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Bebaubarkeit Grundstück Mallorca

von Rechtsanwalt Mallorca | Sep 29, 2021 | Baurecht, Immobilien Mallorca

Grundstückskauf Mallorca – informe urbanistico

Bei jedem Grundstückskauf in Spanien und insbesondere auf Mallorca oder Teneriffa, ist die Bebaubarkeit zu prüfen.

Prüfungsfolge Grundstückskauf:

Grundbuch
Kataster
Bebaubarkeit

Die Bebaubarkeit richtet sich nach der Qualifizierung im Bebauungsplan, oder wenn dieser nicht existiert, da es sich beispielsweise um ein Grundstück im Außenbereich (rustico) handelt, dann gelten die sogenannten subsidiären Normen und die spezielle Gesetzgebung aus dem Jahre 1997.

In Spanien wird dieser Bericht der Gemeinde zur Bebaubarkeit als sogenannter informe urbanistico bezeichnet, auf Mallorca wird er INFORME ASSESSOR TECNIC MUNICIPAL genannt.

Dieser städtebauliche Bericht- Informe hat die folgende Struktur

Benennung der Parzelle
Baurechtliche Qualifizierung

Bauland (urbano)
Bauerwartungsland (urbanizable)
Landwirtschaftliche Fläche (rustico) mit der gesetzlichen Bezeichnung SRG

Auf Mallorca ist Bauland sehr teuer, deshalb besteht ein Trend zum Kauf von sogenannten Rustico. Grundsätzlich ist ein landwirtschaftliches Grundstück nicht bebaubar, doch hierzu gibt es Ausnahmen, wenn zum Beispiel die Mindestgröße von in der Regel 14206 qm eingehalten wird.

Desweiteren kann es bauliche Beschränkungen geben:

Überbaute Fläche
Dienstbarkeiten gemäß dem Küstenschutzgesetz
Dienstbarkeit für den Flughafen, Stromversorger etc.
„Rustico“ wird von den Gemeinden im Bebauungsplan oftmals als Reserve behalten, um öffentliche Bauvorhaben für die Zukunft durchführen zu können, Bsp Kläranlagenbau.

Typische Inhalte eines informe urbanistico

Mindestparzellengrösse
Bebaubarkeit: Maximales Bauvolumen m3
Nutzbarkeit: Landwirtschaftliche Nutzvolumen m3
Belegbarkeit Wohnnutzung (ocupacion) Bsp 2%
Stockwerksanzahl
Gebäudehöhe: Bsp 8 m
Abstandsflächen zu Straße, Grenzen

Aktuelle Baurechtliche Normen zur Zeit auf Mallorca

Gesetz 9/2020 (25.5.2020) und Verordnung 12/2017 zum Gesetz 2/2014 aus dem Jahre 2014.
Gesetz zur landwirtschaftlichen Flaechen (Rustico) vom 8.7.1997

Nutzen Sie unser Servicepaket zum Grundstückskauf auf Mallorca und Spanien, als auch unsere steuerliche und rechtliche Betreuung Ihres Bauprojekts.
Bei einem Bauprojekt kann aus steuerlichen Gesichtspunkten und Vorsteuerrueckvergütungsmöglichkeiten durchaus eine spanische SL (GmbH) in Frage kommen.

UMSATZSTEUER AUF BAULEISTUNGEN

von Rechtsanwalt Mallorca | Sep 13, 2021 | Allgemein, Grunderwerbssteuer, Steuer

Umsatzsteuer Bauleistungen GU

Bauvertrag und schlüsselfertiger Immobilienerwerb

In Spanien gibt es bei einem Grundstückskauf folgende Steuerarten aus Käufersicht.

Kauf eines Baugrundstücks von Privat: Grunderwerbssteuer 8-11% (wertabhängig)
Kauf eines Baugrundstücks von einem Unternehmen: Umsatzsteuer 21% + Dokumentensteuer (AJD): 1.5%

Wenn jedoch eine fertiggestellte neu erbaute Immobilie erworben werden soll, dann gibt es einen ermäßigten Umsatzsteuersatz von nur 10% + 1.5% Dokumentensteuer.

Der Grund ist, dass der Kauf einer Neubauwohnung steuerlich begünstigt sein soll.

In der Praxis findet man auch die sogenannten GU – Generalunterehmerangebote, von Baugrundstück und schlüsselfertigen Immobilienbau zu einem Festpreis.

Hier kann es regelmäßig zu Problemen mit der spanischen Finanzbehörde kommen, da die Finanzbehörde 21% Umsatzsteuer auf den Grundstückskauf eines Baugrundstücks verlangt und auf die Bauleistungen nur 10%.

SteuerTIPP:

Hier gibt es schon beim Kauf des Grundstücks bzw Gestaltung des Bauvertrages rechtliche Möglichkeiten, nur 10% Umsatzsteuer für das gesamte Projekt zu zahlen.

Grund ist eine Entscheidung der Finanzbehörden (DGT) aus dem Jahre 2016, wo ein Bauträger 8 Bauparzellen mit Immobilie auf Plan verkauft hat und die Rechtsfrage geklärt werden musste, ob der allgemeine Steuersatz oder der ermäßigte Steuersatz zur Anwendung kommt.

Hier wurde auf den Käuferwillen und die Verfügungsmöglichkeit über das Baugrundstück abgestellt und schließlich der ermäßigte Steuersatz in der Umsatzsteuer für richtig befunden.

Schließlich darf neben der Steuerersparnis, aber nicht die Risikovermeidung für den Immobilienkäufer aus den Augen verloren werden, gerade bei Generalunternehmerverträgen muss auch die Kontrollmöglichkeit der Bauqualität, Baukosten und Baufristen durch den Erwerber gegeben sein und Anzahlungen durch Bürgschaft, Versicherung oder Hypothek gesichert sein.