von Rechtsanwalt Mallorca | Mai 6, 2024 | Baurecht, Immobilienrecht
Nicht selten ist es, dass man bei einer juristischen Vorkontrolle des Immobilienkaufes bemerkt, dass ein Pool existiert, der nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Dies ist ein rechtlicher Mangel, der vom Verkäufer behoben werden muss.
Der Grund für diesen Mangel kann Unwissenheit sein, da ein Pool baugenehmigungspflichtig ist, aber auch Nachlässigkeit, welche schwerwiegende Folgen, von Bußgeldern bis zum Abriss haben kann, die auch den Immobilienkäufer als Rechtsnachfolger der Immobilie treffen können.
Schon im Jahre 2001 hat das oberste spanische Zivilgericht festgestellt, dass ein Pool von 4 mx7mx1.5m eine sogenannte große Baugenehmigung mit Projekt eines Architekten benötigt.
Seit dem haben sich die Gesetze weiterentwickelt und es wird zwischen großer Baugenehmigung (obra mayor) und kleiner Baugenehmigung (obra menor) unterschieden. Letztlich hat jede Gemeinde in Spanien die Entscheidungsgewalt, folglich kann Calvìa anders entscheiden, als die Gemeinden von Andratx, Llucmayor, oder Felanitx, doch die Gesetzesgrundlage ist von der Gemeinde zu beachten.
Das Gesetz RD742/2013 unterscheidet öffentlich zugängliche Pools, Typ 3 A (Pool in einem Mehreinfamilienhaus, Pool auf Ackerland (rustico), Pool in einem Landhotel (agroturismo), die mit der großen Projektierung und Baugenehmigungspflicht versehen sind, wogegen Pools vom Typ 3 B für sogenannte Einfamilienhäuser und die ausschließlich der Eigennutzung dienen, nur eine kleine Baugenehmigung ohne Projektierung durch einen Architekten verlangen.
Dies ist abhängig von der Grösse, Lage und Gemeinde. Fragen Sie hierzu Ihren Architekten.
von Rechtsanwalt Mallorca | Mrz 2, 2021 | Allgemein, Immobilien Mallorca, Immobilienrecht
Immobilienschenkung auf Mallorca unter Niessbrauchsvobehalt
Beispiel:
Die Eltern haben eine Ferienimmobilie auf Mallorca, in Calvia und in Adeje, Teneriffa. Sie möchten zu Lebzeiten die Immobilien dem Sohn verschenken, und zu Lebzeiten noch das Nutzungsrecht behalten. Alle Beteiligten leben in Deutschland und sind Deutsche.
RECHTLICHE VORGEHENSWEISE
- Berechnung des steuerlichen Mindeswertes der Immobilien durch unsere Kanzlei
- Berechnung der Schenkungssteuer
- Hinweis: Die Schenkungssteuer ist für Mallorca und Teneriffa separat zu berechnen, da jede Region eigene Schenkungssteuerregelungen hat.
- Berechnung der Gewinnsteuer des spanischen Staates, die auch bei einer Schenkung anfällt (sogenannte ganancia patrimonial)
- Berechnung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalia municipal)
- Vorbereitung der Schenkungsurkunde in deutscher und spanischer Sprache
- Erstellung der Vollmacht, so dass RA D. Luickhardt im Namen und in Vertretung von Schenker und Beschenkten, ohne Anwesenheit der Mandanten in Spanien, den Schenkungsvertrag in notarieller Urkunde unterschreiben kann.
- Erstellung der Schenkungssteuererklärung
- Einreichung der Schenkungssteuererklärung bei der staatlichen Finanzbehórdein Madrid, unter Anwendung des regionalen Schenkungssteuerrechts.
- Grundbuchumschreibung in Spanien
Zu Punkt 4 soll hier weiter ausgeführt werden, dass der Schenkungsvertrag nach spanischem Recht erstellt werden muss, um im spanischen Grundbuch eingetragen werden zu können.
Die Schenkung ist im spanischen Zivilgesetzbuch in den Artikeln 618 – 656 CC geregelt.
Öffentliche Urkunde obligatorisch
Eine Schenkung muss in öffentlicher Urkunde vertraglich beurkundet werden wenn sich um eine:
- Immobilienschenkung handelt
- ein Nutzungsrecht (Niessbrauch) zurückbehalten wird.
TIPP
Eine Schenkung kann nur zu Lebzeiten erfolgen. Auf Mallorca gibt es eine Sonderregelung einer Schenkung auf den Tod, die aber ebenso zu Lebzeiten zu unterzeichnen ist, aber der Erbschaftssteuer und nicht der Schenkungssteuer unterliegt, was steuerliche Vorteile bringt. Hierzu beraten wir gerne und führen die Schenkung auf Mallorca durch.
Im folgenden eine typische Schenkungsurkunde mit Niessbrauchsvorbehalt und dem Mindestinhalt, der in jedem Einzelfall angepasst werden muss.
Zum Beispiel gibt es Sonderklauseln, wie dass der Schenker noch zu Lebzeiten frei über die Immobilie verfügen können möchte u.a.
Muster Schenkungsurkunde
Schenkungsurkunde Immobilie Spanien (Niessbrauchsvorbehalt)
