Immobilienerwerb auf Mallorca
Andere Formen von Immobilienkäufen auf Mallorca, die vom Ausgangsfall eines Verkaufes einer Ferienimmobilie abweichen, und in jedem Fall einer besonderen Beratung und Betreuung beim Immobilienkauf auf Mallorca bedürfen:
Beispiel 1
Bauträger verkauft ein Grundstück zum Bauen.
Besonderheit: Es fällt 21% Umsatzsteuer und 1,5% Dokumentensteuer an und keine Grunderwerbssteuer (2% ab 1 Mio. EUR Kaufpreis).
Beispiel 2
Bauträger verkauft auf Plan einen Neubau oder es handelt sich um einen Neubau mit Erstbezug
Besonderheit: Es ist 10% Umsatzsteuer und 1,5% Dokumentensteuer zu zahlen
Beispiel 3
Spanische SL, Schweizer AG oder Deutsche Gmbh verkauft nicht die Immobilie auf Mallorca, sondern es werden die Gesellschaftsanteile – Aktien der Immobilienholding verkauft.
HINWEIS:
Weitverbreitet ist die Annahme, dass die Grunderwerbssteuer nicht anfiele, wenn der Käufer weniger als 50% der Anteile – Aktien kaufen würde. Diese Annahme ist aber nicht korrekt, da die mallorquinische Finanzbehörde stets die Grunderwerbssteuer verlangt, wenn es sich um kein gewerbliches Unternehmen handelt und dieses Unternehmen mehr als 50% des Vermögens in Immobilienvermögen haelt, welches nicht gewerblich genutzt wird.
Beispiel 4
Es wird die Immobilie, das KFZ und die Yacht zusammen verkauft.
In der Grunderwerbssteuer ist dies zu trennen.
Der Kraftfahrzeugkauf muss in einem separaten Kaufvertrag verbrieft werden. Es ist 8% Grunderwerbssteuer anzusetzen.
Der Yachtkauf muss ebenso in einem separaten Kaufvertrag mit Kaufpreisangabe, den Verkehrswertvorschriften entsprechend, und Schiffsregistereintragung verbrieft werden.
Bootsliegeplatz auf Mallorca erwerben
Beispiel 5
Es findet ein Mietkauf statt, sprich die Miete wird auf den endgueltigen Kaufpreis angerechnet.
Ein Mietvertrag ohne Kaufoption unterliegt der Grunderwerbssteuerpflicht, genauso wie die Kaufoption
Kaufoptionsvertrag. Diese Vertragsart findet sich häufig beim Immobilienkauf und wird auch als “Reservierung” fälscherlicherweise bezeichnet.
Die Kaufoption gibt dem Käufer einer Immobilie einseitig das Recht, in einem bestimmten Zeitraum eine Immobilie zu erwerben. Wenn er dieses Recht nicht ausübt, dann verfällt das Optionsrecht.
Steuerfalle Kaufoption: Die Kaufoption hat den steuerlichen Nachteil, dass das Optionsrecht, beispielsweise 10% vom Kaufpreis schon zu einer Steuerlast in der Grunderwerbssteuer von 8-13% führt und was nicht bekannt ist, dass dieser Steuerbetrag später nicht auf die Grunderwerbssteuer des Gesamtkaufpreis angerechnet werden kann.
EMPFEHLUNG:
Es sollte keine Kauoptionsverträge als Vorverträge zum Immobilienkauf unterschrieben werden, sondern entweder Reservierungen, die auch als promesa bezeichnet werden, oder direkt der Kaufvertrag mit aufschiebender Besitzuebertragung bis zur Vollkaufpreiszahlung.
STEUERTIPPS für Unternehmen auf Mallorca oder Übersiedler aus Deutschland:
Jungunternehmer, die eine neue SL / GmbH gründen und die Immobilie des Firmensitzes erwerben, zahlen statt 8-13%, nur 3.5% Grunderwerbssteuer
Immobilienkauf im technologischen Park, ParcBIT; 0,5% Grunderwerbssteuer
Ermäßigter Steuersatz von 4 %: ab dem 1. Januar 2023 beträgt der anzuwendende Steuersatz 4 %, wenn der Wert der Immobilie 270.151,20 EUR oder weniger beträgt,