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Immobilienkauf, Immobilienverkauf auf Mallorca 2022

Steuern und Nebenkosten

Beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf gibt es verschiedenste Konstellationen mit Steuerspar TIPPS in der Grunderwerbssteuer Mallorca und der Balearen

Beispielsfall

Privatperson Nichtsteuerresident in Spanien verkauft die Immobilie auf Mallorca an einen Nichtsteuerresidenten zum Preis von 500.000 Euro. Dies ist der typische Fall beim Verkauf einer Ferienimmobilie.

Steuerpflichten des Immobilienkäufers

Grunderwerbssteuer + Steuerrückbehalt 3% vom Kaufpreis

Grunderwerbssteuer: bis 400.000 = 8%
Bei 500.000 EUR Kaufpreis sind es 41.000 EUR Steuerlast

TIPP:

Der Kaufpreis darf den steuerlichen Verkehrswert nicht unterschreiten, sonst kann es nach Jahren zu Lasten des Käufers zu einer Grunderwerbssteuernacherhebung mit Bußgeld und Verzugsaufschlag kommen.

Bussgeld vermeiden:

Benennung eines Steuervertreters auf Mallorca, so dass die Zustellungen der Finanzbehörde ordentlich empfangen und Rechtsmittel eingelegt werden können. Die mallorquinischen Finanzbehörden setzen meist unrechtmäßig überhöhte Werte fest, ohne die Immobilie zustandsgerecht zu bewerten.

Hintergrundwissen: Progressive Grunderwerbssteuer

bis 400.000 Euro: 8% Grunderwerbsteuer Mallorca
400.001 – 600.000 EUR: 9%
600.000 – 1.000.000 EUR: 10%
darüberhinaus: 11,5%

Praxistipp Immobilienverkauf inklusive Möbel

Oftmals werden Möbel separat verkauft, um Grunderwerbssteuer zu sparen, doch nicht zu vergessen ist, dass Möbel mit 4% Grunderwerbssteuer zu versteuern sind.

Abgabefrist Grunderwerbssteuer

Innerhalb eines Monats nach dem notariellen Kauftermin

Es ist nicht die Zahlung ausreichend, sondern die Steuererklärung muss vor Ende der Abgabefrist bei der Finanzbehörde in Mallorca im Modell 600 eingereicht sein.

Gesamtkosten bei einem Immobilienkauf auf Mallorca bei 500.000 EUR = 47.615 EUR

  • Grunderwerbssteuer: 41.000 EUR
  • Notar ca 1200 EUR (variabel nach Dokumentenumfang)
  • Grundbuch ca 600 EUR (variabel nach Dokumentenumfang, maximal 0.3 % vom Kaufpreis)
  • Legalium Mallorca Vollabwicklung durch unsere Kanzlei: 4500 EUR zzgl Mwst

TIPP zur Rechtssicherheit:

Als Käufer einer Immobilie auf Mallorca sollte die gemeindliche Wertzuwachssteuer stets einbehalten werden. Der Immobilienkäufer und die Finca haftet subsidiär für diese Gemeindesteuer.

Steuerpflichten des Immobilienverkäufers:

Nichtresidentensteuererklärung der letzten 4 Jahre vor dem Verkauf + Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) + Staatliche Gewinnsteuer (19%)

Die Staatliche Gewinnsteuer ist auf Mallorca in der Steuererklärung 210 innerhalb von 4 Monaten nach dem notariellen Verkaufstermin vom Verkäufer einzureichen. Eine Fristversäumung führt zu Bussgeld.

TIPP Doppelbesteuerungsabkommen Spanien Deutschland: Nach Art.6, 13, 22 kann die auf Mallorca bezahlte Gewinnsteuer in Deutschland auf die Einkommensteuerlast anteilig angerechnet werden.

Immobilienkauf ohne Vorkaufsvertrag

Kann man einen Immobilienkauf auf Mallorca ohne einen Vorkaufvertrag durchführen?

Ja, es ist möglich, wenngleich ungewöhnlich, im folgenden die Vorteile und Nachteile.

Zunächst ist klarzustellen, dass der oft gebräuchliche Optionskaufvertrag oder auch Kaufoption (opcion de compra) genannt, für den Immobilienkäufer nicht zu empfehlen ist, da er den wirklichen Immobilienkauf, der gewollt ist, nicht regelt, sondern nur ein Vorrecht, die Option.

