von Rechtsanwalt Mallorca | Jul 30, 2023 | Grunderwerbssteuer, Immobilien Mallorca
Andere Formen von Immobilienkäufen auf Mallorca, die vom Ausgangsfall eines Verkaufes einer Ferienimmobilie abweichen, und in jedem Fall einer besonderen Beratung und Betreuung beim Immobilienkauf auf Mallorca bedürfen:
Beispiel 1
Bauträger verkauft ein Grundstück zum Bauen.
Besonderheit: Es fällt 21% Umsatzsteuer und 1,5% Dokumentensteuer an und keine Grunderwerbssteuer (2% ab 1 Mio. EUR Kaufpreis).
Beispiel 2
Bauträger verkauft auf Plan einen Neubau oder es handelt sich um einen Neubau mit Erstbezug
Besonderheit: Es ist 10% Umsatzsteuer und 1,5% Dokumentensteuer zu zahlen
Beispiel 3
Spanische SL, Schweizer AG oder Deutsche Gmbh verkauft nicht die Immobilie auf Mallorca, sondern es werden die Gesellschaftsanteile – Aktien der Immobilienholding verkauft.
HINWEIS:
Weitverbreitet ist die Annahme, dass die Grunderwerbssteuer nicht anfiele, wenn der Käufer weniger als 50% der Anteile – Aktien kaufen würde. Diese Annahme ist aber nicht korrekt, da die mallorquinische Finanzbehörde stets die Grunderwerbssteuer verlangt, wenn es sich um kein gewerbliches Unternehmen handelt und dieses Unternehmen mehr als 50% des Vermögens in Immobilienvermögen haelt, welches nicht gewerblich genutzt wird.
Beispiel 4
Es wird die Immobilie, das KFZ und die Yacht zusammen verkauft.
In der Grunderwerbssteuer ist dies zu trennen.
Der Kraftfahrzeugkauf muss in einem separaten Kaufvertrag verbrieft werden. Es ist 8% Grunderwerbssteuer anzusetzen.
Der Yachtkauf muss ebenso in einem separaten Kaufvertrag mit Kaufpreisangabe, den Verkehrswertvorschriften entsprechend, und Schiffsregistereintragung verbrieft werden.
Bootsliegeplatz auf Mallorca erwerben
Beispiel 5
Es findet ein Mietkauf statt, sprich die Miete wird auf den endgueltigen Kaufpreis angerechnet.
Ein Mietvertrag ohne Kaufoption unterliegt der Grunderwerbssteuerpflicht, genauso wie die Kaufoption
Kaufoptionsvertrag. Diese Vertragsart findet sich häufig beim Immobilienkauf und wird auch als “Reservierung” fälscherlicherweise bezeichnet.
Die Kaufoption gibt dem Käufer einer Immobilie einseitig das Recht, in einem bestimmten Zeitraum eine Immobilie zu erwerben. Wenn er dieses Recht nicht ausübt, dann verfällt das Optionsrecht.
Steuerfalle Kaufoption: Die Kaufoption hat den steuerlichen Nachteil, dass das Optionsrecht, beispielsweise 10% vom Kaufpreis schon zu einer Steuerlast in der Grunderwerbssteuer von 8-13% führt und was nicht bekannt ist, dass dieser Steuerbetrag später nicht auf die Grunderwerbssteuer des Gesamtkaufpreis angerechnet werden kann.
EMPFEHLUNG:
Es sollte keine Kauoptionsverträge als Vorverträge zum Immobilienkauf unterschrieben werden, sondern entweder Reservierungen, die auch als promesa bezeichnet werden, oder direkt der Kaufvertrag mit aufschiebender Besitzuebertragung bis zur Vollkaufpreiszahlung.
STEUERTIPPS für Unternehmen auf Mallorca oder Übersiedler aus Deutschland:
Jungunternehmer, die eine neue SL / GmbH gründen und die Immobilie des Firmensitzes erwerben, zahlen statt 8-13%, nur 3.5% Grunderwerbssteuer
Immobilienkauf im technologischen Park, ParcBIT; 0,5% Grunderwerbssteuer
Ermäßigter Steuersatz von 4 %: ab dem 1. Januar 2023 beträgt der anzuwendende Steuersatz 4 %, wenn der Wert der Immobilie 270.151,20 EUR oder weniger beträgt,
Immobilienerwerb mit einer Hypothek auf Mallorca
von Rechtsanwalt Mallorca | Sep 29, 2021 | Baurecht, Immobilien Mallorca
Grundstückskauf Mallorca – informe urbanistico
Bei jedem Grundstückskauf in Spanien und insbesondere auf Mallorca oder Teneriffa, ist die Bebaubarkeit zu prüfen.
Prüfungsfolge Grundstückskauf:
- Grundbuch
- Kataster
- Bebaubarkeit
Die Bebaubarkeit richtet sich nach der Qualifizierung im Bebauungsplan, oder wenn dieser nicht existiert, da es sich beispielsweise um ein Grundstück im Außenbereich (rustico) handelt, dann gelten die sogenannten subsidiären Normen und die spezielle Gesetzgebung aus dem Jahre 1997.
