von Rechtsanwalt Mallorca | Feb 23, 2021 | Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
BAUNORMEN CTE, LOE
Wir begleiten Ihren Bauprozess, Renovierung oder Immobilienkauf in Spanien, Schritt für Schritt, vom Architektenauftrag, Bauvertrag bis zur notariellen Neubauerklärung, die den Bauprozess abschließt.
Der Immobilienkauf in Spanien ist komplex und um so komplexer wenn Sie selbst als Bauträger auftreten oder einen schüsselfertigen Neubau erwerben.
In jedem Fall ist die Bauqualität schon im Basisprojekt (proyecto técnico) zu beschreiben.
Dies hat der spanische Gesetzgeber noch einmal betont, als er den sogenannten CTE (Codigo de edificación ) zum 28.12.2019 noch konkretisiert und aktualisiert hat, in Bezug auf
Energiesparen (Dokument DB HE) und Wohngesundheit (Dokument DB HS) und letztlich auch in den Brandschutznormen.
Tipp
Das sogenannte proyecto técnico sollte der wichtigste Anhang zum Bauerstellungsvertrag sein, da hiermit der Vertragsgegenstand, der Neubau, beschrieben wird. Auch für die Preiskalkulation ist dieses Projekt massgeblich und schliesslich für die Neubaueintragung im Grundbuch.
Der Baucode (CTE) ist Bestandteil jedes Bauvertrages. Wenn dem nicht so ist, dann liegt ein schwerwiegender rechtlicher Fehler vor, der aber oftmals erst zum Vorschein kommt, wenn ein Baumangel auftritt, deshalb ist hierauf jeder Vertrag und jedes Basisprojekt zu prüfen.
Notwendige Aspekte der Vertragsprüfung beim Neukauf einer spanischen Immobilie bzw Neubau.
VERTRAGSPRÜFUNG
CTE:
- Prinzip der Funktionalität und Bewohnbarkeit der Immobilie, behindertengerecht etc
- Seguridad – Sicherheit Statik, Struktur, Fundamentierung, Stahlqualität, Holzqualität, Brandschutz etc
- Habitabilidad – Bewohnbarkeit – Lärmschutz, Energiesparvorrichtungen, Isolierung
WICHTIG: der CTE findet keine Anwendung auf Gebäude, die vor dem 06.05.2000 fertiggestellt wurden
Jeder Neubau in Spanien hat den folgenden technischen und rechtlich vorgegebenen Ablauf.
ABLAUF NEUBAU IN SPANIEN
- Vorprüfung
- Vorprojektierung und Reservierungsvertrag mit dem Immobilienkäufer
- Basisprojekt und Unterschrift des Bauerstellungsvertrags oder Kaufvertrages über eine schlüsselfertige Immobilie in Spanien, sei es auf Mallorca, Alicante oder Teneriffa.
- Ausführungsprojekt zur Erlangung der Baugenehmigung
WICHTIG: Ein Neubau ist beendet, wenn der bauleitende Architekt die endgültige Bauabnahme unterzeichnet (certificado final de obra).
Dieses Datum ist genaustens im Bauvertrag oder Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien zu bestimmen, da hiermit der zeitliche Rahmen und Vertragsstrafen wegen Verzug definiert werden können.
Das Certificado final de obra ist in CTE Anhang II.3 definiert und enthält:
CERTIFICADO FINAL DE OBRA
- Bauleitung
- Projektgemässe Bauausführung, Erfuellung der Baugenehmigung
- Fertigstellung der Immobilie zur Nutzung
- Projektgemässe Kontrollen auf Qualität, während des Bauprozesses
- Mögliche Änderungen der Bauausführungen zum Basisprojekt und der Baugenehmigung, wobei hier eine Nachgenehmigung zu erfolgen hat.
von Rechtsanwalt Mallorca | Feb 22, 2021 | Immobilienrecht, Steuer Nichtresidenten
Auf Mallorca und den anderen Balearen Inseln, Ibiza, Formentera und Menorca regelt das Gesetz 8/2012 die touristische Vermietung, zusammen mit einem Raumordnungsplan PIAT, der die Verfügbarkeit der touristischen Vermietungsplätze reguliert.
Es ist zu unterscheiden
GEWERBLICHE TOURISTISCHE VERMIETUNG
Gewerbliche Touristische Vermietung von Tagen oder Wochen
- Hotel: längstens 1 Monat (EAT)
- Einfamilienhaus: Keine zeitliche Beschränkung der Genehmigung
- Mehrfamilienhaus mit Stockwerkseigentum: die Genehmigung ist auf 5 Jahre beschränkt und kann verlängert werden. Die Vermietung der einzelnen Zimmer ist untersagt.
Hervorzuheben ist, dass für 4 Vermietungsplätze mindestens ein Bad vorhanden sein muss und die Wohnung behindertengerecht ist.
