von Rechtsanwalt Mallorca | Feb 24, 2021 | Baurecht, Immobilienrecht
Mit dem Bodengesetz 12/2017 wurde die Grundlage für eine einheitliche Regulierung geschaffen und mit dem MuiB ein Übersichtsplan für ganz Mallorca, wie ein Grundstück baurechtlich zu qualifizieren ist.
Im Bodengesetz ist folgende Aufteilung gegeben, die entweder in der Gemeinde mit einem Bebauungsplan detailliert geregelt wird oder mit sogenannten subsidiären Normen teilweise geregelt wird.
Letzteres gilt meist im Außenbereich – suelo rustico, in dem grundsätzlich keine Bebauung zulässig ist, eine Bebauung wird nicht baurechtlich genehmigt und damit nur durch Unterlassen der Baubehörde eine Verletzung der baurechtlichen Normen durch Verjährung erlangt werden kann.
Artikel 18: Bauland
Erschlossenes und überplantes Baugebiet
Artikel 20: Bauerwartungsland, noch nicht erschlossen
Artikel 21: Landwirtschaftliche Fläche
Landwirtschaftliche Fläche, die nicht für die Bebauung vorgesehen ist, sondern der Landwirtschaft dienen soll oder aber dem Gemeinwohl, wie ein zukünftiger Autobahnbau. Doch der Konflikt zwischen Baurecht und Realität mit Bebauung auf landwirtschaftlicher Fläche ist vorprogrammiert und führt zu Konflikten mit den Baubehörden, sei es Bußgeld oder gar Bußgeld mit Abrissverfügung.
UNSER SERVICE
Sachkundige Verteidigung im Baurecht auf Mallorca vor allen Verwaltungsebenen und Gerichten.
Beispiel:
Finca Kauf in der Gegend Campos, Mallorca, wo eine landwirtschaftliche Prägung vorherrscht.
Hier sind die sogenannten Normas subsidiarias aus dem Jahre 2014 anzuwenden, die auch heute noch im Jahre 2020 Geltung haben.
In den Art.209 ff wird die maximale Bebauung beschrieben und die Mindestparzellengrösse von 14.000 qm angegeben, was entscheidend für einen Grundstückskauf ist, wenn beabsichtigt wird, eine Landwirtschaft zu betreiben, um eine Immobilie zu erbauen.
Gibt es eine Bebauung ohne Baugenehmigung auf dem Grundstück, dann ist zu prüfen, ob eine Verjährung der Baurechtsverletzung eingetreten ist. Es sind folgende Fristen maßgeblich.
Verjährungsfristen
8 Jahre Verjährungsfrist für schwere und sehr schwere Baurechtsverletzungen
1 Jahr für leichte Baurechtsverletzungen
Sollten Bußgelder verhängt werden verjähren diese in 4 Jahren
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb 24, 2021 | Baurecht, Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Am Beispiel von Campos und der Küstenstadt Sa Rapita sieht man weiterhin die starke Nachfrage nach dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca.
Ein englischer Bauträger möchte in Sa Rapita noch 41 Chalets bauen und darüberhinaus bleiben noch ca 80 ha Bauerwartungsland (suelo urbanizable).
Dies könnte niedrige Quadratmeterpreise für den Quadratmeter Bauland unter 300 EUR erwarten lassen, doch die Preise werden steigen, da nicht nur die Umweltschützer eine Bausperre fordern, sondern auch die Politik eine Änderung des Bebauungsplanes von Campos, der 2014 erlassen wurde, fordert.
Fachwissen beim Grundstückskauf/Immobilienkauf auf Mallorca
Ihr Berater im spanischen Immobilienrecht/Steuerrecht
D.Luickhardt, Rechtsanwalt, abogado mit Doppelzulassung in Deutschland und Spanien
Wir sorgen für die fachkundige Abwicklung Ihres Kaufes auf Mallorca, und bieten Ihnen eine objektive rechtliche Meinung über das Baugrundstück, und den Preis, und führen die Kaufabwicklung für Sie durch, so dass Sie mit Rechtssicherheit auf Mallorca ein Grundstück oder Ihre Traumimmobilie erwerben.