Es sei denn, er ist in rechtlich korrekter Weise mit einem Kaufoptionsrecht ausgestaltet und regelt die gesamten Kaufmodalitäten.

TIPP Erbschaft und Kaufoption:

Es gibt nur wenige Ausnahmen hierzu, und eine Ausnahme ist, der Erwerb einer Immobilie aus einer Erbschaft.

Hier kann eine Kaufoption zur schnellen Bindung der Erben führen, damit sie nicht anderweitig verkaufen, ohne dass die Erben bislang im Grundbuch eingetragen sind.

Vorteile eines Vorkaufvertrages

Vorteile eines Vorkaufvertrages in Spanien für den Käufer eines Grundstücks oder Immobilie auf Mallorca, der keine Option ist, sondern rechtlich korrekt ein Kaufvertrag mit 10% Anzahlung (arras gemass Art.1454 CC)

  • Bindung der Verkäufer an den Käufer und den Kaufpreis
  • Fristsetzung fuer den Notartermin und damit Zeit zum Abschluss der Finanzierung

Vertragsvereinbarungen, die nicht im notariellen Kaufvertrag genannt werden können, da sie moeglicherweise die Grundbucheintragung hemmen, können im privaten Kaufvertrag verbindlich vereinbart werden (Bsp. Grundbuchanspassung bei Quadratmeterabweichungen zwischen Kataster und baulicher Realitaet)

Nachteile eines Vorkaufvertrages

  • 10% Anzahlung ohne dingliche Sicherheit- hier bietet unsere Kanzlei einen kostenlosen Treuhandkontoservice an. Wie bei einem Anderkonto wird die Verwahrung des Geldes bis zum Notartermin und damit selbst bei Nichterfüllung des Verkäufers, gesichert.
  • Käufer verliert seine Anzahlung, wenn er nicht notariell die Immobilie fristgemäss erwirbt
  • fehlerhafte Vertragsgestaltungen wie die Kaufoption, führen zu Rechtsstreitigkeiten und unnötigen Steuerpflichten, da bspsw eine Kaufoption eine separate Grunderwerbssteuer auslöst, die nicht auf die Grunderwerbssteuer des Kaufpreises angerechnet werden kann.

2002 – 2022

Wir betreuen Sie seit 20 Jahren bei Ihrem Immobilienerwerb auf Mallorca

Herr D.Luickhardt ist Steuerberater in Spanien und Rechtsanwalt mit deutsch-spanischer Doppelzulassung und 20 jähriger Berufungserfahrung und Fachkompetenz in Immobilienrecht, Immobilienkauf und Steuergestaltungen mit GBR-GmbH – SL Konstruktionen und langfristiger steuerlicher und rechtlicher Begleitung, so dass Sie einen Immobilienkauf mit Rechtssicherheit in Mallorca durchführen.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket von der steuerlichen Beratung, Nachlassplanung von Ihrem Kauf bis hin zur rechtlichen Vorkontrolle der Immobilie und Bebaubarkeit des Grundstuecks bis hin zu der Grundbucheintragung und den Anmeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer auf den neuen Eigentümer, alles aus einer Hand in deutscher und spanischer Sprache.

Immobilienkauf, Immobilienverkauf – Steuertipp

Nicht nur der Immobilienkauf auf Mallorca sollte rechtlich ordentlich geprüft steuerlich geplant sein.

Auch der Immobilienverkauf sollte ordentlich vorbereitet werden, um steuerfrei verkaufen zu koennen.

Wenn Sie älter als 65 Jahre alt sind und Ihre Mallorca Wohnsitzimmobilie verkaufen, dann ist der Gewinn steuerfrei.

Verkaufen Sie mit 64 Jahren, müssten Sie 19-23% Gewinnsteuer bezahlen, ab 200.000 EUR Gewinn sogar 26%. (lesen Sie unten den Steuertipp zum Steuern sparen)

Wenn es nicht die Wohnsitzimmobilie war, sondern die Ferienimmobilie, dann kann man ab 65 Jahre bis zu 240.000 EUR vom Gewinn aus dem Immobilienkauf steuerfrei stellen, wenn in eine Leibrentenversicherung mit monatlicher Rentenzahlung investiert wird. Ab dem 70. Lebensjahr zahlt man nur noch 8% Einkommensteuer auf die Leibrente.

