0034 971 576 689 info@legalium.com
Seite wählen

Immobilienkauf Mallorca – Vermögenssteuer

Kauf mit einer deutschen GmbH oder spanischen SL?

Steuerliche und Rechtsberatung und die vollständige Immobilienkaufabwicklung auf Mallorca oder Ibiza ist durch RA D.Luickhardt und sein Legalium Team zu empfehlen, da die angelegte Firmenstruktur für den Immobilienkauf nur steuerlich standhält, wenn die Planung und Struktur korrekt ausgeführt sind.

Wer benötigt Beratung ?

  • Immobilienkäufer auf Mallorca mit einem Kaufpreis über 700.000 EUR, und zwar schon in der Planungsphase vor dem Kauf.
  • Immobilieneigetümer auf Mallorca, die noch keine Vermögenssteuererklärung abgegeben haben.
  • Immobilieneigentümer auf Mallorca, die eine Strategie zur Vermeidung der Erbschaftssteuer suchen.
  • SL Inhaber mit einer Immobilie auf Mallorca

Was haben wir aus dem Mallorca urteil vom 03.12.2020 als Rechts und Steuertipps entnommen?

Es gibt keine Vermögenssteuerpflicht auf Mallorca, obgleich die Immobilie über 700.000 EUR Wert ist, wenn die Immobilie von einer spanischen SL erworben wird und diese spanische SL zu 100% von einer deutschen GmbH gehalten wird und der Inhaber der GmbH in Deutschland steuerlich ansässig ist.


Steuer TIPP zum Immobilienkauf in Spanien

Daraus folgt, dass eine Immobilie nicht privat gekauft werden sollte, und ebenso wenig direkt mit einer deutschen GmbH oder einer spanischen SL, da dann spanische Vermögenssteuer  zu zahlen ist.

Begründung des Urteils

Ausgangsfall: Jose Enrique ist in Deutschland steuerlich ansässig und Inhaber einer Deneb Grundbesitz GmbH und diese GmbH ist wiederum Gesellschafterin der Anevesi SL.

Herr Enrique erklärt und bezahlt für das Jahr 2013 43.443.98 EUR Vermögenssteuer und für das Jahr 2015 den Betrag von 42.536,65 Euro spanische Vermögenssteuer.

Später fordert er die Vermögenssteuer zurück und die Verwaltungsbehörde lehnt dies ab, das Finanzgericht der Baleaeren weist zunächst ab und die anschließende verwaltungsgerichtliche Klage vor dem obersten balearischen Verwaltungsgericht führt zum Teilerfolg.

Die Begründung des Urteils basiert auf dem spanischen Vermögenssteuerrecht und dem Art.5.1.b) Vermögenssteuergesetz 19/1991, welches besagt, dass Rechte direkt in Spanien ausgeübt werden, der spanischen Vermögenssteuer unterliegen.

Aber wenn eine deutsche GmbH die spanischen SL Geschäftsanteile hält, dann übt der Gesellschafter als natürliche Person, die Rechte der deutschen GmbH unmittelbar aus, wenn er die Immobilie auf Mallorca nutzt und damit bewegliche Rechte an einer Kapitalgesellschaft, welche in Deutschland ihren Sitz hat.
Die Abschirmwirkung kommt damit voll und ganz zur Geltung.

Warum ist das Urteil vom 03.12.2020 nicht nur für die spanische Vermögensteuer wichtig ?

In diesem Urteil wird zwar das Thema der verdeckten Gewinnausschüttung nicht ausgeführt, doch die rechtliche Begründung des obersten Verwaltungsgerichts der Balearen, zeigt auf, dass die Privatnutzung von dem in Deutschland ansässigen Gesellschafters keine Relevanz hat.

Dies hat das Urteil damit untermauert, dass auch der Art.21 Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung Spanien Deutschland (DBA), der eine mittelbare Nutzung einer Immobilie durch eine zwischengeschaltete spanische SL dem Gesellschafter zuordnet und damit die Möglichkeit zur Heranziehung zur Vermögenssteuer erlaubt, nicht angewendet wurde.