Beim Grundstückskauf ist der Grenzverlauf zu prüfen, als auch die Richtigkeit und Übereinstimmung von Kataster und Grundbuch, und nicht zuletzt die Bauindikatoren.
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb 23, 2021 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
BAUNORMEN CTE, LOE
Wir begleiten Ihren Bauprozess, Renovierung oder Immobilienkauf in Spanien, Schritt für Schritt, vom Architektenauftrag, Bauvertrag bis zur notariellen Neubauerklärung, die den Bauprozess abschließt.
Der Immobilienkauf in Spanien ist komplex und um so komplexer wenn Sie selbst als Bauträger auftreten oder einen schüsselfertigen Neubau erwerben.
In jedem Fall ist die Bauqualität schon im Basisprojekt (proyecto técnico) zu beschreiben.
Dies hat der spanische Gesetzgeber noch einmal betont, als er den sogenannten CTE (Codigo de edificación ) zum 28.12.2019 noch konkretisiert und aktualisiert hat, in Bezug auf
Energiesparen (Dokument DB HE) und Wohngesundheit (Dokument DB HS) und letztlich auch in den Brandschutznormen.
Tipp
Das sogenannte proyecto técnico sollte der wichtigste Anhang zum Bauerstellungsvertrag sein, da hiermit der Vertragsgegenstand, der Neubau, beschrieben wird. Auch für die Preiskalkulation ist dieses Projekt massgeblich und schliesslich für die Neubaueintragung im Grundbuch.
Der Baucode (CTE) ist Bestandteil jedes Bauvertrages. Wenn dem nicht so ist, dann liegt ein schwerwiegender rechtlicher Fehler vor, der aber oftmals erst zum Vorschein kommt, wenn ein Baumangel auftritt, deshalb ist hierauf jeder Vertrag und jedes Basisprojekt zu prüfen.
Notwendige Aspekte der Vertragsprüfung beim Neukauf einer spanischen Immobilie bzw Neubau.
VERTRAGSPRÜFUNG
CTE:
- Prinzip der Funktionalität und Bewohnbarkeit der Immobilie, behindertengerecht etc
- Seguridad – Sicherheit Statik, Struktur, Fundamentierung, Stahlqualität, Holzqualität, Brandschutz etc
- Habitabilidad – Bewohnbarkeit – Lärmschutz, Energiesparvorrichtungen, Isolierung
WICHTIG: der CTE findet keine Anwendung auf Gebäude, die vor dem 06.05.2000 fertiggestellt wurden
Jeder Neubau in Spanien hat den folgenden technischen und rechtlich vorgegebenen Ablauf.
ABLAUF NEUBAU IN SPANIEN
- Vorprüfung
- Vorprojektierung und Reservierungsvertrag mit dem Immobilienkäufer
- Basisprojekt und Unterschrift des Bauerstellungsvertrags oder Kaufvertrages über eine schlüsselfertige Immobilie in Spanien, sei es auf Mallorca, Alicante oder Teneriffa.
- Ausführungsprojekt zur Erlangung der Baugenehmigung
WICHTIG: Ein Neubau ist beendet, wenn der bauleitende Architekt die endgültige Bauabnahme unterzeichnet (certificado final de obra).
Dieses Datum ist genaustens im Bauvertrag oder Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien zu bestimmen, da hiermit der zeitliche Rahmen und Vertragsstrafen wegen Verzug definiert werden können.
Das Certificado final de obra ist in CTE Anhang II.3 definiert und enthält:
CERTIFICADO FINAL DE OBRA
- Bauleitung
- Projektgemässe Bauausführung, Erfuellung der Baugenehmigung
- Fertigstellung der Immobilie zur Nutzung
- Projektgemässe Kontrollen auf Qualität, während des Bauprozesses
- Mögliche Änderungen der Bauausführungen zum Basisprojekt und der Baugenehmigung, wobei hier eine Nachgenehmigung zu erfolgen hat.
