Typischer Fallstrick im notariellen Kaufvertrag auf Mallorca Grundstückskauf

Mangelhafte Grundstücksbeschreibung – Flächenabweichung

Die notariellen Kaufverträge in Spanien geben in Regel nur eine Kopie des Grundbucheintrages wieder, ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Lage, Grösse und Katasters.

Bei einem Apartmentkauf in einem Mehrfamilienhaus mag dies ausreichend sein, doch nicht bei einem Grundstückskauf auf Mallorca, und um so weniger, wenn es keine klar abgegrenzte Bauparzelle ist, sondern ein Grundstück, Agrarland (finca rústica).

Das spanische Gesetz zur Regelung des Grundstückskaufes, Art.18.2 TRLC, verlangt die Koordinierung zwischen
GRUNDBUCHEINTRAGUNG – KATASTER – REALITÄT

und insbesondere der Grundstückskäufer hat einen gesetzlichen Anspruch darauf. Bei jedem Grundstückskauf in Spanien, sollte ausdrücklich verlangt werden.

• Dass die Deckungsgleichheit zwischen Grundbuch, Kataster und Realität in der notariellen Kaufurkunde ausdrücklich von den Parteien erklärt wird.
• Dass eine Abweichung durch einen eingefügten Vermessungsplan nachgewiesen und in der Kaufurkunde das Verfahren bestimmt wird, wie die Abweichung bereinigt werden kann, und zwar im Kataster und Grundbuch.
• Wer die Kosten des Bereinigungsverfahrens tragen sollte.
  

Eine typische Vertragsklausel in einem notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück auf Mallorca kann lauten, wenn Übereinstimmung gegeben ist.

Vertragsklauser, notarieller Kaufvertrag

REPRESENTACION GRAFICA:

Los Señores comparecientes manifiestan que la finca descrita se corresponde con la que resulta de la CCDG, referencia catastral y concuerda con la realidad.

ODER

Es gibt eine Abweichung zum Kataster, dann muss dies in der Kaufurkunde aufgenommen werden und das Berichtigungsverfahren angegeben werden, wie zum Beispiel…

No obstante , manifiestan que la certificación catastral no se corresponde fielmente con la realidad, por lo que aportan la validación grafica catastral de la representación grafica alternativa que contiene  la descripción real que incorporo en esta escritura para la rectificación según el art.18.2.

(HERVORZUHEBEN, DASS DIE GRAPHISCHE DARSTELLUNG IN DIE KAUFURKUNDE AUFZUNEHMEN IST UND NICHT NUR DIE WÖRTLICHE BESCHREIBUNG WIE FRÜHER)

Auf diese Weise werden Rechtsstreitigkeiten vermieden, wie der bekannte Fall mit der Banco Santander, wo ein Käufer zwei Grundstücke gekauft hat und sich später herausgestellt hat, dass es die nebenan liegenden Grundstücke waren, die er kaufen wollte, zufälligerweise ähnlich in der wörtlichen Beschreibung; auf die graphische Darstellung und Pläne wurde in der Kaufurkunde von den Parteien verzichtet.

In der ersten gerichtlichen Instanz hatte der Käufer den Anfechtungsprozess gegen die Banco Santander verloren, da mehr als 4 Jahre vergangen waren und erst in der letzten Instanz gewann er, da das oberste spanische Zivilgericht von einem Dissens ausging, da der Wille zum Kauf der besagten Grundstücke nicht gegeben war, da der Grundstückskäufer andere Grundstücke kaufen wollte.

Nicht nur in diesen extremen Fällen, kann eine Anfechtung geboten sein, sondern auch schon bei einer Abweichung von mehr als 10% der Grundstücksfläche.

Im katalanischen Immobilienrecht wurde in Art.621-50 eingefügt, dass bei einer Flächenabweichung bei einem Grundstückskauf von mehr als 10% der Kaufvertrag aufgelöst werden kann und bei einer Abweichung unter 10% die Kaufpreisminderung verlangt werden kann.