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VERMÖGENSSTEUER MALLORCA

Vermögenssteuer Spanien 2022 – Pflicht auch für Nichtsteuerresidenten mit Immobilieneigentum

Aktuell 13.02.2022

Die spanische Regierung reagiert auf das Urteil aus Bruessel und wendet ab dem 31.03.2022 auch rückwirkend ab dem 01.01.2020 die Verjährung von 4 Jahren von Steuerrechtsverletzungen auf die informative Steuererklärung, Modell 720, an. Das Bussgeld ist auf 50% der nicht eingezahlten Steuerzahllast begrenzt. Hier ist abzuwarten, wie das Gesetz formuliert wird, da das Modell 720 keine Steuerlast auslöst, sondern nur mögliche Einkommensteuernachzahlungen nach sich ziehen kann.

 

Aktuell 27.01.2022

Am 27.01.2022 wurde das langerwartete Urteil von der EU gefällt und das Gesetz welches die Steuererklärung 720 begründet, für europarechtswidrig erklärt.

Der EuGH hält die damit verbundenen Geldbußen und die Beschränkungen des freien Kapitalverkehrs für unverhältnismäßig.

Der spanische Gesetzgeber muss reagieren und das Gesetz an die Vorgaben des EU Gerichtshofes anpassen.

In dem Urteil werden drei Gründe genannt, warum die Pflicht zur Angabe von Auslandsvermögen im Wert von mehr als 50.000 Euro „gegen EU-Recht verstößt“.

1.

Der erste Grund ist, der europäische Prinzip der Kapitalverkehrsfreiheit verletzt wurde. Durch die Erklärungspflicht und die hohen Bussgelder zogen die in Spanien ansässigen Steuerpflichtigen eine Investition in Spanien bevor, um die Steuereklärung 720 zu vermeiden.

2.

Der zweite Grund betrifft die Höhe der Strafe, die bis zu 150 % des nicht gemeldeten Betrags erreichen kann, zuzüglich weiterer Sanktionen.

3.

Die dritte Begründung der Richter bezieht sich auch auf die Höhe der in der Verordnung über das Modell 720 vorgesehenen Strafen, die eine Strafe von 5.000 Euro für jede unvollständige Information an die Steuerbehörde und 10.000 Euro für jede falsche Information vorsieht; dazu kommen 100 Euro für Verspätungen (ebenfalls für jede Information).

FAZIT

Der europäische Gerichtshof bestätigt, dass der Zweck der Erlangung der Information über Kapitalvermögen zwar die Steuererklärung 720 an sich rechtfertigt, aber nicht, dass

  • nicht erklärte Vermögensgüter ohne jede steuerliche Verjährung unbegrenzt nacherklärt werden müssen und als Kapitalvermögen mit 19-26% nachversteuert werden müssen.
  • Bussgelder von 5.000,00 EUR für eine fehlende oder fehlerhaft erklärte Dateneinheit verhängt werden, mit einem Midestbussgeld von 10.000,00 EUR und zusätzlich 150% Bussgeld auf den Steuernachzahlbetrag.

Sobald die Vorschriften an das Urteil anpasst werden, kann die Kommission Spanien erneut anklagen, wenn sie der Ansicht ist, dass es dem Urteil der Richter nicht nachgekommen ist.

Mit dieser erneuten Beschwerde kann die EU-Exekutive nun den EuGH auffordern, gegen den nicht konformen Staat eine Geldstrafe zu verhängen.

Steuer sparen Spanien

Familiengesellschaft SL Spanien mit wesentlicher Steuererparnis in der spanischen Vermögenssteuer, Einkommensteuer in Spanien, spanischen Erbschaftssteuer und gemeindlichen Wertzuwachssteuer (plusvalia).

Im folgenden Beispiel wird ersichtlich, dass privat gehaltenes Vermögen wesentlich höher besteuert wird, als in eine Familiengesellschaft (SL = GmbH) eingebrachtes Vermögen.

Zudem ist die Einbringung steuerfrei auf der Einkommensteuerebene, wenn es vor der Einbringung 3 Jahre lang gewerblich genutzt wurde.

Das Berechnungsbeispiel ist orientativ und soll die Tendenz der Steuerersparnis aufzeigen und ersetzt keine Berechnung des Einzelfalls, die unsere Kanzlei Legalium auf Mallorca und Teneriffa im Rahmen einer steuerlichen Beratung anbieten.