Zu unterscheiden ist davon,
VERMIETUNG DER EIGENEN WOHNUNG
Die Vermietung der eigenen Wohnung (ETH), nicht länger als 60 Tage im Kalenderjahr.
Voraussetzung ist:
- Direktvermietung vom Eigentümer ohne Vermittler
- Kompatibilität mit den Zonen der Gemeinde für touristische Vermietung in Wohngebieten, Mischgebieten:
Im Art.5 und 75 wird ein Zonenplan PIAT auf Mallorca vorgegeben, der die maximale Verfügbarkeit von touristischen Vemietungsplätzen vorgibt, als auch die Voraussetzungen hierfür.
Zu unterscheiden davon ist der Indice für die maximale Anzahl der Vermietungsplätze je Parzellengrösse.
- Der Eigentümer darf nicht mehr als 2 weitere Immobilien nach Ziffer 1 touristisch vermieten
- Die Genehmigung ist nach Abgabe der DRIAT auf 5 Jahre begrenzt.
- Hier ist die Zimmervermietung erlaubt.
LÄNDLICH GEPRÄGTE FINCAS
Zu Beachten sind die Einschränkungen von der touristischen Vermietung auf ländlich geprägten Fincas im PIAT in der Fassung vom 16.7. 20 und die Aufteilung der privaten touristischen Vermietung zur gewerblichen Vermietung und nunmehr unterschieden wird, nach sogenannten Bolsas in Art.17:
- Gewerbliche touristische Unterkünfte / alojamiento turistico: 15000
- Private touristische Vermietung: 28000
- Suelo Rustico Protegido – Geschüztes Agrarland: Verbot der touristischen Vermietung
Die Aufteilung der touristischen Vermietplaetze im Jahre 2018 war nach Gemeindengebieten wie folgt:
Andratx 1961
Artá: 2837
Binisssalem 652
Calvia: 5217Campos: 3965
Felanitx: 4761
Inca 1672
Llucmajor: 7045
Pollenca: 12018
Santanyi: 5377
Son Severa: 2310
Hinweis
Zu COVID Krisenzeiten ist vom 15.05.2020 bis zum 31.12.2021 der Antrag DRIAT in der Stadt Palma de Mallorca nicht zulässig.
Gerne stehen wir Ihnen für den Antrag auf die touristische Vermietung auf Mallorca in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht zur Verfügung.
Wichtig ist, dass mit der Einreichung der sogenannten Verantwortlichkeitserkläerung DRAT sofort mit der Vermietung begonnnen werden, kann, soweit die genannten Unterlagen allesamt vorliegen.
UNTERLAGEN: ANTRAG TOURISTISCHE VERMIETUNGSLIZENZ
- Nachweis 5 Jahre Wohnungsnutzung
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad)
- Energiepass mit der Mindest Einstufung B oder C
- Kompatibilitätsbescheinigung mit den Gemeindevorgaben zu den touristischen Vermietungsplätzen
- Bescheinigung der Erlangung der touristischen Vermietungsplätze
- Im Falle der Vermietung der eigenen Immobilie: Einwohnermeldeamtsbescheinigung
- Einwilligung der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, dass die touristische Vermietung im Mehrfamilienhaus nicht untersagt ist;
- Haftpflichtversicherung
- Kaufurkunde
- letzter Grundsteuerzahlbeleg mit Katasterwert
STEUERPFLICHTEN TOURISCHE VERMIETUNG
Die Steuerpflichten bei einem Nichtsteuerresidenten, der nicht in Spanien steuerlich ansässig ist und nur Übernachtung anbietet ohne Hotelserviceleistungen:
- Anmeldung der touristischen Vermietung bei der staatlichen Finanzbehörde (AEAT).
- Quartalsmeldungen in der Steuererklärung 210 mit 19% Steuerlast auf den Gewinn.
- Leerstandsmeldung für die nicht vemieteten Zeiträume im Folgejahr.
- Buchhaltung mit Überschussrechnung und Inventarerstellung für die Abschreibung von Gebäude und beweglichen Gütern.
- Zahlung der Touristensteuer an die Balearische Regierung mit den Optionen, der jährlichen und der Quartalsmeldung
SONSTIGES
Einkommensteuer:
Sollte ein in Deutschland Ansässiger auf Mallorca touristisch vermieten, dann sind im laufenden Kalenderjahr in Spanien die Quartalsmeldungen abzugeben und im Folgejahr in der deutschen Einkommensteuererklärung die Anlage VuV, AuS zu nutzen.
Auf Mallorca bezahlte Gewinnsteuer aus Vermietung kann in Deutschland nach Art.6 DBA Spanien Deutschland in Deutschland angerechnet werden.
Polizeirecht:
Jeder Gast muss innerhalb von 24 Stunden bei der spanischen Polizei online gemeldet werden. Hier erledigen wir gerne die Erstanmeldung für Sie.
