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Legalisierung von ilegalen Immobilien

BOE el Decreto Ley 3/2024

Seit dem 28.05.2024 gilt das neue Gesetz auf Mallorca (Balearen), dass Immobilien (auch Pools) mit verjährten Baurechtsverletzungen (Verjährungszeit 8 Jahre nach Bauende) nunnehr legalisiert werden können.

Sie können damit in das Grundbuch eingetragen werden, obgleich nicht die aktuellen Baunormen der Gemeinde erfüllt sind. Jede Balearen Insel hat separat zu beschliessen, wann das Gesetz schliesslich umgesetzt wird.

Die Legalisierung der rechtswidrigen Immobilien ist an bestimmte Auflagen gebunden, wie die Verbesserung des Energiepasses etc, und die touristische Vermietung bleibt untersagt.

Hervorzuheben bleibt, dass diese Amnestie nicht den rechtswidrigen Zustand aufhebt, es bleibt folglich an der nicht genehmigten Lage im Aussenbereich, jedoch mit einer gesetzlichen Duldung. Daraus folgt, dass zukünftig die Immobilie nicht repariert werden kann, ohne erneut den rechtswidrigen Zustand aufleben zu lassen.

Hervorzuheben ist, dass das Gesetz eine Laufzeit von 3 Jahren hat und in dieser Zeit der Antrag bei der Gemeinde auf Legalisierung gestellt werden muss.

Es handelt sich um die sogenannte solicitud de licencia extraordinaria de legalización. (Antrag auf ausserordentliche Legalisierung).

Im folgenden der Gesetzestext

Disposición adicional séptima Procedimiento de legalización extraordinaria de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico

1. Las edificaciones, las construcciones, las instalaciones y los usos existentes en suelo rústico respecto de los cuales a la entrada en vigor de este decreto ley ya no sea procedente adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, se pueden legalizar con carácter extraordinario en el plazo máximo de tres años, sin que sean de aplicación las condiciones y los parámetros urbanísticos aplicables con carácter general a las edificaciones en suelo rústico, con todos los derechos y deberes inherentes a las obras llevadas a cabo con licencia, con excepción de lo que dispone el último párrafo del apartado 7.

Para aplicarlo en suelos incluidos dentro del ámbito de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears, se tiene que entender que ha prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística si se acredita la finalización de la edificación, la construcción o la instalación o la implantación del uso con anterioridad al día 10 de marzo de 1991.

Con respecto a los usos o cambios de uso vinculados a edificaciones, construcciones o instalaciones determinantes de la comisión de una infracción, estos se pueden legalizar cuando haya prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística en relación con el uso irregular, teniendo en cuenta las siguientes reglas:

a) Para los usos o cambios de uso implantados antes del 29 de mayo de 2014, el cómputo del plazo de prescripción se entiende iniciado en la fecha que se implantan.

b) Para los usos o los cambios de uso implantados a partir del 29 de mayo de 2014, el cómputo del plazo de prescripción se entiende iniciado en la fecha que finalizan.

2. El procedimiento lo tiene que iniciar la persona interesada, ante el ayuntamiento correspondiente, con la solicitud de licencia de legalización extraordinaria, a la cual se tiene que adjuntar un proyecto técnico de legalización, adaptado a las particularidades derivadas de esta disposición, el cual tiene que incorporar las medidas de carácter ambiental que supongan una reducción de la contaminación lumínica y un incremento de la eficiencia energética o hídrica de la edificación, la construcción o la instalación mediante la utilización de materiales, técnicas y sistemas constructivos, cambio de instalaciones, generación de energía renovable, instalaciones de depósitos de agua o cualquier otro sistema de reducción del consumo energético o hídrico de la red, y también sistemas de depuración de agua adecuados en cada caso al Plan Hidrológico de las Illes Balears.

Asimismo, en los casos en los que el uso de que se trate en cada caso constituya una actividad a los efectos de la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las Illes Balears, se tiene que incorporar el proyecto técnico de legalización el correspondiente proyecto de actividades, en el cual se tienen que prever las modificaciones que, si procede, sean legalmente exigibles para cumplir la normativa vigente en materia de actividades.

3. La legalización extraordinaria queda sujeta al pago de las mismas tasas y de los mismos impuestos previstos en la normativa para las nuevas edificaciones, construcciones o instalaciones.

Asimismo, la persona interesada tiene que abonar en el ayuntamiento una prestación económica. Las cantidades ingresadas por este concepto se tienen que destinar a la adquisición, la recuperación, la protección y la gestión sostenible de espacios y recursos naturales o a la dotación del patrimonio municipal de suelo.