Beispiel:


Sie haben 4.8 Mio EUR Immobilienvermögen auf Mallorca, welches als Wohnraum vermietet wird, aufgeteilt in 8 Wohnungen.

Steuerlast Immobilie im Privatvermögen:

Mieteinnahmen jährlich: 121.200 EUR

Einkommensteuer:
a. als Nichtsteuerresident in Spanien: 19%
b. als Steuerresident auf Mallorca: 35.70 %

Vermögenssteuer Mallorca:
56.224 EUR

Erbschaftsteuer, wenn der Eigentümer verstirbt und der einzige Sohn alles erbt.
434.750 EUR

Steuerlast Immobilienvermögen in einer Gesellschaft:

Der Eigentümer gründet eine spanische SL (GmbH) oder SA (Aktiengesellschaft) und bringt sein Immobilienvermögen dort ein, des weiteren wird ein Geschäftslokal angemietet und ein Vollzeitangestellter eingestellt, um die Voraussetzung einer gewerblichen Aktivität zu erfüllen und keine Vermögenshaltungsgesellschaft vorliegt.

Einkommensteuer:

Keine Besteuerung

Körperschaftsbesteuerung

25% Steuersatz, jedoch koennen von der Besteuerungsgrundlage 85% steuerfrei gestelllt werden, da alle Einkuenfte aus dauerhafte Wohnraumvermietung stammt.

Vermögenssteuer Spanien Mallorca:

Keine

Voraussetzungen für die Vermögenssteuerfreistellung:

  • der Gesellschafter muss mindestens 5% Anteile an der Familiengesellschaft halten
  • 50% der Eigentuemer ist auch der Geschaeftsfuehrer der SL und erhaelt mehr als 50% seiner Einkuenfte aus Arbeit und Gewerbe aus dieser Geschaeftsfuehrertaetigkeit – gewerbliche Vemietung ist durch den Vollzeitangestellten gegeben;

Erbschaftssteuer:

Hier kann eine Steuervergünstigung von 95% geltend gemacht werden, da es sich um Betriebsvermögen handelt.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer: plusvalia municipal:
Bei einem Erbfall fällt zudem keine gemeindliche Wertzuwachssteuer an, da keine Immobilien vererbt werden, sondern Geschäftsanteile der SL (Familiengesellschaft)

Daraus wird ersichtlich, dass die gewerbliche Vermögensverwaltung mit Geschäftsbetrieb in einer spanischen SL (GmbH) nicht nur steuerliche Vorteile bringt, sondern insbesondere bei größerem Vermögen über 700.000 EUR Wert die Verwaltung und Vererbung erleichtert.

Weitere Informationen zur Vermögenssteuer in Spanien

IMMOBILIENKAUF MALLORCA – STEUERPFLICHTEN

Bei einem Immobilienkauf auf Mallorca gibt es kurzfristige Steuerpflichten, die in 30 Tagen nach dem Notartermin zu erledigen sind und langfristige Steuerpflichten, die man während der gesamten Eigentumszeit erfüllen muss.
In Spanien gilt das Prinzip der Selbstveranlagung, sprich Sie müssen freiwillig und fristgemäß die Steuererklärung einreichen, ohne Aufforderung der Finanzbehörde.

Erfüllen Sie nicht selbst die Steuerpflicht, verhängt das spanische Finanzamt direkt Bußgeld und Verzugsaufschlag.

TIPP:

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket für Ihren Immobilienkauf auf Mallorca oder auch Teneriffa, Gran Canaria, so dass Sie sorglos Eigentum erwerben und eine kurzfristige und langfristige Betreuung vor und nach dem Immobilienkauf in deutscher Sprache auf Mallorca haben und auch einen Ansprechpartner in unseren deutschen Kanzleistandorten, Tettnang, (Bodensreeraum), Berlin, Hannover, Weinheim. 

