Cédula de habitabilidad
Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) beim Immobilienkauf auf Mallorca
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist bei einem Immobilienkauf auf Mallorca erforderlich, wenngleich das Gesetz aus dem Jahr 2018 dem Noatar die Möglichkeit gibt, dass trotz des fehlenden Vorliegens die notarielle Kaufurkunde über die Immobilie unterschrieben und wirksam vollzogen werden kann.
Der Notar musss aber den Hinweis erteilen, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung fehlt und nicht vorgelegt wurde. Art.16.4
TIPP:
Hier sollte in der notariellen Kaufurkunde eine Zusatzklausel eingefügt werden, dass der Immobilienverkäufer garantiert, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht entzogen wurde, aufgrund Verlust der technischen Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit der besagten Immobilie.
Ausnahme:
Eine Neubauimmobilie mit Erstbezug kann vom Bauträger nicht verkauft werden, ohne dass die Erstbezugsbescheinigung (licencia de primera ocupacion) und die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad) vorliegt, da der Käufer dieser Neubauimmobilie weder Strom und Wasser, Telefon, Gas u.a. anmelden kann.
Es wäre auch nicht berechtigt , darin zu wohnen. Zivilrechtlich wäre es vertragliche Nichterfüllung oder zumindest Schlechterfüllung mit Schadensersatzanspruch, sei es auch nur wegen zeitlichem Verzug, wenn die Bewohnbarkeitsbescheinigung beim notariellen Kauftermin, der Eigentumserwerb und Besitzuebergang beurkundet, nicht vorliegt.
TIPP:
Schon vor Unterschrift des Reservierungsvertrages der Neubauimmobilie ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung mit der Übergabefrist vorzusehen.
Immobilienkauf aus zweiter Hand:
Ein Verzicht auf die Bewohnbarkeitsbescheinigung von seiten des Immobilienkäufers kann durchaus schwerwiegende Folgen haben.
– die touristische Vermietungsgenehmigung kann nur erlangt werden, wenn eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt;
- Auch dauerhafte Vermietung ist nur mit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung moeglich
- Der Immobilienverkauf wird erschwert bzw bei Eintritt der Verpflichtung zur Vorlage der Bewohnbarkeitsbescheinigung beim Immobilienverkauf, praktisch unmoeglich. In Katalonien ist es heute schon Pflicht, dass beim Immobilienkauf eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt.
Wer stellt die Bewohnbarkeitsbescheinigung aus ?
Nach Art.16 die Inselregierung, wobei ist die Zuständigkeit in der Regel an die Gemeinde abgetreten.
Was ist in einer balearischen Bewohnbarkeitsbescheinigung geregelt ?
Die Einzelheiten regelt das Decreto 145/1997, angepasst im Jahre 2007.
Es wird die Bewohnbarkeit anerkannt, nach den technischen Bauvorschriften, die im sogenannten technischen Baugesetz CTE geregelt sind.
Typische Regelungsgegenstände:
- Belichtung
- Belüftung
- Pflicht zur Aufzugsinstallation
- Geländerhöhe auf dem Balkon
- Installation von Versorgungseinrichtungen (Strom, Wasser, Abwasser (oftmals problematisch bei Baugenehmigungsvergabe im Sueden von Mallorca)
- Telekomunikation
- Parkplatzgrösse etc
In einem Strafurteil vom 17.11.2021, aus Palma de Mallorca, wurde der Architekt und der Immobilienverkäufer Y wegen Betruges verurteilt.
Herr Y kaufte ein Erdgeschoss eines Gebäudes und unterteilte es in Apartmenteinheiten. Der Architekt bestätigte die notwendige Mindestgrösse gegenüber der Gemeinde der 4 erzeugten Apartmenteinheiten und diese wurden dann mit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung, mit Falschangaben erlangt, an gutgläubige Immobilienkäufer als Wohnungen verkauft, obgleich die Bewohnbarkeit weder hinsichtlich der Grösse, noch Belichtung und Belüftung gegeben waren.