La prestación económica a la que se refiere el párrafo anterior se tiene que fijar en la misma resolución por la cual se acuerde la legalización extraordinaria, por aplicación de los porcentajes expuestos a continuación respecto del coste de ejecución material de la edificación, construcción o instalación objeto de legalización extraordinaria que conste en el expediente:

a) El 10% si la legalización se solicita en el primer año de la vigencia de este procedimiento.

b) El 12,5% si se solicita en el segundo año.

c) El 15% si se solicita en el tercer año.

El coste de ejecución material se tiene que calcular de acuerdo con los valores que correspondan a la fecha de la solicitud de legalización extraordinaria.

En los casos de legalización extraordinaria de usos o cambios de uso vinculados a edificaciones, construcciones o instalaciones, los porcentajes anteriores se tienen que aplicar sobre el coste de ejecución material de la edificación, construcción o instalación vinculada al uso siempre que esta edificación, construcción o instalación no sea objeto también de legalización extraordinaria en el marco de esta disposición, caso en el cual únicamente se tiene que exigir la prestación económica correspondiente a la legalización de la edificación, construcción o instalación.

4. No obstante, y con respecto a los solicitantes sometidos al impuesto sobre la renta de las personas físicas, la prestación económica que resulte de aplicar los porcentajes mencionados en el apartado anterior se tiene que reducir en los siguientes porcentajes:

a) En un 50% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 33.000 euros en caso de tributación individual o los 52.800 euros en caso de tributación conjunta.

b) En un 25% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 52.800 euros en caso de tributación individual o los 84.480 euros en caso de tributación conjunta.

5. El procedimiento extraordinario regulado en esta disposición adicional no es aplicable a los siguientes casos:

a) Las edificaciones, construcciones o instalaciones que, de acuerdo con el planeamiento vigente, queden sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo.

b) Las edificaciones, construcciones o instalaciones situadas en el dominio público, en la zona de protección de las carreteras o en las servidumbres derivadas de la legislación de costas.

c) Las edificaciones, construcciones, instalaciones y usos que impliquen el ejercicio de una actividad para la cual se requiera, de acuerdo con la legislación sectorial vigente, la adquisición de plazas, cuotas u otros derechos de carácter público y limitado.

d) Las edificaciones, construcciones o instalaciones en las que se desarrollen actividades sujetas a la previa declaración de interés general a que se refiere la Ley 6/1997, de 8 de julio, de suelo rústico de las Illes Balears, cuando la actividad de que se trate en cada caso no sea declarada de interés general de acuerdo con el artículo 26 de la citada Ley, sin que resulte aplicable a los efectos de la presente disposición adicional el inciso final del artículo 30.3 de dicha Ley.

De acuerdo con eso, las eventuales solicitudes que se presenten en relación con las edificaciones, construcciones, instalaciones o usos mencionados en las letras anteriores se tienen que inadmitir a trámite, con las comprobaciones previas que a este efecto se estimen adecuados.

6. En el expediente que se tramite, únicamente se tienen que incorporar los informes o las autorizaciones sectoriales requeridos por la normativa estatal o europea para los casos de legalización ordinaria de actos y usos ilegales previstos en la legislación urbanística.

De acuerdo con ello, no son exigibles, entre otros informes o autorizaciones previstos en la normativa autonómica o local, el informe del artículo 36.2 de la Ley 6/1997 antes mencionada.

7. El plazo máximo para resolver y notificar la resolución final a la persona interesada es de seis meses, y el efecto del transcurso de este plazo máximo habilita al interesado a considerar desestimada la solicitud por silencio negativo, sin perjuicio de la obligación del ayuntamiento de resolver y de notificar la resolución expresa.

La resolución en virtud de la cual se otorgue, si procede, una licencia de legalización extraordinaria de una vivienda tiene que hacer constar expresamente la prohibición de destinarlo a la comercialización de estancias turísticas, y esta condición de la licencia se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses, juntamente, si procede, con la escritura de declaración de obra nueva de la vivienda.

8. Esta disposición despliega efectos una vez que, en el ámbito insular respectivo, se haya adoptado el acuerdo plenario del consejo insular por el cual se decida implantar en el ámbito insular correspondiente este procedimiento de legalización extraordinaria.

Este acuerdo plenario se tiene que publicar en el Boletín Oficial de las Illes Balears, y el plazo de tres años a qué se refiere el apartado 1 empezará a contar a partir de esta publicación.

De acuerdo con eso, todas las solicitudes presentadas en este plazo de tres años se tienen que tramitar y resolver de conformidad con lo que establece esta disposición, con independencia que la resolución final del procedimiento se produzca dentro de este plazo de tres años o más allá de este plazo.