Kurzfristige Steuerpflichten beim Immobilienkauf

Kurzfristige Steuerpflichten beim Immobilienkauf auf Mallorca für eine natürliche Person, deutsche Gmbh, oder SL (spanische GmbH):

  • Grunderwerbssteuer (30 Tagesfrist nach dem Notartermin) bei der Finanzbehörde auf Mallorca ATIB
  • Steuerrückbehalt 3% beim Kauf vom Nichtsteuerresidenten (30 Tagesfrist) bei der staatlichen Finanzbehörde AEAT
  • Rückbehalt gemeindliche Wertzuwachssteuer  – plusvalia municipal (sollte die Gemeinde 6 Monate lang nicht auf die Erklärung reagieren, kann wegen Verwaltungsverzug die Zahlung ausgesetzt werden – aktuelle Rechtsprechung 2021)

     

Langfristige Steuerpflichten, die sich jährlich wiederholen

  • Grundsteuer (IBI) bei der Gemeinde
  • Quartalsmeldungen bei Vermietung mit 19% Steuerlast auf den Gewinn (Erklärungsformular 210)
  • Eigennutzungssteuer für eigengenutzte Immobilien – einmal jährlich (Erklärungsformular 210)
  • Vermögenssteuer bei einem Anschaffungspreis der Immobilie ab 700.000 Euro.


Die Steuererklärung 210 ist obligatorisch für jeden Immobilieneigentümer in Spanien,  Mallorca, der nicht steuerlich in Spanien ansässig ist.

Definition Steuerliche Ansässigkeit:

Nach der spanischen gesetzlichen Regelung, Art.9 LIRPF,  ist eine Ansässigkeit in Spanien gegeben, wenn man länger als 183 Tage im Kalenderjahr sich in Spanien aufhält.

Steuerfalle:

Ehegattin lebt mit Kindern auf Mallorca und Ehegatte in Deutschland. Die spanische Finanzbehörde vermutet die steuerliche Ansässigkeit von der ganzen Familie auf Mallorca mit unbeschränkter Einkommensteuerplicht und Vermögenssteuerpflicht. In solchen Fällen ist eine Beratung durch unsere Kanzlei dringendst zu empfehlen.

Wenn dies nicht der Fall ist, ist man steuerlich ein sogenannter Nichtresident, d.h. wenn man Immobilieneigentum auf Mallorca hat, dann muss eine jährliche Steuererklärung im Modell 210 abgegeben werden.

Wie hoch ist die Steuerlast?

Die Eigennutzungssteuer ist keine Ertragssteuer.

  • Besteuerungsgrund: Immobilieneigentum in Spanien mit Selbstnutzung (nicht Grundstück ohne Bebauung)
  • Berechnungsgrundlage: Katasterwert  x 2% (Ausnahmefälle: 1.1%)
  • Steuersatz: 19%
  • Abgabezeitpunkt: bis zum 31.12. des Folgejahres

Beispiel:

Immobilienkauf 2021: erste Abgabe bis zum 31.12.2022

Unser Honorar für die Erstellung 107 Euro.

Abzugsfähigkeit in der deutschen Einkommensteuer: Nein, da keine Ertragssteuer.

Einreichungsvoraussetzungen und notwendige Daten

  • NIE Nummer des Steuerpflichtigen
  • Anmeldung der NIE Nummer bei der spanischen Steuerbehoerde
  • Geburtsdatum
  • Katasterwert und Anschrift der Immobilie auf Mallorca
  • Bankkonto zur Belastung

Einreichungsverfahren zu empfehlen: Es gibt nicht mehr die Möglichkeit der Einreichung in Papierform, sondern nur noch elektronisch oder bei einer spanischen Bank mit Bareinzahlung.

Elektronische Einreichung mit Belastung auf einem spanischen Bankkonto zum 31.12. ( in der Praxis nicht zu empfehlen, da die Finanzbehörden oftmals die Belastung nicht ordnungsgemäß vornehmen) 

WICHTIG: Das Steuererklaerungsformular 210 hat verschiedene Anwendungen, deshalb kann man nicht vom Formular 210 sprechen, sondern muss unterscheiden.

Anwendungsfelder fuer das Modell 210:

  • Eigennutzungssteuer jährlich
  • Vermietung Spanien Immobilien vierteljährlich
  • Differenzbesteuerung bei Steuerrückbehalten in Spanien – Beispiel: Sie vermieten über eine Agentur oder einen Hotelbetreiber, der von der Mietzahlung schon 19% an die Finanzbehörde abführt, dann kann der zu hoch eingezahlte Zahlbetrag innerhalb von 4 Jahren zurückgefordert werden.
  • Gewinnsteuer nach Immobilienverkauf – innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin

TIPP:

Die Steuererklärung 210 gilt für natürliche Personen und juristische Personen (GmbH, spanische SL), jedoch ist es umstritten, ob eine GmbH oder KG mit Immobilieneigentum auf Mallorca auch eine Eigennutzungssteuer zu zahlen hat.

