Vermögenssteuer Spanien 2024 – Pflicht auch für Nichtsteuerresidenten mit Immobilieneigentum
Aktuell 01.01.2024
Die Vermögenssteuer wurde auf Mallorca oder anderen Balearen Inseln nicht abgechafft, jedoch der Freibetrag von 700.000,00 EUR auf 3 Mio EUR erhöht. Dies geschah mit dem Gesetz 12/2023. Obgleich man mit 2 Mio EUR noch keine Vermögenssteuer zahlen müsste, ist man jedoch verpflichtet, die Vermögenssteuererklärung abzugeben. Für Nichtsteuerlich Ansässige gilt nur das in Spanien belegene Vermögen, ebenso wie für Beckham Ley Sondersteuerpflichtige.
Im übrigen gilt die folgende progressive Besteuerungstabelle in der Vermögensteuer auf Mallorca, Ibiza, Menorca etc
Base liquidable desde €
Cuota íntegra (€)
Resto base liquidable hasta €
Tipo de gravamen (%)
0
0
170.472,04
0,28
170.472.04
477,32
170.465,00
0,41
340.937,04
1.176,23
340.932,71
0,69
681.869,75
3.528,67
654.869,76
1,24
1.336.739,51
11.649,06
1.390.739,49
1,79
2.727.479,00
36.543,30
2.727.479,00
2,35
5.454.958,00
100.639,06
5.454.957,99
2,90
10.909.951,99
258.832,84
En adelante
3,45
Aktuell 13.02.2022
Die spanische Regierung reagiert auf das Urteil aus Bruessel und wendet ab dem 31.03.2022 auch rückwirkend ab dem 01.01.2020 die Verjährung von 4 Jahren von Steuerrechtsverletzungen auf die informative Steuererklärung, Modell 720, an. Das Bussgeld ist auf 50% der nicht eingezahlten Steuerzahllast begrenzt. Hier ist abzuwarten, wie das Gesetz formuliert wird, da das Modell 720 keine Steuerlast auslöst, sondern nur mögliche Einkommensteuernachzahlungen nach sich ziehen kann.
Nicht nur auf Mallorca ist das Problem verbreitet, dass Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus verkauft werden und die Dachterrasse der Wohnungsgemeinschaft zugehörig ist, aber beim Immobilienkauf auf Mallorca versprochen wird, dass die Sondernutzung der entsprechenden Wohneinheit zusteht.
TIPP:
Notwendig ist stets eine juristische Vorkontrolle beim Immobilienkauf auf Mallorca, denn die Grundbucheintragung der Wohnungseinheit ist maßgeblich und sollte dort die Terrassennutzung nicht der Wohnung zugewiesen sein, ist sie rechtlich nicht vorhanden.
Man unterscheidet im spanischen Wohnungseigentumsrecht zwischen Sondernutzung (Wohnungseigentum) und gemeinschaftlicher Nutzung.
Die Ausnahme ist, dass Wohnungseigentum im Rahmen der Sondernutzung, auch die Dachterrasse nutzen kann, als Sondernutzungsrecht.
Hierzu muss dieses Recht entweder
im Grundbuch eingetragen sein
in der Satzung des Gebäudes erwähnt sein
oder alle Eigentümer, wohlgemerkt, zu 100% das Einverständnis der Sondernutzung für eine Wohneinheit gegeben haben.
Im letzteren Falle bleibt dann zu prüfen, ob bei einem Verkauf der Wohnung auf Mallorca, der Käufer in das Sondernutzungsrecht eintreten kann und mit kauft.
Sondernutzung kann für eine Dachfläche, Gartenteil, Patio etc gewährt werden.
Hervorzuheben bleibt, dass die Sondernutzung nicht den Charakter des Gemeinschaftseigentum nimmt, und damit auch die Unterhaltungskosten weiterhin der gesamten Wohnungseigentumsgemeinschaft gebühren.
Wenngleich unterschieden werden muss, dass der Erhaltungsaufwand wohl dem Nutzer gebührt und substanzerhaltende Baumaßnahmen allen Wohnungseigentümern gemäß Anteilsquote.