9. En los casos a que se refiere el último párrafo del apartado 2, una vez concedida la licencia de legalización extraordinaria y ejecutadas, si procede, las modificaciones previstas en el proyecto de actividades, se tiene que presentar la declaración responsable correspondiente, junto con la documentación adicional que corresponda, en los términos que establecen los artículos 42 y 43 y el resto de disposiciones concordantes de la Ley 7/2013 mencionada.

BAURECHT MALLORCA – ACKERLAND

Illegal erbaute Häuser sollen einfacher legalisiert werden können

Die Mallorquinische Regierung moechte nach Ostern ein neues Gesetz erlassen, um verjährte Baurechtsverstösse auf Ackerland (suelo Rustico) ohne Schutzcharakter durch eine sogenannte Legalisierung in das Grundbuch eintragen lassen zu können.

Damit sollen Gebäude, die ohne Baugenehmigungen erbaut wurden, aber nachträglich genehmigungsfähig wurden, und deshalb der Baurechtsverstoss verjährte, nunmehr in das Grundbuch eingetragen werden können, als auch in das Kataster mit der entsprechenden Grundsteuerfestsetzung.

Grundstückserwerb Mallorca

Fincakauf – Mallorca – Bodenrecht, Baurecht

Mit dem Bodengesetz 12/2017 wurde die Grundlage für eine einheitliche Regulierung geschaffen und mit dem MuiB ein Übersichtsplan für ganz Mallorca, wie ein Grundstück baurechtlich zu qualifizieren ist.

Im Bodengesetz ist folgende Aufteilung gegeben, die entweder in der Gemeinde mit einem Bebauungsplan detailliert geregelt wird oder mit sogenannten subsidiären Normen teilweise geregelt wird.

Letzteres gilt meist im Außenbereich – suelo rustico, in dem grundsätzlich keine Bebauung zulässig ist, eine Bebauung wird nicht baurechtlich genehmigt und damit nur durch Unterlassen der Baubehörde eine Verletzung der baurechtlichen Normen durch Verjährung erlangt werden kann.

Artikel 18: Bauland

Erschlossenes und überplantes Baugebiet

Artikel 20: Bauerwartungsland, noch nicht erschlossen

Artikel 21: Landwirtschaftliche Fläche

Landwirtschaftliche Fläche, die nicht für die Bebauung vorgesehen ist, sondern der Landwirtschaft dienen soll oder aber dem Gemeinwohl, wie ein zukünftiger Autobahnbau. Doch der Konflikt zwischen Baurecht und Realität mit Bebauung auf landwirtschaftlicher Fläche ist vorprogrammiert und führt zu Konflikten mit den Baubehörden, sei es Bußgeld oder gar Bußgeld mit Abrissverfügung.

UNSER SERVICE

Sachkundige Verteidigung im Baurecht auf Mallorca vor allen Verwaltungsebenen und Gerichten.

Beispiel:

Finca Kauf in der Gegend Campos, Mallorca, wo eine landwirtschaftliche Prägung vorherrscht.

Hier sind die sogenannten Normas subsidiarias aus dem Jahre 2014 anzuwenden, die auch heute noch im Jahre 2020 Geltung haben.

In den Art.209 ff wird die maximale Bebauung beschrieben und die Mindestparzellengrösse von 14.000 qm angegeben, was entscheidend für einen Grundstückskauf ist, wenn beabsichtigt wird, eine Landwirtschaft zu betreiben, um eine Immobilie zu erbauen.

Gibt es eine Bebauung ohne Baugenehmigung auf dem Grundstück, dann ist zu prüfen, ob eine Verjährung der Baurechtsverletzung eingetreten ist. Es sind folgende Fristen maßgeblich.

Verjährungsfristen

8 Jahre Verjährungsfrist für schwere und sehr schwere Baurechtsverletzungen 

1 Jahr für leichte Baurechtsverletzungen

Sollten Bußgelder verhängt werden verjähren diese in 4 Jahren

Baulandkauf Mallorca – Sa Rapita

Am Beispiel von Campos und der Küstenstadt Sa Rapita sieht man weiterhin die starke Nachfrage nach dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca.

Ein englischer Bauträger möchte in Sa Rapita noch 41 Chalets bauen und darüberhinaus bleiben noch ca 80 ha Bauerwartungsland (suelo urbanizable).

Dies könnte niedrige Quadratmeterpreise für den Quadratmeter Bauland unter 300 EUR erwarten lassen, doch die Preise werden steigen, da nicht nur die Umweltschützer eine Bausperre fordern, sondern auch die Politik eine Änderung des Bebauungsplanes von Campos, der 2014 erlassen wurde, fordert.