Dies ist im Einzelfall zu prüfen und bei der KG regelmäßig zu bejahen, da diese steuerlich in Spanien transparent ist, sprich der Kommanditist in die persönliche Steuerpflicht gerät.

Immobilienkauf Mallorca – Vermögenssteuer

Kauf mit einer deutschen GmbH oder spanischen SL?

Steuerliche und Rechtsberatung und die vollständige Immobilienkaufabwicklung auf Mallorca oder Ibiza ist durch RA D.Luickhardt und sein Legalium Team zu empfehlen, da die angelegte Firmenstruktur für den Immobilienkauf nur steuerlich standhält, wenn die Planung und Struktur korrekt ausgeführt sind.

Wer benötigt Beratung ?

  • Immobilienkäufer auf Mallorca mit einem Kaufpreis über 700.000 EUR, und zwar schon in der Planungsphase vor dem Kauf.
  • Immobilieneigetümer auf Mallorca, die noch keine Vermögenssteuererklärung abgegeben haben.
  • Immobilieneigentümer auf Mallorca, die eine Strategie zur Vermeidung der Erbschaftssteuer suchen.
  • SL Inhaber mit einer Immobilie auf Mallorca

Was haben wir aus dem Mallorca urteil vom 03.12.2020 als Rechts und Steuertipps entnommen?

Es gibt keine Vermögenssteuerpflicht auf Mallorca, obgleich die Immobilie über 700.000 EUR Wert ist, wenn die Immobilie von einer spanischen SL erworben wird und diese spanische SL zu 100% von einer deutschen GmbH gehalten wird und der Inhaber der GmbH in Deutschland steuerlich ansässig ist.


Steuer TIPP zum Immobilienkauf in Spanien

Daraus folgt, dass eine Immobilie nicht privat gekauft werden sollte, und ebenso wenig direkt mit einer deutschen GmbH oder einer spanischen SL, da dann spanische Vermögenssteuer  zu zahlen ist.

Begründung des Urteils

Ausgangsfall: Jose Enrique ist in Deutschland steuerlich ansässig und Inhaber einer Deneb Grundbesitz GmbH und diese GmbH ist wiederum Gesellschafterin der Anevesi SL.

Herr Enrique erklärt und bezahlt für das Jahr 2013 43.443.98 EUR Vermögenssteuer und für das Jahr 2015 den Betrag von 42.536,65 Euro spanische Vermögenssteuer.

Später fordert er die Vermögenssteuer zurück und die Verwaltungsbehörde lehnt dies ab, das Finanzgericht der Baleaeren weist zunächst ab und die anschließende verwaltungsgerichtliche Klage vor dem obersten balearischen Verwaltungsgericht führt zum Teilerfolg.

Die Begründung des Urteils basiert auf dem spanischen Vermögenssteuerrecht und dem Art.5.1.b) Vermögenssteuergesetz 19/1991, welches besagt, dass Rechte direkt in Spanien ausgeübt werden, der spanischen Vermögenssteuer unterliegen.

Aber wenn eine deutsche GmbH die spanischen SL Geschäftsanteile hält, dann übt der Gesellschafter als natürliche Person, die Rechte der deutschen GmbH unmittelbar aus, wenn er die Immobilie auf Mallorca nutzt und damit bewegliche Rechte an einer Kapitalgesellschaft, welche in Deutschland ihren Sitz hat.
Die Abschirmwirkung kommt damit voll und ganz zur Geltung.

Warum ist das Urteil vom 03.12.2020 nicht nur für die spanische Vermögensteuer wichtig ?

In diesem Urteil wird zwar das Thema der verdeckten Gewinnausschüttung nicht ausgeführt, doch die rechtliche Begründung des obersten Verwaltungsgerichts der Balearen, zeigt auf, dass die Privatnutzung von dem in Deutschland ansässigen Gesellschafters keine Relevanz hat.

Dies hat das Urteil damit untermauert, dass auch der Art.21 Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung Spanien Deutschland (DBA), der eine mittelbare Nutzung einer Immobilie durch eine zwischengeschaltete spanische SL dem Gesellschafter zuordnet und damit die Möglichkeit zur Heranziehung zur Vermögenssteuer erlaubt, nicht angewendet wurde.

