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Immobilienkauf, Immobilienverkauf auf Mallorca 2022

Steuern und Nebenkosten

Beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf gibt es verschiedenste Konstellationen mit Steuerspar TIPPS in der Grunderwerbssteuer Mallorca und der Balearen

Beispielsfall

Privatperson Nichtsteuerresident in Spanien verkauft die Immobilie auf Mallorca an einen Nichtsteuerresidenten zum Preis von 500.000 Euro. Dies ist der typische Fall beim Verkauf einer Ferienimmobilie.

Steuerpflichten des Immobilienkäufers

Grunderwerbssteuer + Steuerrückbehalt 3% vom Kaufpreis

Grunderwerbssteuer: bis 400.000 = 8%
Bei 500.000 EUR Kaufpreis sind es 41.000 EUR Steuerlast

TIPP:

Der Kaufpreis darf den steuerlichen Verkehrswert nicht unterschreiten, sonst kann es nach Jahren zu Lasten des Käufers zu einer Grunderwerbssteuernacherhebung mit Bußgeld und Verzugsaufschlag kommen.

Bussgeld vermeiden:

Benennung eines Steuervertreters auf Mallorca, so dass die Zustellungen der Finanzbehörde ordentlich empfangen und Rechtsmittel eingelegt werden können. Die mallorquinischen Finanzbehörden setzen meist unrechtmäßig überhöhte Werte fest, ohne die Immobilie zustandsgerecht zu bewerten.

Hintergrundwissen: Progressive Grunderwerbssteuer

bis 400.000 Euro: 8% Grunderwerbsteuer Mallorca
400.001 – 600.000 EUR: 9%
600.000 – 1.000.000 EUR: 10%
darüberhinaus: 11,5%

Praxistipp Immobilienverkauf inklusive Möbel

Oftmals werden Möbel separat verkauft, um Grunderwerbssteuer zu sparen, doch nicht zu vergessen ist, dass Möbel mit 4% Grunderwerbssteuer zu versteuern sind.

Abgabefrist Grunderwerbssteuer

Innerhalb eines Monats nach dem notariellen Kauftermin

Es ist nicht die Zahlung ausreichend, sondern die Steuererklärung muss vor Ende der Abgabefrist bei der Finanzbehörde in Mallorca im Modell 600 eingereicht sein.

Gesamtkosten bei einem Immobilienkauf auf Mallorca bei 500.000 EUR = 47.615 EUR

  • Grunderwerbssteuer: 41.000 EUR
  • Notar ca 1200 EUR (variabel nach Dokumentenumfang)
  • Grundbuch ca 600 EUR (variabel nach Dokumentenumfang, maximal 0.3 % vom Kaufpreis)
  • Legalium Mallorca Vollabwicklung durch unsere Kanzlei: 4500 EUR zzgl Mwst

TIPP zur Rechtssicherheit:

Als Käufer einer Immobilie auf Mallorca sollte die gemeindliche Wertzuwachssteuer stets einbehalten werden. Der Immobilienkäufer und die Finca haftet subsidiär für diese Gemeindesteuer.

Steuerpflichten des Immobilienverkäufers:

Nichtresidentensteuererklärung der letzten 4 Jahre vor dem Verkauf + Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) + Staatliche Gewinnsteuer (19%)

Die Staatliche Gewinnsteuer ist auf Mallorca in der Steuererklärung 210 innerhalb von 4 Monaten nach dem notariellen Verkaufstermin vom Verkäufer einzureichen. Eine Fristversäumung führt zu Bussgeld.

TIPP Doppelbesteuerungsabkommen Spanien Deutschland: Nach Art.6, 13, 22 kann die auf Mallorca bezahlte Gewinnsteuer in Deutschland auf die Einkommensteuerlast anteilig angerechnet werden.

Immobilienkauf, Immobilienverkauf – Steuertipp

Nicht nur der Immobilienkauf auf Mallorca sollte rechtlich ordentlich geprüft steuerlich geplant sein.

Auch der Immobilienverkauf sollte ordentlich vorbereitet werden, um steuerfrei verkaufen zu koennen.

Wenn Sie älter als 65 Jahre alt sind und Ihre Mallorca Wohnsitzimmobilie verkaufen, dann ist der Gewinn steuerfrei.

Verkaufen Sie mit 64 Jahren, müssten Sie 19-23% Gewinnsteuer bezahlen, ab 200.000 EUR Gewinn sogar 26%. (lesen Sie unten den Steuertipp zum Steuern sparen)

Wenn es nicht die Wohnsitzimmobilie war, sondern die Ferienimmobilie, dann kann man ab 65 Jahre bis zu 240.000 EUR vom Gewinn aus dem Immobilienkauf steuerfrei stellen, wenn in eine Leibrentenversicherung mit monatlicher Rentenzahlung investiert wird. Ab dem 70. Lebensjahr zahlt man nur noch 8% Einkommensteuer auf die Leibrente.

STEUERTIPP

Aktuelle Steuerrechtsprechung in Spanien vom 17.02.2021 mit einem Sieg gegen die spanischen Finanzbehörden in Fragen der Steuerbefreiung des Gewinnes in der spanischen Einkommensteuer bei Reinvestition innerhalb von 2 Jahren:

Eine Dame, 50 Jahre alt, verkaufte die Wohnung und investierte den Gewinn in eine neue Wohnung, die sich noch im Bau befand.

Die Investition fand innerhalb von 2 Jahren nach dem Verkauf der ersten Wohnung statt, aber die Fertigstellung der neuen Immobilie dauerte 3 Jahre.

Folglich hatte die spanische Finanzbehörde die Gewinnsteuerbefreiung wegen Reinvestition verneint, da die neue Immobilie innerhalb von 2 Jahren hätte erworben werden müssen, sprich fertiggestellt.

Das oberste spanische Gericht hat der Steuerpflichtigen recht gegeben, dass schon der Kauf auf Plan der Immobilie innerhalb von 2 Jahren ausreichend war, um den reinvestierten Gewinn steuerfrei zu stellen.