Eine Schwachstelle des Urteils bleibt, dass nicht darauf eingegangen wurde, wer der Geschäftsführer der spanischen SL ist und ob diese gewerblich tätig ist und dass der Geschäftsführer 50% seiner Einkünfte aus der Geschäftsführertätigkeit beziehen muss, um eine Vermögenssteuerfreiheit zu erlangen. Hier macht es sich das Gericht in dem Urteil einfach und verweist auf die Nichtansässigeit des Gesellschafters.

Nach diesem Urteil gibt es jetzt eine DGT (Finanzschiedsgericht) Entscheidung, die just bei der Qualifizierung der Vermögenssteuerfreiheit eines nichtansässigen Geschäftsführers auf sein Gesamteinkommen in Spanien und in seinem Heimatland abstellt und die 50% Regelung zur Anwendung kommt.

Immobilienkauf mit deutscher GmbH auf Mallorca

Die Mallorca Immobilie kann privat erworben werden, aber oftmals wird auch zu einer GmbH &Co KG oder gar einer GmbH gegriffen, um die Immobilie auf Mallorca zu erwerben.

Immobilienkauf auf Mallorca mit einer deutschen GmbH

Rechtliche Immobilienkaufabwicklung

  • Erstberatung, ob der Immobilienkauf privat, oder mit einer deutschen GmbH oder spanischen SL (spanische GmbH) erfolgen soll, was letztlich im wesentlichen davon abhängt, ob es eine privat genutzte Ferienimmobilie wird, oder eine gewerbliche genutzte Immobilie 
  • Vorbereitung der Vollmacht zur Erlangung der spanischen GmbH Steuernummer 
  • Beantragung der GmbH Steuernummer + Anmeldung spanische Steuerbehörde 
  • Juristische Vorkontrolle der Immobilie auf Lasten und Schuldenfreiheit
  • Vorbereitung des deutsch-spanischen privatschriftlichen Vorkaufvertrages (Kaufoption ist aus steuerlichen Gründen nicht zu empfehlen) 
  • Vorbereitung des Notartermins und Kaufpreiszahlung mit direktem Eigentumserwerb (keine Auflassung wie in Deutschland) 
  • Grunderwerbssteuer/Umsatzsteuerzahlung (Neubau, Grundstück) 
  • Grundbucheintragung 
  • Ummeldungen von den Versorgungseinrichtungen, Strom, Wasse, Grundsteuer, Abfall 

Steuerliche Konsequenzen nach deutschem Recht

Solange die GmbH in Deutschland Ihre Geschäftsleitung behält und Ihren Satzungssitz, ist sie nach Art.1 Absatz 1, 23 KSTG weiterhin in Deutschland mit ihrem Welteinkommen steuerpflichtig. Es gilt zur Zeit der Körperschaftssteuersatz von 15% + Solidaritätszuschlag + Gewerbesteuer.

Eigennutzung

Bei Eigennutzung ist die Problematik der verdeckten Gewinnausschüttung zu beachen.

Vermietung

Bei Vermietung auf Mallorca ist die beschränkte Steuerpflicht für die Mieteinkünfte nach Art.6 DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) Deutschland Spanien zu beachten. In Deutschland gilt hierfür nach dem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung das Anrechnungsprinzip (Art.26 KStG).

Spanisches Steuerrecht Mallorca

Eigennutzung

Kapitalgesellschaften unterliegen nicht der Eigennutzungssteuer, sondern nach Art.85 LIRPF nur Privatpersonen. 

Spanische Vermögenssteuer: Bei Immobilien ueber einem Anschaffungswert von 700.000 Euro kann eine Vermoegenssteuerpflicht auch bei einer GmbH mittelbar nach Art.21 DBA Deutschland Spanien greifen, was im Einzelfall zu pruefen ist. Zu beachten ist, dass die GmbH selbst nicht Steuerschuldner in der Vermoegenssteuer sein kann, sondern nur die Gesellschafter als natuerliche Personen. 

Vermietung

Hier greift die Besteuerung auf den Gewinn von 19% als beschraenkte Steuerpflicht in Spanien. 

Veräusserung

Hier greift wegen der Belegenheit auch zunaechst die 19% ige Gewinnsteuerung in Spanien. 

Gemeindliche Wertzuwachssteuer Plusvalia muncipial: findet auch bei Immobilienverkäufen durch eine GmbH Anwendung und die GmbH unterliegt ebenso dieser Gemeindesteuer beim Verkauf der Immobilie auf Mallorca.