Eine Schwachstelle des Urteils bleibt, dass nicht darauf eingegangen wurde, wer der Geschäftsführer der spanischen SL ist und ob diese gewerblich tätig ist und dass der Geschäftsführer 50% seiner Einkünfte aus der Geschäftsführertätigkeit beziehen muss, um eine Vermögenssteuerfreiheit zu erlangen. Hier macht es sich das Gericht in dem Urteil einfach und verweist auf die Nichtansässigeit des Gesellschafters.

Nach diesem Urteil gibt es jetzt eine DGT (Finanzschiedsgericht) Entscheidung, die just bei der Qualifizierung der Vermögenssteuerfreiheit eines nichtansässigen Geschäftsführers auf sein Gesamteinkommen in Spanien und in seinem Heimatland abstellt und die 50% Regelung zur Anwendung kommt.

Immobilienkauf mit deutscher GmbH auf Mallorca

Die Mallorca Immobilie kann privat erworben werden, aber oftmals wird auch zu einer GmbH &Co KG oder gar einer GmbH gegriffen, um die Immobilie auf Mallorca zu erwerben.

Immobilienkauf auf Mallorca mit einer deutschen GmbH

Rechtliche Immobilienkaufabwicklung

  • Erstberatung, ob der Immobilienkauf privat, oder mit einer deutschen GmbH oder spanischen SL (spanische GmbH) erfolgen soll, was letztlich im wesentlichen davon abhängt, ob es eine privat genutzte Ferienimmobilie wird, oder eine gewerbliche genutzte Immobilie 
  • Vorbereitung der Vollmacht zur Erlangung der spanischen GmbH Steuernummer 
  • Beantragung der GmbH Steuernummer + Anmeldung spanische Steuerbehörde 
  • Juristische Vorkontrolle der Immobilie auf Lasten und Schuldenfreiheit
  • Vorbereitung des deutsch-spanischen privatschriftlichen Vorkaufvertrages (Kaufoption ist aus steuerlichen Gründen nicht zu empfehlen) 
  • Vorbereitung des Notartermins und Kaufpreiszahlung mit direktem Eigentumserwerb (keine Auflassung wie in Deutschland) 
  • Grunderwerbssteuer/Umsatzsteuerzahlung (Neubau, Grundstück) 
  • Grundbucheintragung 
  • Ummeldungen von den Versorgungseinrichtungen, Strom, Wasse, Grundsteuer, Abfall 

Steuerliche Konsequenzen nach deutschem Recht

Solange die GmbH in Deutschland Ihre Geschäftsleitung behält und Ihren Satzungssitz, ist sie nach Art.1 Absatz 1, 23 KSTG weiterhin in Deutschland mit ihrem Welteinkommen steuerpflichtig. Es gilt zur Zeit der Körperschaftssteuersatz von 15% + Solidaritätszuschlag + Gewerbesteuer.

Eigennutzung

Bei Eigennutzung ist die Problematik der verdeckten Gewinnausschüttung zu beachen.

Vermietung

Bei Vermietung auf Mallorca ist die beschränkte Steuerpflicht für die Mieteinkünfte nach Art.6 DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) Deutschland Spanien zu beachten. In Deutschland gilt hierfür nach dem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung das Anrechnungsprinzip (Art.26 KStG).

Spanisches Steuerrecht Mallorca

Eigennutzung

Kapitalgesellschaften unterliegen nicht der Eigennutzungssteuer, sondern nach Art.85 LIRPF nur Privatpersonen. 

Spanische Vermögenssteuer: Bei Immobilien ueber einem Anschaffungswert von 700.000 Euro kann eine Vermoegenssteuerpflicht auch bei einer GmbH mittelbar nach Art.21 DBA Deutschland Spanien greifen, was im Einzelfall zu pruefen ist. Zu beachten ist, dass die GmbH selbst nicht Steuerschuldner in der Vermoegenssteuer sein kann, sondern nur die Gesellschafter als natuerliche Personen. 

Vermietung

Hier greift die Besteuerung auf den Gewinn von 19% als beschraenkte Steuerpflicht in Spanien. 

Veräusserung

Hier greift wegen der Belegenheit auch zunaechst die 19% ige Gewinnsteuerung in Spanien. 

Gemeindliche Wertzuwachssteuer Plusvalia muncipial: findet auch bei Immobilienverkäufen durch eine GmbH Anwendung und die GmbH unterliegt ebenso dieser Gemeindesteuer beim Verkauf der Immobilie auf Mallorca.