In Spanien wird dieser Bericht der Gemeinde zur Bebaubarkeit als sogenannter informe urbanistico bezeichnet, auf Mallorca wird er INFORME ASSESSOR TECNIC MUNICIPAL genannt.
Dieser städtebauliche Bericht- Informe hat die folgende Struktur
Benennung der Parzelle
Baurechtliche Qualifizierung
- Bauland (urbano)
- Bauerwartungsland (urbanizable)
- Landwirtschaftliche Fläche (rustico) mit der gesetzlichen Bezeichnung SRG
Auf Mallorca ist Bauland sehr teuer, deshalb besteht ein Trend zum Kauf von sogenannten Rustico. Grundsätzlich ist ein landwirtschaftliches Grundstück nicht bebaubar, doch hierzu gibt es Ausnahmen, wenn zum Beispiel die Mindestgröße von in der Regel 14206 qm eingehalten wird.
Desweiteren kann es bauliche Beschränkungen geben:
- Überbaute Fläche
- Dienstbarkeiten gemäß dem Küstenschutzgesetz
- Dienstbarkeit für den Flughafen, Stromversorger etc.
- „Rustico“ wird von den Gemeinden im Bebauungsplan oftmals als Reserve behalten, um öffentliche Bauvorhaben für die Zukunft durchführen zu können, Bsp Kläranlagenbau.
Typische Inhalte eines informe urbanistico
- Mindestparzellengrösse
- Bebaubarkeit: Maximales Bauvolumen m3
- Nutzbarkeit: Landwirtschaftliche Nutzvolumen m3
- Belegbarkeit Wohnnutzung (ocupacion) Bsp 2%
- Stockwerksanzahl
- Gebäudehöhe: Bsp 8 m
- Abstandsflächen zu Straße, Grenzen
Aktuelle Baurechtliche Normen zur Zeit auf Mallorca
Gesetz 9/2020 (25.5.2020) und Verordnung 12/2017 zum Gesetz 2/2014 aus dem Jahre 2014.
Gesetz zur landwirtschaftlichen Flaechen (Rustico) vom 8.7.1997
Nutzen Sie unser Servicepaket zum Grundstückskauf auf Mallorca und Spanien, als auch unsere steuerliche und rechtliche Betreuung Ihres Bauprojekts.
Bei einem Bauprojekt kann aus steuerlichen Gesichtspunkten und Vorsteuerrueckvergütungsmöglichkeiten durchaus eine spanische SL (GmbH) in Frage kommen.
von Rechtsanwalt Mallorca | Sep 13, 2021 | Allgemein, Grunderwerbssteuer, Steuer
Umsatzsteuer Bauleistungen GU
Bauvertrag und schlüsselfertiger Immobilienerwerb
In Spanien gibt es bei einem Grundstückskauf folgende Steuerarten aus Käufersicht.
- Kauf eines Baugrundstücks von Privat: Grunderwerbssteuer 8-11% (wertabhängig)
- Kauf eines Baugrundstücks von einem Unternehmen: Umsatzsteuer 21% + Dokumentensteuer (AJD): 1.5%
Wenn jedoch eine fertiggestellte neu erbaute Immobilie erworben werden soll, dann gibt es einen ermäßigten Umsatzsteuersatz von nur 10% + 1.5% Dokumentensteuer.
Der Grund ist, dass der Kauf einer Neubauwohnung steuerlich begünstigt sein soll.
In der Praxis findet man auch die sogenannten GU – Generalunterehmerangebote, von Baugrundstück und schlüsselfertigen Immobilienbau zu einem Festpreis.
Hier kann es regelmäßig zu Problemen mit der spanischen Finanzbehörde kommen, da die Finanzbehörde 21% Umsatzsteuer auf den Grundstückskauf eines Baugrundstücks verlangt und auf die Bauleistungen nur 10%.
SteuerTIPP:
Hier gibt es schon beim Kauf des Grundstücks bzw Gestaltung des Bauvertrages rechtliche Möglichkeiten, nur 10% Umsatzsteuer für das gesamte Projekt zu zahlen.
Grund ist eine Entscheidung der Finanzbehörden (DGT) aus dem Jahre 2016, wo ein Bauträger 8 Bauparzellen mit Immobilie auf Plan verkauft hat und die Rechtsfrage geklärt werden musste, ob der allgemeine Steuersatz oder der ermäßigte Steuersatz zur Anwendung kommt.
Hier wurde auf den Käuferwillen und die Verfügungsmöglichkeit über das Baugrundstück abgestellt und schließlich der ermäßigte Steuersatz in der Umsatzsteuer für richtig befunden.
Schließlich darf neben der Steuerersparnis, aber nicht die Risikovermeidung für den Immobilienkäufer aus den Augen verloren werden, gerade bei Generalunternehmerverträgen muss auch die Kontrollmöglichkeit der Bauqualität, Baukosten und Baufristen durch den Erwerber gegeben sein und Anzahlungen durch Bürgschaft, Versicherung oder Hypothek gesichert sein.
