Nicht nur auf Mallorca ist das Problem verbreitet, dass Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus verkauft werden und die Dachterrasse der Wohnungsgemeinschaft zugehörig ist, aber beim Immobilienkauf auf Mallorca versprochen wird, dass die Sondernutzung der entsprechenden Wohneinheit zusteht.

TIPP:

Notwendig ist stets eine juristische Vorkontrolle beim Immobilienkauf auf Mallorca, denn die Grundbucheintragung der Wohnungseinheit ist maßgeblich und sollte dort die Terrassennutzung nicht der Wohnung zugewiesen sein, ist sie rechtlich nicht vorhanden.

Man unterscheidet im spanischen Wohnungseigentumsrecht zwischen Sondernutzung (Wohnungseigentum) und gemeinschaftlicher Nutzung.

Die Ausnahme ist, dass Wohnungseigentum im Rahmen der Sondernutzung, auch die Dachterrasse nutzen kann, als Sondernutzungsrecht.

Hierzu muss dieses Recht entweder

• im Grundbuch eingetragen sein 
• in der Satzung des Gebäudes erwähnt sein 
• oder alle Eigentümer, wohlgemerkt, zu 100% das Einverständnis der Sondernutzung für eine Wohneinheit gegeben haben.

Im letzteren Falle bleibt dann zu prüfen, ob bei einem Verkauf der Wohnung auf Mallorca, der Käufer in das Sondernutzungsrecht eintreten kann und mit kauft.

Sondernutzung kann für eine Dachfläche, Gartenteil, Patio etc gewährt werden.

Hervorzuheben bleibt, dass die Sondernutzung nicht den Charakter des Gemeinschaftseigentum nimmt, und damit auch die Unterhaltungskosten weiterhin der gesamten Wohnungseigentumsgemeinschaft gebühren.

Wenngleich unterschieden werden muss, dass der Erhaltungsaufwand wohl dem Nutzer gebührt und substanzerhaltende Baumaßnahmen allen Wohnungseigentümern gemäß Anteilsquote.

Gerichtsentscheidung – Zugehörigkeit einer Dachterrasse

Am 11.11.2021 ergang eine Gerichtsentscheidung in Kantabrien zu einem Sachverhalt der Zugehörigkeit einer Dachterrasse zu einer Wohnung ohne Grundbucheintrag. Ein Sachverhalt, der äusserst praxisrelevant ist.

Vor allen Dingen auf Mallorca oder in Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Sirges, Tarragona), wo es die Bezeichnung „entresuelo“ (Zwischenstock) gibt, aber auch auf Teneriffa oder Gran Canaria, findet sich die Problematik, dass man eine Wohnimmobilie kauft, die einen Zugang zu einer Dachterrasse hat. Dieser ist nicht im Grundbuch der Wohnimmobilie eingetragen, sondern gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Vergleichbar ist die Situation, dass nach Fertigstellung eines Neubaus nachträglich nicht genehmigte Kellerräume geöffnet werden und asl sogenannte Abstellräume (trastero), später der verkauften Wohnimmobilie zugeordnet werden, aber ohne Grundbuchbezug bzw. Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft.

TIPP:

Sollten Sie bei einem Immobilienkauf in Spanien in solch einer Situation sein, dann ist schon im privaten Kaufvertrag eindeutig zu vermerken, dass im Grundbuch nicht eingetragene Bestandteile mit übereignet werden.

Bei einer Terrasse, die nicht eindeutig dem Stockwerkseigentum im Grundbuch zugewiesen ist, ist im Grundbuch zumindest das exklusive Nutzungsrecht der Dachterrasse in Bezug auf die zu kaufende Wohnimmobilie einzutragen.

Damit wird gesichert, dass der Veräusserer Verfügungsberechtigung über die Dachterrasse hatte und später die Wohnungseigentümergemeinschaft die ausschliessliche Nutzung nicht untersagen kann.