Fachwissen beim Grundstückskauf/Immobilienkauf auf Mallorca

Ihr Berater im spanischen Immobilienrecht/Steuerrecht
D.Luickhardt, Rechtsanwalt, abogado mit Doppelzulassung in Deutschland und Spanien

Wir sorgen für die fachkundige Abwicklung Ihres Kaufes auf Mallorca, und bieten Ihnen eine objektive rechtliche Meinung über das Baugrundstück, und den Preis, und führen die Kaufabwicklung für Sie durch, so dass Sie mit Rechtssicherheit auf Mallorca ein Grundstück oder Ihre Traumimmobilie erwerben.

Beim Grundstückskauf ist der Grenzverlauf zu prüfen, als auch die Richtigkeit und Übereinstimmung von Kataster und Grundbuch, und nicht zuletzt die Bauindikatoren.

Neubau oder Neukauf Immobilie Mallorca

BAUNORMEN CTE, LOE

Wir begleiten Ihren Bauprozess, Renovierung oder Immobilienkauf in Spanien, Schritt für Schritt, vom Architektenauftrag, Bauvertrag bis zur notariellen Neubauerklärung, die den Bauprozess abschließt.

Der Immobilienkauf in Spanien ist komplex und um so komplexer wenn Sie selbst als Bauträger auftreten oder einen schüsselfertigen Neubau erwerben.

In jedem Fall ist die Bauqualität schon im Basisprojekt (proyecto técnico) zu beschreiben.

Dies hat der spanische Gesetzgeber noch einmal betont, als er den sogenannten CTE (Codigo de edificación ) zum 28.12.2019 noch konkretisiert und aktualisiert hat, in Bezug auf
Energiesparen (Dokument DB HE) und Wohngesundheit (Dokument DB HS) und letztlich auch in den Brandschutznormen.

Tipp

Das sogenannte proyecto técnico sollte der wichtigste Anhang zum Bauerstellungsvertrag sein, da hiermit der Vertragsgegenstand, der Neubau, beschrieben wird. Auch für die Preiskalkulation ist dieses Projekt massgeblich und schliesslich für die Neubaueintragung im Grundbuch.

Der Baucode (CTE) ist Bestandteil jedes Bauvertrages. Wenn dem nicht so ist, dann liegt ein schwerwiegender rechtlicher Fehler vor, der aber oftmals erst zum Vorschein kommt, wenn ein Baumangel auftritt, deshalb ist hierauf jeder Vertrag und jedes Basisprojekt zu prüfen.

Notwendige Aspekte der Vertragsprüfung beim Neukauf einer spanischen Immobilie bzw Neubau.

VERTRAGSPRÜFUNG


CTE:

  1. Prinzip der Funktionalität und Bewohnbarkeit der Immobilie, behindertengerecht etc
  2. Seguridad – Sicherheit Statik, Struktur, Fundamentierung, Stahlqualität, Holzqualität, Brandschutz etc
  3. Habitabilidad – Bewohnbarkeit – Lärmschutz, Energiesparvorrichtungen, Isolierung


WICHTIG: der CTE findet keine Anwendung auf Gebäude, die vor dem 06.05.2000 fertiggestellt wurden


Jeder Neubau in Spanien hat den folgenden technischen und rechtlich vorgegebenen Ablauf.

ABLAUF NEUBAU IN SPANIEN

  • Vorprüfung
  • Vorprojektierung und Reservierungsvertrag mit dem Immobilienkäufer
  • Basisprojekt und Unterschrift des Bauerstellungsvertrags oder Kaufvertrages über eine schlüsselfertige Immobilie in Spanien, sei es auf Mallorca, Alicante oder Teneriffa.
  • Ausführungsprojekt zur Erlangung der Baugenehmigung

WICHTIG: Ein Neubau ist beendet, wenn der bauleitende Architekt die endgültige Bauabnahme unterzeichnet (certificado final de obra).

Dieses Datum ist genaustens im Bauvertrag oder Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien zu bestimmen, da hiermit der zeitliche Rahmen und Vertragsstrafen wegen Verzug definiert werden können.

Das Certificado final de obra ist in CTE Anhang II.3 definiert und enthält:

CERTIFICADO FINAL DE OBRA

  • Bauleitung
  • Projektgemässe Bauausführung, Erfuellung der Baugenehmigung
  • Fertigstellung der Immobilie zur Nutzung
  • Projektgemässe Kontrollen auf Qualität, während des Bauprozesses
  • Mögliche Änderungen der Bauausführungen zum Basisprojekt und der Baugenehmigung, wobei hier eine Nachgenehmigung zu erfolgen hat.