Die Mallorca Immobilie kann privat erworben werden, aber oftmals wird auch zu einer GmbH &Co KG oder gar einer GmbH gegriffen, um die Immobilie auf Mallorca zu erwerben.

Immobilienkauf auf Mallorca mit einer deutschen GmbH

Rechtliche Immobilienkaufabwicklung

• Erstberatung, ob der Immobilienkauf privat, oder mit einer deutschen GmbH oder spanischen SL (spanische GmbH) erfolgen soll, was letztlich im wesentlichen davon abhängt, ob es eine privat genutzte Ferienimmobilie wird, oder eine gewerbliche genutzte Immobilie 
• Vorbereitung der Vollmacht zur Erlangung der spanischen GmbH Steuernummer 
• Beantragung der GmbH Steuernummer + Anmeldung spanische Steuerbehörde 
• Juristische Vorkontrolle der Immobilie auf Lasten und Schuldenfreiheit
• Vorbereitung des deutsch-spanischen privatschriftlichen Vorkaufvertrages (Kaufoption ist aus steuerlichen Gründen nicht zu empfehlen) 
• Vorbereitung des Notartermins und Kaufpreiszahlung mit direktem Eigentumserwerb (keine Auflassung wie in Deutschland) 
• Grunderwerbssteuer/Umsatzsteuerzahlung (Neubau, Grundstück) 
• Grundbucheintragung 
• Ummeldungen von den Versorgungseinrichtungen, Strom, Wasse, Grundsteuer, Abfall 

Steuerliche Konsequenzen nach deutschem Recht

Solange die GmbH in Deutschland Ihre Geschäftsleitung behält und Ihren Satzungssitz, ist sie nach Art.1 Absatz 1, 23 KSTG weiterhin in Deutschland mit ihrem Welteinkommen steuerpflichtig. Es gilt zur Zeit der Körperschaftssteuersatz von 15% + Solidaritätszuschlag + Gewerbesteuer.

Eigennutzung

Bei Eigennutzung ist die Problematik der verdeckten Gewinnausschüttung zu beachen.

Vermietung

Bei Vermietung auf Mallorca ist die beschränkte Steuerpflicht für die Mieteinkünfte nach Art.6 DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) Deutschland Spanien zu beachten. In Deutschland gilt hierfür nach dem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung das Anrechnungsprinzip (Art.26 KStG).

Spanisches Steuerrecht Mallorca

Eigennutzung

Kapitalgesellschaften unterliegen nicht der Eigennutzungssteuer, sondern nach Art.85 LIRPF nur Privatpersonen. 

Spanische Vermögenssteuer: Bei Immobilien über einem Anschaffungswert von 700.000 Euro kann eine Vermögenssteuerpflicht auch bei einer GmbH mittelbar nach Art.21 DBA Deutschland Spanien greifen, was im Einzelfall zu prüfen ist. Zu beachten ist, dass die GmbH selbst nicht Steuerschuldner in der Vermögenssteuer sein kann, sondern nur die Gesellschafter als natürliche Personen. 

Zu beachten sind die verschiedenen Freibeträge in der Vermögenssteuer in den Regionen, so ist auf den Balearen (Mallorca, Ibiza) von 3 Mio Euro auszugehen und in Andalusien gar von 3.7 Mio Euro.

Alternativen zum Immobilienkauf in Spanien mit einer deutschen GmbH, sind die eGbR (elektronische Gesellschaft bürgerlichen Rechts) und die deutsche GmbH Co KG, oder die einfache KG, die als Kommanditgesellschaft auch oftmals als vermögensverwaltende Familiengrundstücksgesellschaft genutzt wird, da die Anteilsübertragung keine Grunderwerbssteuer in Deutschland auslöst. In Spanien ist dies differenzierter zu betrachten, da in Spanien sehr wohl die Grunderwerbssteuer anfallen kann, abhängig davon, ob es sich um eine gewerbliche KG handelt oder um eine private Vermögenshaltungsgesellschaft. Selbstverständlich kommt es auch auf die Übertragung der Anteilsquote an und ob der Erwerber die Kontrollgewalt erhält. Schliesslich ist auch entscheidend, ob die KG mehr als 50% des Immobilienvermögens in Deutschland oder Spanien hat.

Im Einzelfall muss geprüft werden, ob es sinnvoller ist, mit einer eGbR oder mit einer KG in Spanien eine Immobilie zu kaufen.

In jedem Falle ist für die eGbR und die KG eine spanische Steuernummer zu beantragen.

Im Einzelfall ist auch zu prüfen, ob die eGbR und die KG wie die GmbH oder die spanische SL eine gewisse steuerliche Abschirmwirkung haben, sprich ob die Gesellschafter der KG die Mieteinkünfte in Spanien versteuern müssen, oder nur die KG an sich, letzteres ist bei der Gestaltung anzustreben.

Vermietung

Hier greift die Besteuerung auf den Gewinn von 19% als beschraenkte Steuerpflicht in Spanien. 

Veräusserung

Hier greift wegen der Belegenheit auch zunaechst die 19% ige Gewinnsteuerung in Spanien. 

Gemeindliche Wertzuwachssteuer Plusvalia muncipial: findet auch bei Immobilienverkäufen durch eine GmbH Anwendung und die GmbH unterliegt ebenso dieser Gemeindesteuer beim Verkauf der Immobilie auf Mallorca.