STEUERTIPP

Aktuelle Steuerrechtsprechung in Spanien vom 17.02.2021 mit einem Sieg gegen die spanischen Finanzbehörden in Fragen der Steuerbefreiung des Gewinnes in der spanischen Einkommensteuer bei Reinvestition innerhalb von 2 Jahren:

Eine Dame, 50 Jahre alt, verkaufte die Wohnung und investierte den Gewinn in eine neue Wohnung, die sich noch im Bau befand.

Die Investition fand innerhalb von 2 Jahren nach dem Verkauf der ersten Wohnung statt, aber die Fertigstellung der neuen Immobilie dauerte 3 Jahre.

Folglich hatte die spanische Finanzbehörde die Gewinnsteuerbefreiung wegen Reinvestition verneint, da die neue Immobilie innerhalb von 2 Jahren hätte erworben werden müssen, sprich fertiggestellt.

Das oberste spanische Gericht hat der Steuerpflichtigen recht gegeben, dass schon der Kauf auf Plan der Immobilie innerhalb von 2 Jahren ausreichend war, um den reinvestierten Gewinn steuerfrei zu stellen.

Immobilienkauf mit deutscher GmbH auf Mallorca

Die Mallorca Immobilie kann privat erworben werden, aber oftmals wird auch zu einer GmbH &Co KG oder gar einer GmbH gegriffen, um die Immobilie auf Mallorca zu erwerben.

Immobilienkauf auf Mallorca mit einer deutschen GmbH

Rechtliche Immobilienkaufabwicklung

  • Erstberatung, ob der Immobilienkauf privat, oder mit einer deutschen GmbH oder spanischen SL (spanische GmbH) erfolgen soll, was letztlich im wesentlichen davon abhängt, ob es eine privat genutzte Ferienimmobilie wird, oder eine gewerbliche genutzte Immobilie 
  • Vorbereitung der Vollmacht zur Erlangung der spanischen GmbH Steuernummer 
  • Beantragung der GmbH Steuernummer + Anmeldung spanische Steuerbehörde 
  • Juristische Vorkontrolle der Immobilie auf Lasten und Schuldenfreiheit
  • Vorbereitung des deutsch-spanischen privatschriftlichen Vorkaufvertrages (Kaufoption ist aus steuerlichen Gründen nicht zu empfehlen) 
  • Vorbereitung des Notartermins und Kaufpreiszahlung mit direktem Eigentumserwerb (keine Auflassung wie in Deutschland) 
  • Grunderwerbssteuer/Umsatzsteuerzahlung (Neubau, Grundstück) 
  • Grundbucheintragung 
  • Ummeldungen von den Versorgungseinrichtungen, Strom, Wasse, Grundsteuer, Abfall 

Steuerliche Konsequenzen nach deutschem Recht

Solange die GmbH in Deutschland Ihre Geschäftsleitung behält und Ihren Satzungssitz, ist sie nach Art.1 Absatz 1, 23 KSTG weiterhin in Deutschland mit ihrem Welteinkommen steuerpflichtig. Es gilt zur Zeit der Körperschaftssteuersatz von 15% + Solidaritätszuschlag + Gewerbesteuer.

Eigennutzung

Bei Eigennutzung ist die Problematik der verdeckten Gewinnausschüttung zu beachen.

Vermietung

Bei Vermietung auf Mallorca ist die beschränkte Steuerpflicht für die Mieteinkünfte nach Art.6 DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) Deutschland Spanien zu beachten. In Deutschland gilt hierfür nach dem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung das Anrechnungsprinzip (Art.26 KStG).

Spanisches Steuerrecht Mallorca

Eigennutzung

Kapitalgesellschaften unterliegen nicht der Eigennutzungssteuer, sondern nach Art.85 LIRPF nur Privatpersonen. 

Spanische Vermögenssteuer: Bei Immobilien ueber einem Anschaffungswert von 700.000 Euro kann eine Vermoegenssteuerpflicht auch bei einer GmbH mittelbar nach Art.21 DBA Deutschland Spanien greifen, was im Einzelfall zu pruefen ist. Zu beachten ist, dass die GmbH selbst nicht Steuerschuldner in der Vermoegenssteuer sein kann, sondern nur die Gesellschafter als natuerliche Personen. 

