Kaufvertrag mit 10% Anzahlung (arras gemass Art.1454 CC)
- Bindung der Verkäufer an den Käufer und den Kaufpreis
- Fristsetzung fuer den Notartermin und damit Zeit zum Abschluss der Finanzierung
Vertragsvereinbarungen, die nicht im notariellen Kaufvertrag genannt werden können, da sie moeglicherweise die Grundbucheintragung hemmen, können im privaten Kaufvertrag verbindlich vereinbart werden (Bsp. Grundbuchanspassung bei Quadratmeterabweichungen zwischen Kataster und baulicher Realitaet)
Nachteile eines Vorkaufvertrages
- 10% Anzahlung ohne dingliche Sicherheit- hier bietet unsere Kanzlei einen kostenlosen Treuhandkontoservice an. Wie bei einem Anderkonto wird die Verwahrung des Geldes bis zum Notartermin und damit selbst bei Nichterfüllung des Verkäufers, gesichert.
- Käufer verliert seine Anzahlung, wenn er nicht notariell die Immobilie fristgemäss erwirbt
- fehlerhafte Vertragsgestaltungen wie die Kaufoption, führen zu Rechtsstreitigkeiten und unnötigen Steuerpflichten, da bspsw eine Kaufoption eine separate Grunderwerbssteuer auslöst, die nicht auf die Grunderwerbssteuer des Kaufpreises angerechnet werden kann.
2002 – 2022
Wir betreuen Sie seit 20 Jahren bei Ihrem Immobilienerwerb auf Mallorca
Herr D.Luickhardt ist Steuerberater in Spanien und Rechtsanwalt mit deutsch-spanischer Doppelzulassung und 20 jähriger Berufungserfahrung und Fachkompetenz in Immobilienrecht, Immobilienkauf und Steuergestaltungen mit GBR-GmbH – SL Konstruktionen und langfristiger steuerlicher und rechtlicher Begleitung, so dass Sie einen Immobilienkauf mit Rechtssicherheit in Mallorca durchführen.
Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket von der steuerlichen Beratung, Nachlassplanung von Ihrem Kauf bis hin zur rechtlichen Vorkontrolle der Immobilie und Bebaubarkeit des Grundstuecks bis hin zu der Grundbucheintragung und den Anmeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer auf den neuen Eigentümer, alles aus einer Hand in deutscher und spanischer Sprache.
von Rechtsanwalt Mallorca | Sep 29, 2021 | Baurecht, Immobilien Mallorca
Grundstückskauf Mallorca – informe urbanistico
Bei jedem Grundstückskauf in Spanien und insbesondere auf Mallorca oder Teneriffa, ist die Bebaubarkeit zu prüfen.
Prüfungsfolge Grundstückskauf:
- Grundbuch
- Kataster
- Bebaubarkeit
Die Bebaubarkeit richtet sich nach der Qualifizierung im Bebauungsplan, oder wenn dieser nicht existiert, da es sich beispielsweise um ein Grundstück im Außenbereich (rustico) handelt, dann gelten die sogenannten subsidiären Normen und die spezielle Gesetzgebung aus dem Jahre 1997.
In Spanien wird dieser Bericht der Gemeinde zur Bebaubarkeit als sogenannter informe urbanistico bezeichnet, auf Mallorca wird er INFORME ASSESSOR TECNIC MUNICIPAL genannt.
Dieser städtebauliche Bericht- Informe hat die folgende Struktur
Benennung der Parzelle
Baurechtliche Qualifizierung
- Bauland (urbano)
- Bauerwartungsland (urbanizable)
- Landwirtschaftliche Fläche (rustico) mit der gesetzlichen Bezeichnung SRG
Auf Mallorca ist Bauland sehr teuer, deshalb besteht ein Trend zum Kauf von sogenannten Rustico. Grundsätzlich ist ein landwirtschaftliches Grundstück nicht bebaubar, doch hierzu gibt es Ausnahmen, wenn zum Beispiel die Mindestgröße von in der Regel 14206 qm eingehalten wird.
Desweiteren kann es bauliche Beschränkungen geben:
- Überbaute Fläche
- Dienstbarkeiten gemäß dem Küstenschutzgesetz
- Dienstbarkeit für den Flughafen, Stromversorger etc.
- „Rustico“ wird von den Gemeinden im Bebauungsplan oftmals als Reserve behalten, um öffentliche Bauvorhaben für die Zukunft durchführen zu können, Bsp Kläranlagenbau.
Typische Inhalte eines informe urbanistico
- Mindestparzellengrösse
- Bebaubarkeit: Maximales Bauvolumen m3
- Nutzbarkeit: Landwirtschaftliche Nutzvolumen m3
- Belegbarkeit Wohnnutzung (ocupacion) Bsp 2%
- Stockwerksanzahl
- Gebäudehöhe: Bsp 8 m
- Abstandsflächen zu Straße, Grenzen
Aktuelle Baurechtliche Normen zur Zeit auf Mallorca
Gesetz 9/2020 (25.5.2020) und Verordnung 12/2017 zum Gesetz 2/2014 aus dem Jahre 2014.
Gesetz zur landwirtschaftlichen Flaechen (Rustico) vom 8.7.1997
Nutzen Sie unser Servicepaket zum Grundstückskauf auf Mallorca und Spanien, als auch unsere steuerliche und rechtliche Betreuung Ihres Bauprojekts.
Bei einem Bauprojekt kann aus steuerlichen Gesichtspunkten und Vorsteuerrueckvergütungsmöglichkeiten durchaus eine spanische SL (GmbH) in Frage kommen.