Gerichtsentscheidung – Zugehörigkeit einer Dachterrasse
Am 11.11.2021 ergang eine Gerichtsentscheidung in Kantabrien zu einem Sachverhalt der Zugehörigkeit einer Dachterrasse zu einer Wohnung ohne Grundbucheintrag. Ein Sachverhalt, der äusserst praxisrelevant ist.
Vor allen Dingen auf Mallorca oder in Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Sirges, Tarragona), wo es die Bezeichnung „entresuelo“ (Zwischenstock) gibt, aber auch auf Teneriffa oder Gran Canaria, findet sich die Problematik, dass man eine Wohnimmobilie kauft, die einen Zugang zu einer Dachterrasse hat. Dieser ist nicht im Grundbuch der Wohnimmobilie eingetragen, sondern gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Vergleichbar ist die Situation, dass nach Fertigstellung eines Neubaus nachträglich nicht genehmigte Kellerräume geöffnet werden und asl sogenannte Abstellräume (trastero), später der verkauften Wohnimmobilie zugeordnet werden, aber ohne Grundbuchbezug bzw. Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft.
TIPP:
Sollten Sie bei einem Immobilienkauf in Spanien in solch einer Situation sein, dann ist schon im privaten Kaufvertrag eindeutig zu vermerken, dass im Grundbuch nicht eingetragene Bestandteile mit übereignet werden.
Bei einer Terrasse, die nicht eindeutig dem Stockwerkseigentum im Grundbuch zugewiesen ist, ist im Grundbuch zumindest das exklusive Nutzungsrecht der Dachterrasse in Bezug auf die zu kaufende Wohnimmobilie einzutragen.
Damit wird gesichert, dass der Veräusserer Verfügungsberechtigung über die Dachterrasse hatte und später die Wohnungseigentümergemeinschaft die ausschliessliche Nutzung nicht untersagen kann.
Bei einem Immobilienkauf auf Mallorca gibt es kurzfristige Steuerpflichten, die in 30 Tagen nach dem Notartermin zu erledigen sind und langfristige Steuerpflichten, die man während der gesamten Eigentumszeit erfüllen muss. In Spanien gilt das Prinzip der Selbstveranlagung, sprich Sie müssen freiwillig und fristgemäß die Steuererklärung einreichen, ohne Aufforderung der Finanzbehörde.
Erfüllen Sie nicht selbst die Steuerpflicht, verhängt das spanische Finanzamt direkt Bußgeld und Verzugsaufschlag.
TIPP:
Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket für Ihren Immobilienkauf auf Mallorca oder auch Teneriffa, Gran Canaria, so dass Sie sorglos Eigentum erwerben und eine kurzfristige und langfristige Betreuung vor und nach dem Immobilienkauf in deutscher Sprache auf Mallorca haben und auch einen Ansprechpartner in unseren deutschen Kanzleistandorten, Tettnang, (Bodensreeraum), Berlin, Hannover, Weinheim.
Kurzfristige Steuerpflichten beim Immobilienkauf
Kurzfristige Steuerpflichten beim Immobilienkauf auf Mallorca für eine natürliche Person, deutsche Gmbh, oder SL (spanische GmbH):
Grunderwerbssteuer (30 Tagesfrist nach dem Notartermin) bei der Finanzbehörde auf Mallorca ATIB
Steuerrückbehalt 3% beim Kauf vom Nichtsteuerresidenten (30 Tagesfrist) bei der staatlichen Finanzbehörde AEAT
Rückbehalt gemeindliche Wertzuwachssteuer – plusvalia municipal (sollte die Gemeinde 6 Monate lang nicht auf die Erklärung reagieren, kann wegen Verwaltungsverzug die Zahlung ausgesetzt werden – aktuelle Rechtsprechung 2021)
Langfristige Steuerpflichten, die sich jährlich wiederholen
Grundsteuer (IBI) bei der Gemeinde
Quartalsmeldungen bei Vermietung mit 19% Steuerlast auf den Gewinn (Erklärungsformular 210)
Eigennutzungssteuer für eigengenutzte Immobilien – einmal jährlich (Erklärungsformular 210)
Vermögenssteuer bei einem Anschaffungspreis der Immobilie ab 700.000 Euro.