Vermietung

Hier greift die Besteuerung auf den Gewinn von 19% als beschraenkte Steuerpflicht in Spanien. 

Veräusserung

Hier greift wegen der Belegenheit auch zunaechst die 19% ige Gewinnsteuerung in Spanien. 

Gemeindliche Wertzuwachssteuer Plusvalia muncipial: findet auch bei Immobilienverkäufen durch eine GmbH Anwendung und die GmbH unterliegt ebenso dieser Gemeindesteuer beim Verkauf der Immobilie auf Mallorca. 

Neubau oder Neukauf Immobilie Mallorca

BAUNORMEN CTE, LOE

Wir begleiten Ihren Bauprozess, Renovierung oder Immobilienkauf in Spanien, Schritt für Schritt, vom Architektenauftrag, Bauvertrag bis zur notariellen Neubauerklärung, die den Bauprozess abschließt.

Der Immobilienkauf in Spanien ist komplex und um so komplexer wenn Sie selbst als Bauträger auftreten oder einen schüsselfertigen Neubau erwerben.

In jedem Fall ist die Bauqualität schon im Basisprojekt (proyecto técnico) zu beschreiben.

Dies hat der spanische Gesetzgeber noch einmal betont, als er den sogenannten CTE (Codigo de edificación ) zum 28.12.2019 noch konkretisiert und aktualisiert hat, in Bezug auf
Energiesparen (Dokument DB HE) und Wohngesundheit (Dokument DB HS) und letztlich auch in den Brandschutznormen.

Tipp

Das sogenannte proyecto técnico sollte der wichtigste Anhang zum Bauerstellungsvertrag sein, da hiermit der Vertragsgegenstand, der Neubau, beschrieben wird. Auch für die Preiskalkulation ist dieses Projekt massgeblich und schliesslich für die Neubaueintragung im Grundbuch.

Der Baucode (CTE) ist Bestandteil jedes Bauvertrages. Wenn dem nicht so ist, dann liegt ein schwerwiegender rechtlicher Fehler vor, der aber oftmals erst zum Vorschein kommt, wenn ein Baumangel auftritt, deshalb ist hierauf jeder Vertrag und jedes Basisprojekt zu prüfen.

Notwendige Aspekte der Vertragsprüfung beim Neukauf einer spanischen Immobilie bzw Neubau.

VERTRAGSPRÜFUNG


CTE:

  1. Prinzip der Funktionalität und Bewohnbarkeit der Immobilie, behindertengerecht etc
  2. Seguridad – Sicherheit Statik, Struktur, Fundamentierung, Stahlqualität, Holzqualität, Brandschutz etc
  3. Habitabilidad – Bewohnbarkeit – Lärmschutz, Energiesparvorrichtungen, Isolierung


WICHTIG: der CTE findet keine Anwendung auf Gebäude, die vor dem 06.05.2000 fertiggestellt wurden


Jeder Neubau in Spanien hat den folgenden technischen und rechtlich vorgegebenen Ablauf.

ABLAUF NEUBAU IN SPANIEN

  • Vorprüfung
  • Vorprojektierung und Reservierungsvertrag mit dem Immobilienkäufer
  • Basisprojekt und Unterschrift des Bauerstellungsvertrags oder Kaufvertrages über eine schlüsselfertige Immobilie in Spanien, sei es auf Mallorca, Alicante oder Teneriffa.
  • Ausführungsprojekt zur Erlangung der Baugenehmigung

WICHTIG: Ein Neubau ist beendet, wenn der bauleitende Architekt die endgültige Bauabnahme unterzeichnet (certificado final de obra).

Dieses Datum ist genaustens im Bauvertrag oder Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien zu bestimmen, da hiermit der zeitliche Rahmen und Vertragsstrafen wegen Verzug definiert werden können.

Das Certificado final de obra ist in CTE Anhang II.3 definiert und enthält:

CERTIFICADO FINAL DE OBRA

  • Bauleitung
  • Projektgemässe Bauausführung, Erfuellung der Baugenehmigung
  • Fertigstellung der Immobilie zur Nutzung
  • Projektgemässe Kontrollen auf Qualität, während des Bauprozesses
  • Mögliche Änderungen der Bauausführungen zum Basisprojekt und der Baugenehmigung, wobei hier eine Nachgenehmigung zu erfolgen hat.