Die Steuererklärung 210 ist obligatorisch für jeden Immobilieneigentümer in Spanien, Mallorca, der nicht steuerlich in Spanien ansässig ist.
Definition Steuerliche Ansässigkeit:
Nach der spanischen gesetzlichen Regelung, Art.9 LIRPF, ist eine Ansässigkeit in Spanien gegeben, wenn man länger als 183 Tage im Kalenderjahr sich in Spanien aufhält.
Steuerfalle:
Ehegattin lebt mit Kindern auf Mallorca und Ehegatte in Deutschland. Die spanische Finanzbehörde vermutet die steuerliche Ansässigkeit von der ganzen Familie auf Mallorca mit unbeschränkter Einkommensteuerplicht und Vermögenssteuerpflicht. In solchen Fällen ist eine Beratung durch unsere Kanzlei dringendst zu empfehlen.
Wenn dies nicht der Fall ist, ist man steuerlich ein sogenannter Nichtresident, d.h. wenn man Immobilieneigentum auf Mallorca hat, dann muss eine jährliche Steuererklärung im Modell 210 abgegeben werden.
Wie hoch ist die Steuerlast?
Die Eigennutzungssteuer ist keine Ertragssteuer.
Besteuerungsgrund: Immobilieneigentum in Spanien mit Selbstnutzung (nicht Grundstück ohne Bebauung)
Berechnungsgrundlage: Katasterwert x 2% (Ausnahmefälle: 1.1%)
Steuersatz: 19%
Abgabezeitpunkt: bis zum 31.12. des Folgejahres
Beispiel:
Immobilienkauf 2021: erste Abgabe bis zum 31.12.2022
Unser Honorar für die Erstellung 107 Euro.
Abzugsfähigkeit in der deutschen Einkommensteuer: Nein, da keine Ertragssteuer.
Einreichungsvoraussetzungen und notwendige Daten
NIE Nummer des Steuerpflichtigen
Anmeldung der NIE Nummer bei der spanischen Steuerbehoerde
Geburtsdatum
Katasterwert und Anschrift der Immobilie auf Mallorca
Bankkonto zur Belastung
Einreichungsverfahren zu empfehlen: Es gibt nicht mehr die Möglichkeit der Einreichung in Papierform, sondern nur noch elektronisch oder bei einer spanischen Bank mit Bareinzahlung.
Elektronische Einreichung mit Belastung auf einem spanischen Bankkonto zum 31.12. ( in der Praxis nicht zu empfehlen, da die Finanzbehörden oftmals die Belastung nicht ordnungsgemäß vornehmen)
WICHTIG: Das Steuererklaerungsformular 210 hat verschiedene Anwendungen, deshalb kann man nicht vom Formular 210 sprechen, sondern muss unterscheiden.
Anwendungsfelder fuer das Modell 210:
Eigennutzungssteuer jährlich
Vermietung Spanien Immobilien vierteljährlich
Differenzbesteuerung bei Steuerrückbehalten in Spanien – Beispiel: Sie vermieten über eine Agentur oder einen Hotelbetreiber, der von der Mietzahlung schon 19% an die Finanzbehörde abführt, dann kann der zu hoch eingezahlte Zahlbetrag innerhalb von 4 Jahren zurückgefordert werden.
Gewinnsteuer nach Immobilienverkauf – innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin
TIPP:
Die Steuererklärung 210 gilt für natürliche Personen und juristische Personen (GmbH, spanische SL), jedoch ist es umstritten, ob eine GmbH oder KG mit Immobilieneigentum auf Mallorca auch eine Eigennutzungssteuer zu zahlen hat.
Dies ist im Einzelfall zu prüfen und bei der KG regelmäßig zu bejahen, da diese steuerlich in Spanien transparent ist, sprich der Kommanditist in die persönliche Steuerpflicht gerät.
